L’umidità di risalita non danneggia solo i muri, ma anche le casse del condominio se l’unità immobiliare diventa inutilizzabile. Una recente sentenza del Tribunale di Messina chiarisce i confini della responsabilità del custode, rigettando le scuse legate alla “vetustà” dell’edificio.
Quando l’acqua risale dalle fondamenta aggredendo i locali al piano terra, la questione giuridica non si ferma alla semplice ri-pitturazione delle pareti. C’è un aspetto economico spesso sottovalutato che emerge con prepotenza nell’interessante sentenza del Tribunale di Messina del 15 dicembre 2025, n. 2309. In questo provvedimento, il Giudice Maria Militello non si limita a ribadire l’obbligo di ripristino a carico del condominio, ma affronta un tema spinoso e temuto dagli amministratori: il risarcimento del danno per il mancato guadagno del proprietario che, a causa dell’insalubrità dei locali, perde il proprio conduttore.
Per comprendere appieno la portata della decisione, è necessario inquadrare il contesto normativo. Il cuore della disputa risiede nell’articolo 2051 del Codice Civile, che disciplina la responsabilità per i danni cagionati dalle cose in custodia. Il principio è chiaro: il condominio, in qualità di custode dei beni e dei servizi comuni, è responsabile dei danni che questi provocano a terzi o ai singoli condòmini, a meno che non provi il “caso fortuito”.
Ma cosa rientra nella custodia del condominio? La sentenza del Tribunale di Messina riafferma un principio consolidato ma spesso contestato nelle assemblee: il sottosuolo e le fondazioni, in assenza di un titolo contrario che ne attesti la proprietà esclusiva, sono parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. e dell’art. 840 c.c. Ne consegue che qualsiasi infiltrazione proveniente “dal basso”, ovvero dal terreno su cui poggia l’edificio, ricade sotto la diretta responsabilità della compagine condominiale. Non serve dimostrare la colpa dell’assemblea; è sufficiente il nesso causale tra la “cosa” (le fondazioni) e il danno.
Il Caso Pratico
Immaginiamo uno scenario purtroppo frequente nelle nostre città, speculare a quello affrontato dal Tribunale siciliano. Una proprietaria possiede una bottega al piano terra di un edificio condominiale. A un certo punto, sulle pareti perimetrali iniziano a comparire segni inequivocabili di degrado: intonaco che si distacca, piastrelle che saltano e macchie di umidità che raggiungono l’altezza di un metro. La situazione diventa talmente insostenibile che l’inquilino, che gestiva un’attività commerciale nel locale, invia disdetta e risolve anticipatamente il contratto di locazione, lasciando la proprietaria senza rendita.
Di fronte alla richiesta di danni, il condominio cerca di difendersi con argomenti classici: sostiene che le infiltrazioni siano dovute alla “vetustà” dell’immobile (costruito nel dopoguerra su un impianto post-terremoto del 1908), alla vicinanza del mare o addirittura a lavori esterni eseguiti per la linea tranviaria comunale. In sintesi, il condominio prova a dire: “Non è colpa nostra, è l’edificio che è vecchio e la zona che è umida”.
La sentenza in esame smonta pezzo per pezzo la linea difensiva del condominio, offrendo una lezione di diritto immobiliare. Il Giudice, basandosi sulle risultanze della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), ha accertato che le infiltrazioni erano “attive” e provenivano prevalentemente dal sottosuolo, quindi dalle fondazioni condominiali.
Il passaggio chiave della sentenza riguarda il rifiuto del concetto di “vetustà” come esimente. Il Tribunale stabilisce chiaramente che l’età dell’edificio o la sua vicinanza al mare non integrano il “caso fortuito”. Al contrario, questi elementi avrebbero dovuto spingere il custode (il Condominio) a una manutenzione ancora più attenta e rigorosa.
La condanna è duplice e severa. Da un lato, il condominio viene obbligato all’esecuzione specifica dei lavori di ripristino per eliminare la causa delle infiltrazioni (spesa tecnica necessaria). Dall’altro, e qui sta il punto focale, viene condannato a risarcire il lucro cessante. Poiché l’inquilino ha disdetto il contratto a causa dell’umidità, il condominio deve pagare alla proprietaria i canoni di locazione persi fino alla scadenza naturale del contratto. Nel caso specifico, il Tribunale ha quantificato questo danno in 12.000,00 euro, corrispondenti a due annualità di affitto non riscosso. Questo perché, citando la Cassazione a Sezioni Unite (n. 33645/2022), la perdita di godimento dell’immobile genera un danno patrimoniale che può essere provato anche per presunzioni.
Consigli pratici
Alla luce di questa pronuncia, il ruolo del rappresentante dei condomini assume una connotazione ancora più delicata e strategica nella gestione dei beni comuni. È fondamentale abbandonare l’atteggiamento passivo di fronte alle segnalazioni di umidità provenienti dai piani bassi o dai locali commerciali. L’amministratore deve agire.
Per quanto riguarda la tutela delle parti comuni, l’assemblea non deve attendere che il degrado diventi irreversibile. La sentenza ci insegna che trincerarsi dietro la scusa dell’edificio “vecchio” è una strategia suicida in tribunale; anzi, la vetustà aggrava la posizione del condominio custode. Pertanto, di fronte ai primi segnali di umidità di risalita, è imperativo attivarsi immediatamente per incaricare un tecnico che verifichi lo stato delle fondazioni e del vespaio. Ignorare il problema significa esporsi al rischio di dover pagare non solo i lavori (che costeranno di più nel tempo), ma anche i mancati guadagni delle attività commerciali danneggiate, cifre che possono facilmente superare il costo delle riparazioni stesse.
Parallelamente se un condòmino segnala “formalmente” che il proprio inquilino minaccia di andarsene per problemi strutturali, l’amministratore non può archiviare la pratica come una semplice “lite tra privati”. Deve percepire il campanello d’allarme: quella disdetta potrebbe trasformarsi in una richiesta risarcitoria per lucro cessante a carico di tutti i condòmini. In questi frangenti, l’azione deve essere volta portando il problema in assemblea con la cruda realtà dei numeri: spiegare ai condòmini che investire subito nell’impermeabilizzazione è economicamente più vantaggioso che affrontare una causa certa per il risarcimento dei canoni di locazione perduti. La prevenzione e la corretta informazione in assemblea restano le armi migliori per evitare che l’umidità delle fondazioni faccia crollare il bilancio condominiale.
