L’intricata giungla dei bonus fiscali ha costretto sempre più spesso le assemblee condominiali a ricorrere a consulenti esterni, fiscalisti e tecnici per orientarsi tra cessioni del credito e sconti in fattura. Tuttavia, l’urgenza di deliberare non deve far dimenticare le regole fondamentali del diritto condominiale. Una recentissima sentenza del Tribunale di Udine (Dott. Fabrizio Carducci), pubblicata il 23 aprile 2026, affronta il tema dell’affidamento di un parere professionale, affermando un principio che travalica l’ambito delle agevolazioni edilizie e si applica a qualsiasi incarico professionale in condominio: la delibera che approva una consulenza senza indicarne il costo o senza fissare un tetto massimo di spesa è radicalmente nulla.
Il cuore della questione risiede nella determinatezza dell’oggetto della delibera assembleare. Quando l’assemblea decide di avvalersi di un professionista – sia esso un avvocato, un ingegnere o un commercialista – non può limitarsi a esprimere una generica intenzione di spesa o un “assegno in bianco”. L’art. 1135 c.c. attribuisce all’assemblea il potere di gestione, ma tale potere deve tradursi in decisioni trasparenti e quantificabili per il patrimonio dei singoli partecipanti.
Il Giudice del Tribunale di Udine, per fondare la propria decisione, cita una sentenza fondamentale della Suprema Corte di Cassazione: la pronuncia a Sezioni Unite del 14 aprile 2021, n. 9839. La Suprema Corte ha chiarito in modo inequivocabile che l’assoluta incertezza e l’indeterminatezza dell’oggetto della deliberazione ne determinano la nullità insanabile. Il verbale assembleare è infatti l’unica fonte di prova e di informazione a disposizione dei condomini per valutare la bontà e la legittimità della decisione. Se dal verbale non emerge l’entità dell’impegno economico o il criterio preciso per determinarlo, il condomino viene privato del diritto di valutare l’impatto finanziario sulla propria quota.
Il caso pratico
Il caso esaminato dal Tribunale friulano nasce da una controversia legata ai lavori di ammodernamento dell’ascensore condominiale. Con l’entrata in vigore del Decreto Legge 39/2024, che ha ristretto la possibilità di fruire dello sconto in fattura, si è creata una forte spaccatura tra i condomini e la ditta appaltatrice. Una condomina, ritenendo che non ci fossero più i presupposti di legge per lo sconto, ha diffidato il condominio dal procedere.
Per risolvere il contrasto interpretativo, l’assemblea ha approvato a maggioranza la richiesta di un parere a un fiscalista. Tuttavia, la delibera è stata formulata in modo del tutto generico: non veniva indicato il nominativo del professionista, non c’era traccia di un preventivo di spesa né di un tetto massimo, né si chiariva come il costo sarebbe stato ripartito. La condomina dissenziente ha quindi impugnato la decisione, portando la questione davanti al giudice d’interessamento.
Il Tribunale di Udine ha confermato che l’assemblea ha pieno potere di nominare consulenti tecnici e fiscali per gestire pratiche complesse e che tale scelta rientra nelle legittime competenze gestorie. Tuttavia, ha accolto le doglianze della ricorrente dichiarando la nullità della delibera.
In applicazione del principio espresso dalla Cassazione a Sezioni Unite n. 9839/2021, il Giudice ha stabilito che l’omessa indicazione del professionista, del relativo costo e del criterio di riparto si traduce nella mancanza di un elemento essenziale della decisione. Non basta sostenere che la parcella verrà definita in seguito o che ci si affiderà alle tariffe professionali di categoria; la mancata quantificazione preventiva si ripercuote negativamente e in modo del tutto indeterminato sul patrimonio dei condomini, travolgendo la delibera con la sanzione più grave: la nullità.
Consigli pratici
Alla luce di questa importante pronuncia, emerge con chiarezza che la prassi di nominare un professionista rinviando la trasmissione della parcella a un momento successivo è un errore procedurale non più tollerabile. L’amministratore, nell’esercizio delle sue funzioni a tutela degli interessi collettivi, deve imporre un cambio di passo nella preparazione delle assemblee. Ogni qualvolta si intenda affidare un incarico tecnico, legale o fiscale, l’amministratore deve richiedere preventivamente ai professionisti un’offerta formale contenente il dettaglio dell’onorario. Qualora ciò non sia possibile per l’urgenza o la natura della prestazione, l’assemblea deve necessariamente deliberare un tetto massimo di spesa oltre il quale l’incarico non potrà essere conferito. Nel momento in cui formalizza il contratto con il professionista, l’amministratore ha il dovere di condizionare l’efficacia del conferimento dell’incarico alla preventiva e formale accettazione, da parte del tecnico, dell’onorario pattuito rientrante nel tetto di spesa deliberato.
Seguire rigorosamente questo protocollo operativo tutela l’amministratore da responsabilità professionali e mette al riparo il condominio da rovinose e costose impugnative giudiziarie.
Conclusioni
La sentenza S.U. del 14/04/2021, n. 9839 alla pagina 30 paragrafo 6.3, elenca i casi tassativi in cui una delibera condominiale è nulla. Il primo caso citato è:
“1) ‘Mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali’ (volontà della maggioranza; oggetto; causa; forma), tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazione: è il caso, ad es. […] della deliberazione priva di oggetto, ossia mancante di un reale decisum ovvero con un oggetto non determinato né determinabile”
La sentenza del Tribunale di Udine non fa altro che dare concretezza a un principio “pilastro” stabilito dalle Sezioni Unite della Cassazione (la n. 9839 del 2021): in assemblea non si possono firmare assegni in bianco.
La Suprema Corte è stata chiarissima: una delibera, per essere valida, deve avere un oggetto “determinato o determinabile”. Tradotto in parole semplici, i condomini devono sapere esattamente cosa stanno approvando e, soprattutto, quanto peserà sulle loro tasche. Se il verbale resta vago, manca quello che i giudici chiamano decisum, ovvero una decisione reale e concreta. Senza un nome e senza una cifra, la delibera è “vuota” e, come abbiamo visto, rischia di essere dichiarata nulla in ogni momento.
