CATTIVI ODORI IN BAGNO: COME PROCEDERE

La gestione dei cattivi odori negli appartamenti rappresenta una delle sfide più complesse e delicate per un amministratore di condominio. Spesso di difficile diagnosi, il problema impone un’attenta valutazione per individuare con certezza l’origine del vizio e, di conseguenza, attribuire correttamente le responsabilità e i costi dell’intervento, distinguendo tra parti di proprietà esclusiva e parti comuni dell’edificio.

Per affrontare questa situazione in modo efficace, prevenire contenziosi ed equità, è fondamentale seguire un protocollo operativo strutturato. La procedura che segue delinea un percorso metodico e graduale, suddiviso in fasi, che permette di gestire la segnalazione in modo ordinato, responsabilizzando inizialmente il singolo proprietario per poi, solo se necessario, coinvolgere il Condominio con interventi di complessità e costo crescenti.

FASE 1: Segnalazione e responsabilizzazione del condomino
Ricezione Segnalazione: L’amministratore riceve la lamentela del condomino.
L’amministratore risponde per iscritto (email/PEC) al condomino e, senza intraprendere alcuna azione, richiede formalmente che il condomino provveda, a propria cura e spese, a:

1. Far ispezionare il proprio impianto di scarico da un idraulico di fiducia.
2. Fornire all’amministratore una dichiarazione/relazione del tecnico privato che attesti l’assenza di vizi nell’impianto di sua esclusiva pertinenza (verifica tenuta guarnizioni, pulizia e funzionalità sifoni e pozzetti, ecc.).

Nota: La richiesta di esibire il Certificato di Conformità (DM 37/08) è un’ottima prassi, sebbene possa essere di difficile reperimento in edifici datati. La relazione del tecnico è il documento operativo fondamentale.

FASE 2: Intervento condominiale di 1° livello (diagnosi semplice)
Solo dopo aver ricevuto la relazione del tecnico privato che esclude cause interne, l’amministratore è legittimato ad agire per conto del Condominio.
L’amministratore incarica l’idraulico di fiducia del Condominio per una prima verifica sulle parti comuni, a basso impatto e costo (es. ispezione e pulizia dello sfiato sul tetto, verifica visiva dei pozzetti comuni).
Risoluzione e Chiusura:
Se il problema viene risolto: L’intervento si chiude. Il costo è addebitato al Condominio (se il vizio era comune, es. sfiato ostruito) o eccezionalmente al privato (se l’idraulico condominiale individua un vizio palese sfuggito al primo tecnico).
Se il problema persiste: Si passa alla fase successiva che ora coinvolge direttamente l’assemblea

FASE 3: Delibera per la nomina del tecnico specializzato (assemblea per diagnostica)
L’amministratore, avendo constatato il fallimento degli interventi semplici e documentato tutti i passaggi, conclude che il problema è complesso e richiede un’analisi specialistica.
L’amministratore convoca un’assemblea (ordinaria o straordinaria) con un Ordine del Giorno specifico.
A seguito di delibera positiva, l’amministratore conferisce formalmente l’incarico al perito (ingegnere/termotecnico).

FASE 4: Esecuzione dei lavori risolutivi (assemblea esecutiva)
L’amministratore riceve la relazione tecnica specialistica, che contiene diagnosi, soluzione e stima dei costi.
L’amministratore convoca una nuova assemblea per presentare i risultati della perizia.
L’assemblea, sulla base delle evidenze tecniche, delibera l’esecuzione dei lavori necessari per risolvere definitivamente il problema. A seguito della delibera, l’amministratore procederà con l’affidamento e la gestione dei lavori (ovvio lavori di pertinenza condominiali).

APPROFONDIMENTO SULLA FASE 1

Il Ecco le possibili falle nel “circuito chiuso” privato:

• A) Guarnizione alla base del WC (causa molto probabile)
  • Analisi tecnica: Il vaso WC è collegato alla tubazione di scarico nel pavimento tramite una guarnizione, solitamente un anello in cera (“wax ring”) o una guarnizione a labbro in gomma. Lo scopo di questa guarnizione è creare un sigillo ermetico che impedisca sia le perdite d’acqua sia la fuoriuscita dei gas. Se questa guarnizione è vecchia, secca, installata male o se il WC non è fissato saldamente al pavimento (e quindi “oscilla”), il sigillo si compromette. Il gas di scarico risale dalla tubazione e fuoriesce direttamente da sotto la base del WC, diffondendosi nel bagno.
  • Responsabilità: impianto privato. La connessione tra l’apparecchio sanitario e la braga di scarico è di competenza esclusiva del proprietario.
• B) Pozzetto sifonato a pavimento (“barilotto”) (causa probabile)
  • Analisi Tecnica: Questo componente può essere la fonte del problema in due modi:
    1. Guarnizione del coperchio difettosa: Il coperchio/griglia del barilotto ha una guarnizione (spesso un O-ring in gomma) per garantire la tenuta. Se questa guarnizione è assente, deteriorata o non posizionata correttamente, i gas presenti all’interno del barilotto stesso (che è a tutti gli effetti un pezzo della rete fognaria) possono fuoriuscire.
    2. Intasamento e fermentazione: Come da Lei ipotizzato, un forte accumulo di materiale organico (capelli, residui di sapone, ecc.) può entrare in decomposizione anaerobica, generando gas maleodoranti propri, diversi da quelli della fognatura. In questo caso, il barilotto non è una via di passaggio per l’odore della colonna, ma la fonte stessa dell’odore.
  • Responsabilità: impianto privato. Sia la manutenzione (pulizia) sia l’integrità del componente sono a carico del proprietario.
• C) Sifoni assenti o malfunzionanti su altri apparecchi (causa possibile)
  • Analisi tecnica: L’odore potrebbe non provenire affatto dalla zona WC. Potrebbe esserci un altro apparecchio nel bagno il cui sifone è il vero punto debole. Ad esempio:

• Sifone del bidet o del lavabo: Potrebbe essere un modello con una guardia idraulica insufficiente, oppure le sue ghiere di collegamento potrebbero non essere a tenuta, permettendo all’odore di fuoriuscire dai raccordi.
• Scarico lavatrice: Se lo scarico della lavatrice è inserito direttamente nel muro senza un sifone dedicato, crea un’autostrada per gli odori.

Responsabilità:Impianto Privato

2. Cause Possibili e Soluzioni Operative (Diagnosi sul Campo)

Un tecnico incaricato dal privato dovrebbe procedere con una diagnosi sistematica:

1. Ispezione olfattiva: Avvicinarsi a ogni scarico (base WC, griglia doccia/barilotto, lavabo, bidet) per localizzare il punto di massima intensità dell’odore.
2. Test di stabilità del WC: Provare a muovere il vaso con le mani. Se presenta anche un minimo movimento o oscillazione, la guarnizione di base è quasi certamente compromessa.
3. Ispezione del barilotto: Svitare la griglia o il coperchio del pozzetto. Controllare la presenza e lo stato della guarnizione. Verificare la pulizia interna e la presenza di acqua (se è asciutto, il suo sifone è stato svuotato o è evaporato).
4. Ispezione degli altri sifoni: Controllare visivamente i sifoni di lavabo e bidet. Verificare che siano pieni d’acqua e che i raccordi siano ben serrati.

Prova del fumo (test definitivo): Se le ispezioni precedenti non sono risolutive, l’iniezione di fumo tracciante nell’impianto privato rivelerà in modo inequivocabile il punto esatto della perdita, mostrando visivamente da dove il fumo fuoriesce

Fonte: Anaci BAT