“Sempre caro mi fu quest’ermo colle, e questa siepe, che da tanta parte dell’ultimo orizzonte il guardo esclude.” L’amministratore medio, di fronte alla gestione del proprio mandato, si trasforma spesso in un inconsapevole Giacomo Leopardi. Cullandosi nel silenzio di un’assemblea pigra, che raramente si riunisce con i quorum necessari, il professionista si siede dietro la sua scrivania, guarda oltre la siepe delle scadenze normative e si abbandona all’illusione di un tempo senza confini. Immagina interminati spazi gestionali, in cui il mandato si rinnova tacitamente anno dopo anno, e sovrumani silenzi dei condomini, che sembrano avallare questa eternità.
Così, quasi senza accorgersene, il naufragar gli è dolce in questo mare della prorogatio sine die, convinto che il rinnovo tacito sia uno scudo impenetrabile.
Purtroppo, la giurisprudenza non è fatta di endecasillabi e i confini del diritto condominiale sono spietatamente delineati. A ricordarci che l’infinito in condominio non esiste è intervenuto, con una pronuncia il Tribunale di Velletri (decreto del 23 settembre 2026, RG 1425/2024), che ha spazzato via prassi consolidate e difese apparentemente inattaccabili.
Tutto ha inizio in un tranquillo condominio ai Castelli Romani. L’amministratore in carica gestisce lo stabile almeno dal 2019. Sono passati anni dalla sua prima nomina e, forte del celebre meccanismo del rinnovo previsto dalla riforma del 2012, non ha mai ritenuto necessario inserire all’ordine del giorno delle assemblee ordinarie la questione della propria conferma o revoca. Del resto, i conti tornano, i fornitori vengono pagati, perché sollevare un problema politico in assemblea?
Il clima, tuttavia, si incrina nei primi mesi del 2024. Un condomino, affiancato da un’altra proprietaria, inizia a inviare richieste formali (il 12 febbraio e poi il 21 marzo) chiedendo a gran voce l’integrazione dell’ordine del giorno della successiva assemblea. La richiesta è chiara e inequivocabile: si deve discutere la conferma o la revoca dell’amministratore e l’eventuale nomina di un successore.
L’amministratore fa i suoi calcoli. Prende in mano la tabella millesimale e sorride: i due condomini “ribelli” rappresentano, insieme, appena 105,75 millesimi. La sua mente corre subito all’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, che subordina la convocazione straordinaria dell’assemblea alla richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (166,66 millesimi).
Forte di questa aritmetica, l’amministratore ignora le diffide e prosegue dritto per la sua strada. È la classica trappola in cui cadono i professionisti troppo sicuri di sé: confondere le regole della convocazione straordinaria con i propri obblighi di legge.
Il Tribunale di Velletri smonta la prassi
I due condomini non si arrendono e depositano un ricorso ex art. 1129 c.c. per la revoca giudiziale, lamentando gravi irregolarità. In giudizio, l’amministratore tenta di difendersi sostenendo che il suo incarico si rinnoverebbe tacitamente di anno in anno, fino a dimissioni o revoca espressa, senza bisogno di delibere, e ribadisce l’assenza del quorum dei millesimi per obbligarlo a convocare l’assemblea.
I giudici veliterni, tuttavia, non fanno sconti e accolgono il ricorso, revocando l’amministratore e condannandolo al pagamento delle spese di lite (quantificate in € 1.168,00, oltre oneri). La motivazione del decreto è un trattato sulla corretta interpretazione del mandato.
Il Tribunale chiarisce innanzitutto che il famoso rinnovo tacito (“1+1”) vale solo per il primo biennio. Decorso tale periodo, scatta per l’amministratore un obbligo preciso e inderogabile: egli deve, di sua iniziativa, consentire all’assemblea di esprimersi sulla prosecuzione del rapporto fiduciario. Omettere reiteratamente questo passaggio significa sottrarsi al vaglio dei propri mandanti.
Ma il passaggio più duro del decreto riguarda proprio la scusa dei millesimi. Il giudice precisa che qui non entra in gioco l’art. 66 disp. att. c.c. (la facoltà dei condomini di autoconvocarsi), bensì l’art. 1129, comma 12, n. 1, c.c., che sanziona come “grave irregolarità” l’omessa convocazione per la revoca o la nomina del nuovo amministratore. Questo è un adempimento imposto direttamente dalla legge, un diritto insopprimibile del singolo partecipante, indipendentemente dalla sua quota millesimale. Diversamente opinando, ammonisce il Tribunale, l’amministratore potrebbe trincerarsi a vita dietro il mancato raggiungimento del sesto dei millesimi, vanificando la tutela delle minoranze.
Infine, il colpo di grazia alla teoria della prorogatio sine die. La permanenza in carica oltre la scadenza ha una funzione meramente transitoria per evitare vuoti gestionali. Non può, in nessun caso, essere piegata per consolidare indefinitamente la poltrona.
Consigli utili
Questo decreto rappresenta uno spartiacque. Per evitare di inciampare nelle stesse fatali disattenzioni, ecco tre consigli operativi frutto di questa fondamentale lezione:
- Il dogma della trasparenza biennale: Abbandonate l’idea del rinnovo tacito perpetuo. Programmare le assemblee inserendo automaticamente all’ordine del giorno dell’assemblea ordinaria il punto: “Discussione in merito alla conferma o revoca dell’Amministratore ex art. 1129, co. 10, c.c.”. Fatelo diventare un automatismo di studio, a prescindere dal clima che si respira nel palazzo.
- Non sottovalutate le minoranze: Se ricevete una PEC da un condomino, anche se possiede un solo millesimo di proprietà, che chiede di discutere la vostra revoca, non ignoratela. Rispondete formalmente su carta intestata, spiegando che, pur non essendoci i requisiti per un’assemblea straordinaria ex art. 66 disp. att. c.c., il punto sarà doverosamente inserito nella prossima assemblea ordinaria utile in ossequio all’art. 1129 c.c. In questo modo disinnescherete ogni accusa di “ripetuto rifiuto”.
- Cambio di mentalità: La prorogatio non è un fortino in cui barricarsi, ma una fragile passerella verso il rinnovo. Affrontare il voto di conferma ogni anno vi espone politicamente, è vero, ma vi mette al riparo dalla sciagura ben più grave della revoca giudiziale, che porta con sé condanne pecuniarie e danni d’immagine spesso irreparabili.
La poesia di Leopardi si chiude dolcemente, ma in giurisprudenza il naufragio fa rumore. Meglio affrontarlo a viso aperto, con un ordine del giorno compilato a regola d’arte.
