La sentenza del Tribunale di Bergamo n. 768 del 23 maggio 2025 conferma un indirizzo rivolto al condominio e al rispetto dei condomini virtuosi. L’articolo fornirà gli opportuni chiarimenti sull’argomento, analizzando i limiti pratici e giuridici del potere di intervento dell’amministratore qualora l’esecuzione materiale del distacco idrico imponga l’accesso all’interno della proprietà esclusiva del debitore.
Il fondamento normativo della questione risiede nell’articolo 63, terzo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. Tale disposizione attribuisce all’amministratore la facoltà di sospendere al condomino moroso, il cui inadempimento si sia protratto per un periodo superiore a un semestre, la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Questo potere, che garantisce un intervento esercitabile in linea di principio in via di autotutela, incontra tuttavia un limite tecnico e giuridico quando la sospensione richiede l’effettuazione di interventi nella proprietà esclusiva del condomino moroso.
Nel caso specifico esaminato dal Tribunale di Bergamo, un proprietario ha maturato un debito per oneri condominiali insoluti pari complessivamente a 4.745,71 euro. L’amministratore ha intrapreso i passaggi previsti per il recupero del credito, trasmettendo una diffida ad adempiere, ottenendo un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo dal Giudice di Pace e procedendo con la notifica dell’atto di precetto. Considerato l’esito infruttuoso di tali azioni, il condominio ha richiesto di poter sospendere l’erogazione dell’acqua, un servizio ritenuto suscettibile di godimento separato in virtù della presenza di contatori parziali all’interno di ogni singolo appartamento. L’ostacolo pratico era rappresentato dalla necessità di intervenire all’interno dell’unità immobiliare del debitore per effettuare tecnicamente la sospensione del servizio idrico.
Il Tribunale di Bergamo ha stabilito che non è possibile autorizzare l’amministratore o i tecnici ad accedere direttamente all’abitazione in assenza del consenso del residente, poiché ciò consentirebbe un’invasione dell’inviolabile libertà domiciliare. La Corte ha chiarito che dalla norma che conferisce il potere di sospensione si desume l’implicito dovere dei condomini morosi di tollerare l’esecuzione di tutte le opere necessarie all’interno della propria unità abitativa per il distacco dal servizio comune. Su queste basi, il giudice ha formalmente ordinato al condomino contumace di permettere l’accesso nella propria abitazione all’amministratore e ai tecnici incaricati per la realizzazione delle opere necessarie alla sospensione della fornitura di acqua.
Nella gestione pratica di queste dinamiche, occorre rispettare rigorosamente la procedura legale e non affrettarsi a operare sospensioni di servizi essenziali senza aver prima conseguito un formale ordine o decreto del giudice, qualora l’operazione non sia eseguibile dagli spazi comuni. L’amministratore deve distinguere chiaramente gli ambiti operativi. Nell’attività a tutela delle parti comuni, il professionista è pienamente legittimato ad agire in autonomia: la sentenza conferma che l’operazione rientra nei poteri di autotutela, pertanto, qualora i contatori e le valvole di intercettazione siano liberamente accessibili nei vani tecnici condominiali, l’amministratore deve procedere al distacco diretto senza alcuna necessità di autorizzazione giudiziale ma formalizzando le relative messe in mora.
Per le questioni esclusive o private, dove le componenti tecniche sono situate oltre la soglia dell’abitazione, l’amministratore è invece privo di poteri coercitivi propri e può unicamente agire da facilitatore del procedimento legale. In quest’ultimo scenario, il professionista deve limitarsi a istruire la pratica fornendo al legale del condominio l’intera documentazione probatoria necessaria per ricorrere all’autorità giudiziaria. Come evidenziato dalla cronologia degli eventi processuali analizzati, l’iter per giungere all’accesso forzoso domiciliare richiede l’emissione di diffide, l’ottenimento di un decreto ingiuntivo, la notifica del precetto e infine il ricorso cautelare. A fronte di questo complesso percorso, diventa imprescindibile, in via preliminare, informare l’assemblea e richiedere l’approvazione per la costituzione di un apposito fondo cassa o fondo spese legali, affinché il condominio abbia la provvista finanziaria necessaria a sostenere i prolungati costi delle attività giudiziarie e degli interventi tecnici.
