Gestire un condominio non ammette improvvisazioni, e la recente pronuncia del Tribunale di Nola, sentenza del 12 ottobre 2026, n. 3407, lo dimostra con spietata chiarezza. I giudici campani hanno tracciato un confine netto tra il potere di ordinaria amministrazione e gli atti che, comportando nuovi oneri stabili per la compagine, richiedono il preventivo passaggio assembleare. Questa decisione impatta quotidianamente sulla vita degli studi professionali, dimostrando che una gestione disorganizzata non espone solo al risarcimento dei danni, ma legittima i condòmini a congelare e cancellare del tutto il pagamento dei compensi arretrati.
Il cuore giuridico della vicenda ruota attorno agli articoli 1130 e 1135 del Codice Civile, che definiscono il perimetro d’azione del mandatario. L’amministratore ha il dovere di garantire l’erogazione dei servizi comuni, ma la giurisprudenza di legittimità chiarisce che il criterio distintivo tra ordinaria e straordinaria amministrazione si basa sulla “normalità” dell’atto rispetto alla gestione ordinaria. Interventi che alterano le condizioni economiche dei contratti di fornitura, imponendo costi periodici maggiorati, non possono essere assunti in autonomia. A questo si lega il principio civilistico dell’eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.): il diritto del professionista a essere retribuito decade di fronte a gravi e plurime violazioni del mandato.
Il caso pratico
La vicenda processuale nasce da uno scenario purtroppo frequente nelle amministrazioni caotiche. Un amministratore decide, in totale autonomia, di aumentare la potenza dei contatori elettrici a servizio delle scale e degli ascensori, passando dai canonici 6 kW a 15 kW. Nel frattempo, lo studio omette di reperire la provvista necessaria per onorare i piani di rientro stipulati per le bollette pregresse, portando il fornitore al distacco dell’energia. Come se non bastasse, emergono altre criticità: anagrafiche sballate, polizze assicurative approvate ma mai stipulate e pratiche comunali per gli ascensori abbandonate nei cassetti. Revocato dall’assemblea, il professionista prima di cedere le carte si auto-liquida un bonifico di 450 euro a titolo di acconto.
Il Tribunale di Nola non fa sconti. Supportato da una perizia tecnica d’ufficio (CTU), il giudice accerta che i sei ascensori necessitavano al massimo di 8,37 kW, rendendo l’incremento a 15 kW una spesa del tutto ingiustificata. L’ex amministratore viene così condannato a risarcire oltre 14.000 euro per i maggiori costi in bolletta e le spese di subentro. Inoltre, la disorganizzazione generale dello studio (anagrafe, ascensori, assicurazione) viene qualificata come “grave inesatto adempimento”. Risultato? Il Condominio è legittimato a non pagare il residuo compenso di 1.700 euro preteso dal professionista, il quale deve anche restituire i 450 euro prelevati abusivamente dopo la sostituzione. La polizza professionale salva il patrimonio personale per il danno da kW, ma lascia scoperto il resto.
Consigli utili
La sentenza evidenzia in modo incontrovertibile come le disattenzioni costino care. La gestione di anagrafiche, la stipula tempestiva delle polizze, il deposito delle certificazioni degli ascensori e l’analisi tecnica dei contratti di fornitura rientrano nei doveri primari ex art. 1130 c.c.. Eseguire questi adempimenti in totale sicurezza richiede oggi l’abbandono di ogni logica di improvvisazione. Per amministrare grandi numeri, lo studio deve essere profondamente strutturato, avvalendosi di gestionali evoluti, procedure digitalizzate e collaboratori formati. Tutta questa infrastruttura ha un costo notevole e, per questo motivo, il professionista deve essere pagato, e pagato bene. Sottoporre preventivi al ribasso per acquisire stabili conduce inevitabilmente a una gestione caotica, priva di controlli incrociati, che sfocia in danni milionari e azioni di responsabilità che azzerano quegli stessi compensi racimolati a fatica. La qualità e l’organizzazione si pagano, ed è un concetto che va spiegato apertamente nelle assemblee per tutelare la dignità e la sostenibilità economica della professione.
