Il tema della responsabilità civile in ambito condominiale, specialmente durante l’esecuzione di lavori di ristrutturazione, rappresenta da sempre un terreno scivoloso per giuristi e addetti ai lavori. Una recente ed emblematica sentenza del Tribunale Ordinario di Roma (XII Sezione Civile, Giudice Dott.ssa Laura Liberati, pubblicata il 31 gennaio 2026) torna a far luce su un punto nevralgico: il riparto dell’onere probatorio in caso di furto ai danni di un privato cittadino all’interno di un complesso edilizio interessato da un cantiere. Attraverso questa analisi, vedremo come il semplice “sospetto” o la coincidenza temporale tra lavori e reato non siano elementi sufficienti per fondare una condanna al risarcimento.
La controversia si muove lungo il crinale di due articoli fondamentali del Codice Civile: l’art. 2043 (responsabilità extracontrattuale per colpa) e l’art. 2051 (responsabilità del custode). In linea generale, quando un Condominio affida dei lavori a un’impresa, quest’ultima assume la custodia dell’area di cantiere, diventando responsabile per i danni cagionati a terzi. Tuttavia, la giurisprudenza citata dal Tribunale di Roma precisa che il Condominio committente può essere chiamato a rispondere, in solido con l’appaltatore, solo in casi specifici: quando vi è una chiara culpa in eligendo (ovvero la scelta di un’impresa palesemente inidonea) o quando l’appaltatore ha agito come nudus minister, ossia come mero esecutore di ordini privo di autonomia.
Il punto centrale della sentenza riguarda però il nesso di causalità. Non basta dimostrare che un furto è avvenuto; occorre provare che tale evento sia stato direttamente agevolato da un comportamento negligente dell’impresa (come il lasciare cancelli aperti) o del Condominio (mancata vigilanza sull’appaltatore). Senza questa prova rigorosa, la domanda risarcitoria è destinata al rigetto.
Il caso pratico
Lo scenario analizzato dal Tribunale capitolino vede protagonista un condòmino, proprietario di un box auto con accesso da una via privata. Durante l’esecuzione di lavori di rifacimento delle facciate, l’attore subisce il furto di tre biciclette di alto valore (marchi Pinarello, Specialized e Giant, per un valore complessivo di circa 12.500 euro) custodite nel proprio magazzino. Secondo la tesi del condòmino, il furto sarebbe stato agevolato dall’omessa sorveglianza del cantiere da parte dell’impresa appaltatrice, la quale avrebbe sistematicamente lasciato aperto il cancello carrabile, anche durante le ore notturne, permettendo così ai malintenzionati di accedere indisturbati all’area dei box.
A sostegno della sua domanda, l’attore citava in giudizio sia l’impresa sia il Condominio, invocando la responsabilità del custode e la negligenza nella gestione delle chiavi del cancello. Di contro, sia l’impresa che il Condominio respingevano ogni accusa, sottolineando come il cortile fosse utilizzato anche dai residenti e che il sistema di sicurezza (allarme sui ponteggi e chiusura dei varchi) fosse regolarmente attivo.
La sentenza del 31 gennaio 2026 ha rigettato integralmente la domanda risarcitoria. Il giudice ha evidenziato come l’attore non sia stato in grado di fornire una “prova certa” della data del furto, né tantomeno del nesso causale tra i lavori e l’evento. Dalle testimonianze è emerso un quadro contraddittorio: se da un lato un parente dell’attore riferiva di aver notato il cancello aperto nei fine settimana, tale dichiarazione è stata giudicata poco attendibile poiché il teste risiedeva abitualmente in un’altra città.
Al contrario, la testimonianza di un’addetta alle pulizie, soggetto terzo ed estraneo alle parti, ha confermato che ogni mattina, prima dell’inizio delle attività di cantiere, il cancello carrabile risultava regolarmente chiuso. Inoltre, il Tribunale ha rilevato che i ponteggi installati per i lavori non interessavano l’area specifica dove era ubicato il box e che gli stessi erano dotati di allarme. In assenza di prove che dimostrassero che il furto fosse avvenuto proprio a causa di una specifica dimenticanza o negligenza degli operai, il magistrato ha stabilito che la denuncia penale e i “forti sospetti” dell’attore non costituiscono prove civili sufficienti.
Consigli pratici
Per gli amministratori, questa pronuncia offre spunti operativi per la gestione dei rapporti contrattuali e delle dinamiche di cantiere. Innanzitutto, è fondamentale che l’amministratore, nell’esercizio delle sue funzioni a tutela delle parti comuni, verifichi sempre che nel contratto di appalto sia inserita una clausola specifica sulla responsabilità dell’impresa per la custodia del cantiere e dei materiali, con l’obbligo di stipula di una polizza assicurativa adeguata. Durante l’esecuzione delle opere, è opportuno verbalizzare la consegna delle chiavi dei varchi comuni all’impresa, mettendo nero su bianco che la responsabilità della chiusura al termine della giornata lavorativa ricade esclusivamente sull’appaltatore. Questo permette di delimitare chiaramente il perimetro d’azione del Condominio e di prevenire contestazioni per culpa in vigilando.
D’altro canto, quando la questione scivola sulla sicurezza di proprietà esclusive, come box o appartamenti privati, l’amministratore si pone come facilitatore ma deve ribadire la separazione tra custodia condominiale e vigilanza privata. È consigliabile informare i condòmini, tramite comunicazioni formali all’inizio del cantiere, che la presenza di lavori non esime i singoli dal mantenere le normali cautele per i propri beni e che la detenzione delle chiavi da parte dell’impresa è finalizzata esclusivamente alle esigenze tecniche del contratto.
A integrazione della sezione dedicata ai consigli pratici, si suggerisce di inserire nei contratti di appalto la seguente clausola, volta a definire con precisione il perimetro della responsabilità dell’impresa ed evitare pericolose estensioni della responsabilità del custode in capo al Condominio:
Art. [X] – Consegna delle chiavi e custodia degli accessi al cantiere
- Il Condominio Committente provvede, contestualmente alla consegna delle aree di cantiere, alla consegna in favore dell’Impresa Appaltatrice delle chiavi di accesso alle aree condominiali (cancelli carrabili, varchi pedonali, portoni) necessarie all’esecuzione delle opere. L’Impresa ne rilascia apposita ricevuta sottoscritta.
- L’Impresa Appaltatrice è costituita custode esclusiva dei varchi e dei relativi sistemi di chiusura per tutta la durata del contratto. Essa assume l’obbligo di provvedere direttamente all’apertura e alla chiusura degli accessi in funzione delle esigenze di cantiere, garantendo che i varchi rimangano aperti esclusivamente per il tempo strettamente necessario al transito di mezzi e maestranze.
- Al termine di ogni giornata lavorativa, e comunque in ogni periodo di sospensione delle attività, l’Impresa ha l’obbligo tassativo di accertarsi dell’effettiva e corretta chiusura di tutti i varchi e i cancelli consegnati, garantendo l’integrità del perimetro di sicurezza del fabbricato.
- L’Impresa Appaltatrice assume ogni responsabilità, civile e penale, per eventuali danni a persone o cose, ovvero per furti subiti da terzi o dai condòmini, che siano stati agevolati dall’omessa, negligente o incompleta chiusura degli accessi o dalla mancata vigilanza sulle chiavi ricevute, obbligandosi a tenere integralmente indenne e manlevato il Condominio e l’Amministratore pro tempore da qualsiasi pretesa risarcitoria avanzata da terzi in relazione a tali eventi.
