In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell’art. 1102 c.c., l’uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante non prevede alcun margine minimo di tempo e di spazio per l’operatività delle limitazioni al predetto godimento. Costituisce pertanto abuso del diritto anche l’occupazione per pochi minuti di una porzione dell’area comune, quale la sosta di un’autovettura che interferisca con l’apertura automatica di un cancello carraio, qualora tale condotta ostacoli il libero e pacifico godimento degli altri condomini ed alteri l’equilibrio tra le concorrenti facoltà di utilizzo. Ne consegue la legittimità della deliberazione assembleare che disciplini l’uso delle parti comuni mediante l’installazione di un dissuasore volto a inibire il parcheggio, gravando sul condomino, che impugni la suddetta delibera deducendo l’inservibilità dell’area al proprio godimento esclusivo, il rigoroso onere di fornirne la relativa prova. Cassazione 23/09/2026, n. 25749
Cosa dice la Corte
La Suprema Corte ha stabilito che parcheggiare un veicolo negli spazi comuni, anche solo per pochi minuti, rappresenta un illecito se tale comportamento intralcia il passaggio o interferisce con automatismi condominiali come il cancello elettrico. L’installazione di un dissuasore mobile per impedire la sosta selvaggia è considerata una valida disciplina dell’uso delle aree comuni e non un’innovazione. Nella gestione operativa del condominio, l’amministratore è legittimato a porre all’ordine del giorno la regolamentazione dell’uso del cortile e la posa di dissuasori o paletti volti a impedire la sosta nelle aree di manovra. In sede di assemblea, è opportuno chiarire che tali decisioni mirano a garantire il miglior uso della cosa comune per tutti e possono essere adottate senza il timore di ledere la proprietà esclusiva dei singoli. Qualora un condomino contesti la delibera lamentando difficoltà di accesso al proprio box auto privato, spetterà esclusivamente a quest’ultimo dimostrare in tribunale l’effettivo impedimento causato dal dissuasore. Infine, l’amministratore dovrà procedere all’esecuzione della delibera e all’applicazione del divieto di sosta, tenendo presente che l’eventuale violazione della regola da parte di altri condomini non giustifica in alcun modo la condotta abusiva e non rende inefficace il regolamento approvato.
