Cassazione 26/10/2026, n. 17800
In materia di ripartizione delle spese condominiali, sono nulle le deliberazioni con le quali l’assemblea, a maggioranza, stabilisce o modifica per il futuro i generali criteri di ripartizione previsti dalla legge o dalla convenzione, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni assembleari; sono invece meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto l’erronea ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni in violazione dei suddetti criteri generali. Ne consegue che, nell’ipotesi di mera annullabilità, l’impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c., e il vizio non può essere eccepito dal condomino moroso nel successivo giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo azionato dal condominio per il recupero del credito
Cosa dice la corte
La Corte chiarisce in modo definitivo il confine tra nullità e annullabilità nel riparto delle spese. Se l’assemblea sbaglia ad addebitare una spesa in un singolo caso pratico, la delibera è solo annullabile e diventa inattaccabile dopo 30 giorni dalla notifica per gli assenti. Se, al contrario, l’assemblea decide a maggioranza di modificare in via definitiva e per il futuro i criteri regolamentari di riparto, la delibera è radicalmente nulla e sempre contestabile.
Non inserire mai all’Ordine del Giorno, né tantomeno porre in votazione a maggioranza, la modifica permanente dei criteri di ripartizione delle spese stabiliti dal regolamento o dalla legge (es. esoneri perpetui per alcuni locali). Tale atto produce una nullità assoluta, non sanabile dal decorso dei 30 giorni, esponendo l’amministratore all’impossibilità di recuperare le quote anche ad anni di distanza. Il rischio di soccombenza nel recupero coattivo del credito è sostanzialmente neutralizzato se l’errore incide unicamente sull’applicazione concreta del criterio, purché la delibera non sia stata tempestivamente impugnata.
Ecco tre esempi classici di delibere meramente annullabili
- Addebito errato per servizi non goduti (il caso dell’ordinanza in esame): In sede di approvazione del consuntivo annuale, ripartisci per errore una spesa di gestione anche a carico del proprietario di un locale commerciale, nonostante il regolamento lo escluda da quella specifica contribuzione. L’assemblea approva quel bilancio. Non c’è un’espressa volontà di cambiare la regola per sempre, c’è un errore nell’imputazione contabile di quella specifica annualità.
- Danno privato ripartito su tutti: Un tubo di proprietà esclusiva si rompe e allaga l’androne. Inserisci la fattura del ripristino nel riparto generale per millesimi di proprietà, anziché addebitarla integralmente come spesa individuale al proprietario del tubo. L’assemblea approva il riparto con questa anomalia.
- Spesa di scala imputata all’intero condominio: Approvi i lavori di manutenzione della sola “Scala A”, ma nel piano di riparto dividi la spesa su tutti i condòmini del fabbricato, inclusi quelli della “Scala B” (o di una palazzina adiacente) che non ne traggono utilità.
Ecco tre esempi pratici di delibere radicalmente nulle:
- Deroga permanente al criterio millesimale (divisione in parti uguali): L’assemblea delibera che, dall’esercizio in corso in poi, il tuo compenso di amministratore o il premio della polizza globale fabbricato vengano divisi “in parti uguali” per ciascun appartamento (o per “teste”), disapplicando definitivamente la ripartizione per millesimi di proprietà imposta dall’art. 1123, 1° comma, c.c.
- Esonero strutturale di alcune unità: L’assemblea vota a maggioranza l’introduzione di una nuova regola in base alla quale i locali commerciali (negozi o box) sono esonerati per sempre dal pagamento delle spese di portierato o di manutenzione del tetto, modificando di fatto quanto imposto sino a quel momento dal regolamento di condominio o dalla legge.
- Modifica a maggioranza delle tabelle millesimali (fuori dai casi di legge): L’assemblea approva a maggioranza, anziché all’unanimità, una revisione delle tabelle millesimali allegate al regolamento per adottare un criterio di calcolo diverso, senza che vi siano i presupposti stringenti (errori originari o alterazioni strutturali del fabbricato) che legittimerebbero la deroga all’unanimità.
