Cassazione 30/06/2022, n. 20836
In tema di condominio negli edifici, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di oneri condominiali, l’eventuale annullamento della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto e dello stato di ripartizione non esonera il giudice dal verificare nel merito la fondatezza della pretesa creditoria, qualora questa abbia ad oggetto le spese per la manutenzione ordinaria o per l’esercizio dei servizi comuni essenziali. Per tali oneri, infatti, l’obbligo contributivo non rinviene il proprio fatto costitutivo nella delibera, la quale assume un valore puramente dichiarativo finalizzato a tradurre in termini aritmetici un preesistente rapporto di valore, bensì direttamente nei criteri legali o convenzionali di ripartizione. Diversamente, per i lavori di manutenzione straordinaria o per le innovazioni, la delibera di approvazione possiede valore costitutivo dell’obbligazione, sicché il suo annullamento priva la pretesa creditoria del condominio del necessario requisito di fondatezza.
Cosa dice la corte
La Corte di Cassazione ha chiarito che l’annullamento di un bilancio consuntivo non cancella automaticamente i debiti dei condomini relativi alla gestione ordinaria. Per le spese ordinarie e i servizi essenziali (es. pulizie, bollette), l’obbligo di pagare nasce direttamente dalla legge, mentre l’assemblea si limita a ratificare un calcolo matematico.
Se un condomino moroso ottiene l’annullamento della delibera assembleare che approva il bilancio consuntivo, l’amministratore non deve dare per perso il credito relativo alle spese ordinarie. In caso di giudizio, l’amministratore dovrà insistere affinché il giudice valuti comunque la fondatezza della richiesta economica, producendo in giudizio le pezze giustificative delle spese sostenute e dimostrando la corretta applicazione delle tabelle millesimali. Al contrario, se la delibera annullata o sospesa riguarda spese di manutenzione straordinaria o innovazioni, l’amministratore non potrà procedere al recupero del credito fino all’adozione di una nuova e valida delibera assembleare, poiché per i lavori straordinari è solo l’approvazione dell’assemblea a far nascere l’obbligo di pagamento.
