Citare in giudizio l’amministratore di condominio per ottenere l’annullamento di un regolamento contrattuale o delle relative tabelle millesimali rappresenta un abbaglio processuale fatale. Lo ha stabilito in modo inequivocabile la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 28451, pubblicata il 4 novembre 2026. Questa pronuncia impatta frontalmente sulle dinamiche giudiziarie dei contenziosi immobiliari, ricordando a professionisti e legali che, quando si intacca un accordo negoziale, il bersaglio della causa non può essere il rappresentante dello stabile, ma l’intera compagine dei proprietari.
La distinzione tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale è il vero spartiacque delle liti condominiali. Quando le tabelle millesimali o le norme regolamentari derivano da un accordo unanime o dall’accettazione dei singoli atti d’acquisto, esse assumono la veste di un vero e proprio contratto plurilaterale. La giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito che l’amministratore è del tutto carente di legittimazione passiva in queste vicende. Egli, infatti, ha il mandato di gestire le parti comuni, ma non ha alcun potere di rappresentanza quando si discute dei diritti soggettivi esclusivi o della validità genetica del patto che lega i comproprietari. Un’azione di nullità, pertanto, incide inevitabilmente sulla sfera patrimoniale di tutti i sottoscrittori, rendendo obbligatoria la loro chiamata in causa.
Il caso pratico
La vicenda esaminata dai giudici di Piazza Cavour trae origine da una complessa disputa milanese. La società Nano Bleu s.r.l., titolare di immobili inseriti in due distinti condomìni, citava in giudizio gli amministratori degli stabili limitrofi per far dichiarare la nullità del Regolamento di una strada sotterranea comune, gestita sotto forma di “Consorzio volontario”, e delle relative tabelle millesimali. La società attrice lamentava la mancata partecipazione alla formazione di tali tabelle e un difetto di rappresentanza. I convenuti, costituiti in giudizio tramite i rispettivi amministratori condominiali e legali rappresentanti, si difendevano sostenendo la natura atipica del Consorzio e la validità del regolamento. Sia il Tribunale di Milano che la successiva Corte d’Appello respingevano le pretese della società, entrando nel merito della qualificazione giuridica dell’ente. Nessuno, tuttavia, si era accorto di un vizio procedurale enorme.
Con un colpo di spugna, la Suprema Corte cassa la sentenza di appello senza nemmeno addentrarsi nei meandri della natura del Consorzio. L’ordinanza n. 28451/2026 rileva d’ufficio la violazione del contraddittorio, sancendo che l’azione di nullità di un accordo plurisoggettivo impone un litisconsorzio necessario tra tutti i contitolari del bene. Richiamando orientamenti granitici (tra cui Cass. 6656/2021 e SS.UU. 24172/2025), gli Ermellini ribadiscono che l’omessa partecipazione anche di un solo comproprietario invalida l’intero processo. Non avendo i giudici di merito provveduto a far integrare il contraddittorio, le precedenti sentenze costituiscono pronunce inutiliter data (date inutilmente). Il risultato è dirompente: la Cassazione annulla tutto e rinvia la causa al Tribunale di Milano in primo grado, obbligando la ripartenza del processo fin dall’inizio con la notifica a tutti gli aventi diritto.
Consigli utili
L’amministratore gode di piena e autonoma legittimazione attiva ex art. 1130 c.c. quando si tratta di compiere atti conservativi sui beni condominiali. In questo perimetro d’azione, il professionista deve agire per dovere d’ufficio e intervenire tempestivamente per salvaguardare le strutture condivise, tutelando l’integrità del patrimonio.
Al contrario, quando il contenzioso investe la validità di accordi contrattuali, la revisione radicale dei millesimi di proprietà o dispute inerenti i confini tra unità immobiliari private, l’amministratore non ha poteri coercitivi e il suo ruolo deve restare strettamente quello di facilitatore neutrale. In questi scenari, il professionista è sprovvisto di rappresentanza processuale. Se lo studio riceve la notifica di un atto di citazione volto a far dichiarare la nullità di un regolamento contrattuale, la mossa corretta consiste nel trasmettere immediatamente l’informazione all’assemblea. Contestualmente, per evitare invasioni di campo che esporrebbero a responsabilità, è fondamentale richiedere una relazione tecnica a un avvocato di fiducia: il parere legale servirà a illustrare ai condòmini come costituirsi autonomamente a tutela dei propri diritti e permetterà allo studio di eccepire formalmente e in punta di diritto il proprio difetto di legittimazione passiva.
