L’epopea del Superbonus 110% ha lasciato in eredità ai condomini italiani non solo facciate rinnovate, ma anche un vasto strascico di contenziosi legati a cantieri mai partiti e a parcelle professionali dalle cifre esorbitanti. In questo scenario di grande incertezza, in cui spesso l’assenza di contratti scritti ha generato aspettative sproporzionate da parte dei tecnici, si inserisce una recente e dirimente pronuncia giurisprudenziale. Si tratta di una decisione che fissa un confine netto tra i parametri di calcolo utilizzabili nei lavori pubblici e quelli applicabili al settore privato, ridimensionando fortemente le pretese economiche avanzate dai professionisti a fronte di incarichi mai pienamente formalizzati.
La fattispecie
La vertenza, sfociata nella sentenza del Tribunale di Milano n. 31393/2023 pubblicata il 22 settembre 2026, ha visto contrapposti un Condominio e una società di ingegneria. L’antefatto è un classico dell’era dei bonus fiscali: il Condominio aveva inizialmente affidato alla società uno studio di fattibilità per l’accesso all’agevolazione. Successivamente, nonostante il general contractor individuato in origine avesse interrotto i rapporti con la società di progettazione, l’assemblea condominiale, con delibera del 28 ottobre 2021, aveva deciso di proseguire le attività progettuali per non perdere i benefici fiscali ed evitare il pagamento di una gravosa penale. Tuttavia, le parti non avevano mai sottoscritto un vero e proprio contratto scritto per disciplinare la successiva fase di progettazione esecutiva. I lavori non sono poi mai iniziati a causa dell’impossibilità, da parte dell’amministratore, di reperire sul mercato una nuova impresa costruttrice disposta a subentrare e a formalizzare l’appalto. Fallito l’avvio del cantiere, la società di progettazione ha trascinato il Condominio in tribunale, pretendendo il pagamento di ben 258.135,04 euro a titolo di compensi professionali, calcolati in modo del tutto unilaterale. Il Condominio, per contro, ha resistito in giudizio contestando gli addebiti e formulando una domanda riconvenzionale per ottenere 200.000 euro a titolo di risarcimento per la perdita di chance di accedere al Superbonus.
Il principio enunciato
Il Giudice milanese ha risolto la complessa diatriba sancendo due principi fondamentali per il diritto immobiliare. In primo luogo, ha rigettato integralmente la richiesta di risarcimento avanzata dal Condominio. È stato infatti accertato in corso di causa che il fallimento dell’operazione non derivava da una negligenza del tecnico, il quale aveva effettivamente consegnato gran parte degli elaborati, ma da cause oggettive e sopravvenute, ovvero la cronica mancanza di imprese edili disponibili a stipulare il contratto di appalto. Il vero fulcro della sentenza, tuttavia, risiede nel drastico ridimensionamento della parcella richiesta dal professionista. Il tecnico pretendeva di quantificare il proprio ingente credito applicando i parametri del D.M. 17 giugno 2016. Il Tribunale ha respinto con fermezza questa impostazione, chiarendo che il D.M. 2016 è stato concepito in attuazione del Codice degli Appalti (D.lgs. 50/2016) per regolamentare i compensi nei lavori pubblici, e che la normativa sul Superbonus lo richiama esclusivamente per stabilire i tetti massimi di congruità fiscale ai fini della detrazione statale. Trattandosi al contrario di un rapporto intercorso tra soggetti privati, peraltro sprovvisto di un contratto scritto, il Giudice ha statuito che la tariffa debba essere calcolata unicamente in base ai criteri civilistici ordinari dettati dal D.M. 140/2012. Affidando l’incarico a un Consulente Tecnico d’Ufficio, il Tribunale ha quindi destrutturato la pretesa originaria. Il compenso pattuito di 18.000 euro per lo studio preliminare di fattibilità è stato di fatto azzerato, poiché l’elaborato presentava gravi errori formali e tecnici. La progettazione esecutiva, pur valida, è stata giudicata completa solo al 75%. Applicando il ben meno oneroso D.M. 140/2012 a tale percentuale di completamento, il Giudice ha ridotto la cifra dovuta al tecnico a 110.719,28 euro, tagliando di fatto oltre 147.000 euro dalla richiesta iniziale.
Consigli utili
Questa pronuncia rappresenta un monito severo e, al contempo, un prezioso manuale operativo per la gestione immobiliare. Un amministratore preparato deve cogliere l’insegnamento fondamentale che scaturisce dalle aule di giustizia: la forma scritta preventiva è l’unico vero scudo difensivo contro le incognite giudiziarie. Il primo e più importante consiglio pratico è rifuggire da qualsiasi incarico professionale conferito per “fatti concludenti”. Le delibere assembleari che autorizzano un’opera devono sempre, senza eccezioni, essere seguite dalla tempestiva stesura e dalla sottoscrizione di un rigoroso disciplinare d’incarico. In tale documento, la parcella del tecnico deve essere predeterminata in modo analitico, specificando le fasi del lavoro e disinnescando a monte qualsiasi futura pretesa fondata su tariffari pubblicistici sproporzionati come il D.M. 2016° anche lo stesso D.M. 2012. Il secondo aspetto vitale riguarda il controllo dei processi interni allo studio. Sfruttando appieno i moderni gestionali, l’amministratore ha l’onere di tracciare con esattezza le scadenze e i perfezionamenti contrattuali. Ogni delibera che approva un intervento tecnico dovrebbe essere collegata a procedure interne rigorose, che impediscano al professionista di avviare qualsivoglia attività progettuale in assenza del contratto formalmente firmato e archiviato. Solo blindando i protocolli amministrativi si tutela efficacemente il patrimonio del Condominio e, di riflesso, si mette al riparo la propria responsabilità gestionale dalle imprevedibili oscillazioni del contenzioso civile.
