La recente sentenza della Corte di Cassazione, Sezione II Civile, n. 11585 pubblicata il 28 aprile 2026, torna a fare chiarezza su un punto fondamentale: la natura della responsabilità dei vari soggetti coinvolti e l’opponibilità dei criteri di ripartizione delle spese al danneggiato. Questo provvedimento si inserisce nel solco tracciato dalle Sezioni Unite, consolidando un orientamento che tutela con forza il diritto del danneggiato a ottenere l’intero risarcimento da uno qualunque dei responsabili.
Il fulcro della controversia risiede nel coordinamento tra il dovere di custodia, sancito dall’art. 2051 del Codice Civile, e il criterio di ripartizione delle spese di riparazione previsto dall’art. 1126 c.c. Quest’ultima norma stabilisce che, per i lastrici solari in uso esclusivo, le spese di riparazione gravino per un terzo su chi ne ha l’uso e per due terzi sul condominio. Tuttavia, quando il difetto di manutenzione provoca un danno a terzi (o a un condomino dei piani sottostanti), la questione scivola dall’ambito della ripartizione interna degli oneri a quello della responsabilità extracontrattuale.
La Suprema Corte, citando la fondamentale pronuncia delle Sezioni Unite n. 9449 del 2016, ribadisce che il danno da infiltrazioni è “attratto” nell’alveo della responsabilità civile. Ciò significa che sia il titolare dell’uso esclusivo (in quanto custode del bene), sia il condominio (obbligato a vigilare sulla conservazione delle parti comuni che fungono da copertura) rispondono del danno. Il punto di diritto essenziale confermato dalla sentenza n. 11585/2026 è che tale responsabilità è di natura solidale ex art. 2055 c.c., rendendo i limiti della quota del “terzo” o dei “due terzi” del tutto irrilevanti per il danneggiato.
Il caso pratico
Immaginiamo uno scenario tipico, speculare a quello trattato dalla Corte: il signor Rossi, proprietario di un appartamento, subisce pesanti infiltrazioni d’acqua dal soffitto a seguito di forti piogge. Sopra di lui c’è la terrazza a livello del signor Bianchi, che però non vi abita direttamente ma l’ha concessa in locazione al signor Gigio. Le perizie tecniche rivelano un quadro desolante: il bocchettone di scarico è ostruito da detriti (omessa pulizia), le guarnizioni della porta-finestra che dà sul terrazzo sono logore e, per giunta, il sistema di scolo originario del fabbricato presenta un difetto costruttivo.
In questo contesto, il signor Rossi decide di agire legalmente. Il conduttore (Gigio) sostiene di non avere colpe specifiche; il proprietario (Bianchi) ritiene che la manutenzione spettasse all’inquilino; il Condominio, dal canto suo, afferma che la causa è l’incuria dell’utilizzatore. Si crea così un rimpallo di responsabilità che rischia di lasciare il danneggiato in un limbo giudiziario, incerto su chi debba effettivamente staccare l’assegno per il risarcimento.
La sentenza n. 11585/2026 risolve il dilemma applicando con rigore il principio della solidarietà. La Corte ha stabilito che, in presenza di un danno provocato da più soggetti — nel caso specifico il proprietario, il conduttore e il condominio — il danneggiato ha il diritto di pretendere l’intero risarcimento da ciascuno di essi. Non importa che l’art. 1126 c.c. preveda una suddivisione in quote (1/3 e 2/3): quel criterio è “operante nei rapporti interni fra i corresponsabili”, ma non è opponibile a chi ha subito il danno.
Tradotto in termini pratici: se il signor Rossi vince la causa, può chiedere il 100% dei danni al Condominio, oppure il 100% all’inquilino, o ancora al proprietario. Sarà poi il soggetto che ha pagato a dover agire in “regresso” contro gli altri per recuperare le quote di rispettiva competenza. La Corte ha inoltre precisato che anche il conduttore (l’inquilino) riveste la qualifica di custode della terrazza in uso esclusivo, essendo colui che ha il controllo materiale e immediato sul bene, e dunque non può sottrarsi alla responsabilità solidale se l’ostruzione del bocchettone è una delle concause del danno.
Consigli pratici
Alla luce di questa importante pronuncia, l’agire dell’amministratore deve farsi ancora più tempestivo e consapevole. Non appena si viene a conoscenza di fenomeni infiltrativi provenienti da lastrici o terrazzi, anche se in uso esclusivo, è imperativo non restare inerti invocando la natura privata del bene. Se le infiltrazioni appaiono copiose e potenzialmente pericolose per la stabilità o l’integrità dell’appartamento sottostante, l’amministratore deve procedere in tempi rapidissimi. In questi casi di urgenza, è fondamentale nominare immediatamente un tecnico di fiducia del condominio per accertare le cause del danno e individuare i rimedi necessari, provvedendo contestualmente a convocare l’assemblea straordinaria per le opportune delibere sui lavori definitivi e per la ratifica del sopralluogo tecnico.
Qualora, invece, le infiltrazioni non presentino carattere di urgenza o gravità immediata, l’amministratore avrà il tempo di sentire preventivamente l’assemblea per la nomina del perito, ma non dovrà mai trascurare l’aspetto formale. È essenziale formalizzare immediatamente la questione mediante comunicazione scritta (PEC o raccomandata) sia al proprietario dell’unità immobiliare che al conduttore, se presente. In tale comunicazione, l’amministratore deve non solo sollecitare i necessari interventi di manutenzione privata (come la pulizia dei ricettori), ma ha l’onere professionale di ricordare ai condomini il principio ribadito dalla Cassazione: il danneggiato ha il potere legale di chiedere il 100% del risarcimento anche solo al Condominio.
Questa informazione è vitale per spingere l’assemblea verso una risoluzione pragmatica e rapida della vicenda. Sottolineare che il condominio rischia di dover anticipare l’intera somma per poi dover intraprendere incerte azioni di regresso contro il singolo proprietario o l’inquilino inadempiente è spesso l’argomento più convincente per evitare lungaggini burocratiche. L’amministratore deve agire con la consapevolezza che la “funzione di copertura” del lastrico, anche se esclusivo, chiama sempre in causa la responsabilità gestionale del condominio, rendendo la velocità d’intervento la migliore polizza assicurativa contro esborsi imprevisti e condanne solidali pesanti.
