In un complesso composto da più fabbricati, è possibile imputare le spese di rifacimento di un tetto esclusivamente ai condomini che ne traggono utilità diretta, anche se per anni si è proceduto con la ripartizione millesimale generale? E soprattutto, una delibera che ripartisce “una tantum” queste spese in modo difforme dal passato è nulla o semplicemente annullabile? A chiarire questi dubbi, fondamentali è intervenuta la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 21753 pubblicata il 25 giugno 2026. Questa pronuncia definisce il confine tra la prassi consolidata (i cosiddetti facta concludentia) e il rigore delle norme codicistiche sulla parziarietà del condominio.
Il quadro normativo di riferimento ruota attorno al delicato equilibrio tra l’art. 1117 c.c., che pone la presunzione di condominialità sulle parti comuni come il tetto, e l’art. 1123, terzo comma, c.c. Quest’ultimo stabilisce che, qualora un edificio abbia più scale, cortili, tetti o lastrici solari destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Secondo la Cassazione 21753/2026, il cosiddetto “condominio parziale” non necessita di un atto formale di costituzione o di una delibera assembleare ad hoc. Esso si configura ex lege in virtù delle caratteristiche strutturali e funzionali degli immobili. Se un bene, per sua natura, serve solo una parte dell’edificio, cessa il presupposto della contitolarità necessaria di tutti i condomini. Un altro punto tecnico cruciale toccato dalla fonte riguarda la distinzione tra nullità e annullabilità: una delibera che modifica i criteri generali di riparto per il futuro è nulla se non approvata all’unanimità; viceversa, una delibera che applica erroneamente un criterio a una specifica spesa gestionale è meramente annullabile e va impugnata entro il termine perentorio di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.
Il caso
Immaginiamo la situazione analizzata dai giudici: un Condominio di Milano, un complesso di tipo “casa di ringhiera” articolato in vari corpi di fabbrica (A, B, C e D). Nel 2016, l’assemblea approva una delibera che imputa le spese del tetto del “Corpo C” esclusivamente ai due proprietari delle unità immobiliari sottostanti, ripartendole al 50% ciascuno.
Una dei condomini impugna la decisione, sostenendo che dal 1982 al 2016 la prassi era sempre stata quella di ripartire ogni spesa tra tutti i condomini del complesso secondo i millesimi generali di proprietà. La ricorrente lamenta inoltre che il tetto del Corpo C servirebbe indirettamente anche il Corpo D per lo scolo delle acque. Tuttavia, l’impugnazione avviene ben oltre i trenta giorni dalla delibera originaria. In sede di merito e poi di legittimità, il Condominio resiste, evidenziando che la conformazione strutturale del fabbricato C lo rende un’unità autonoma rispetto al resto del complesso per quanto concerne la copertura.
La Cassazione, confermando la sentenza della Corte d’Appello di Milano, ha rigettato il ricorso sulla base di principi granitici. Primo: la delibera in questione non aveva l’obiettivo di “sovvertire” i criteri generali di riparto per il futuro (il che l’avrebbe resa nulla), ma si limitava a gestire una spesa specifica applicando il criterio dell’utilità parziale. Essendo dunque una delibera annullabile, la mancata impugnazione entro i trenta giorni l’ha resa definitiva e inattaccabile.
In secondo luogo, la Suprema Corte ha stabilito che la “prassi” o l’accordo per facta concludentia (ovvero aver sempre pagato secondo i millesimi generali in passato) non ha alcun valore legale se non è tradotto in una convenzione scritta firmata da tutti i condomini o inserita in un regolamento contrattuale. Pertanto, l’amministratore che applica l’art. 1123 comma 3 c.c. agisce correttamente se la struttura dell’edificio lo giustifica, a prescindere dalle consuetudini pregresse del palazzo. Anche l’eventuale “intersezione” tra i tetti per lo scolo delle acque è stata considerata una questione di fatto irrilevante rispetto alla funzione primaria di copertura del tetto stesso.
Il Vademecum dell’Amministratore
Dopo la sentenza 21753/2026, la gestione della ripartizione spese richiede una precisione chirurgica per evitare che un errore scivoli nel contenzioso. Per l’amministratore professionista il nostro compito non è solo far quadrare i conti, ma blindare giuridicamente il verbale.
Quando prepariamo una ripartizione per lavori straordinari (come il tetto del caso in esame), la prima azione d’ufficio è l’analisi strutturale. Se il complesso è diviso in corpi di fabbrica, dobbiamo applicare la ripartizione “parziale” per legge (art. 1123, comma 3 c.c.), a prescindere da ciò che si è fatto negli ultimi trent’anni. La Cassazione è stata chiara: la prassi non conta, conta la struttura. Nel verbale, dobbiamo specificare chiaramente che la spesa viene imputata a quel sottogruppo di condomini “in quanto beneficiari esclusivi della copertura”. Questa dicitura trasforma un’eventuale contestazione in un vizio di annullabilità (per errore di valutazione del beneficio) e non di nullità, proteggendo il bilancio dopo il trentesimo giorno.
Dobbiamo agire come facilitatori della trasparenza. Se ci accorgiamo che una parte del fabbricato (es. il Corpo C) ha esigenze diverse, dobbiamo istruire i condomini interessati spiegando che il loro “condominio parziale” vive di vita propria. Non è una scelta dell’amministratore, ma una condizione dell’edificio. Se un condomino sostiene che un tetto serva anche altri (per scoli o incastri strutturali), dobbiamo pretendere prove tecniche immediate: la Cassazione ha ricordato che le “questioni di fatto” introdotte tardi (in appello) non vengono nemmeno guardate.
Per evitare che i condomini impugnino sostenendo la nullità, ogni volta che usiamo una tabella dobbiamo richiamare la fonte. Se scriviamo: “Si ripartisce la spesa X secondo la Tabella Millesimale A, come previsto dall’art. 31 del Regolamento”, stiamo dichiarando di voler seguire le regole. Se poi la tabella A fosse quella sbagliata per quella spesa, l’errore resterebbe confinato nell’annullabilità. La “blindatura” consiste proprio nel dichiarare sempre il criterio legale o regolamentare che si sta tentando di seguire.
Sintesi finale
Il principio chiave da ricordare è la portata dell’errore: se l’assemblea sbaglia a ripartire una spesa specifica, la delibera “nasce malata” ma può guarire dopo 30 giorni (annullabile). Se invece l’assemblea pretende di riscrivere i criteri di riparto per il futuro senza l’unanimità, la delibera è “morta alla nascita” (nulla). Se ogni errore di ripartizione rendesse la delibera nulla (impugnabile dopo 5 o 10 anni), nessun bilancio condominiale sarebbe mai definitivo. La giurisprudenza preferisce dire: “Se l’assemblea ha fatto un errore nel ripartire questa specifica spesa, hai 30 giorni per accorgertene e impugnare; se non lo fai, la ripartizione diventa definitiva”.
