Il principio metodologico del “Rasoio di Occam” suggerisce che, a parità di fattori, la soluzione più semplice sia quasi sempre quella corretta: se l’acqua filtra da un bene in uso esclusivo a causa della sua mancata manutenzione, la responsabilità non può che ricadere sul suo custode immediato. In ambito condominiale, tuttavia, si tende spesso a complicare il quadro giuridico nel tentativo di coinvolgere la collettività in spese che spettano al singolo.
La recente sentenza del Tribunale di Bari, Sezione Terza Civile, pronunciata dal Giudice Onorario dott. Vincenzo Lullo il 4 febbraio 2026, n. 838 , affronta con estrema chiarezza una delle “vexata quaestio” più frequenti nei palazzi italiani: la responsabilità per i danni da infiltrazioni provenienti da balconi e logge. L’articolo che segue analizzerà come i giudici baresi abbiano tracciato un confine netto tra i doveri del singolo proprietario e gli obblighi della compagine condominiale, fornendo una guida preziosa per interpretare correttamente l’art. 2051 del Codice Civile.
Al centro della disputa vi è l’applicazione dell’art. 2051 c.c., che disciplina la “Responsabilità cagionata da cose in custodia”. Secondo questo principio, ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Nel contesto condominiale, il dilemma sorge spesso quando bisogna identificare chi sia l’effettivo “custode” della superficie da cui origina il danno.
La giurisprudenza ha consolidato l’idea che il custode sia colui che ha il potere di controllo e di intervento sulla cosa. Tuttavia, nel caso dei balconi, si innesta una distinzione tecnica fondamentale: se il manufatto funge da copertura per l’intero edificio (o per una sua parte strutturale rilevante, come i lastrici solari), la responsabilità può essere condivisa con il condominio. Se invece il balcone o la loggia rappresentano un prolungamento dell’appartamento, con funzione prevalente di affaccio e veduta, la custodia ricade interamente sul proprietario esclusivo. La sentenza del Tribunale di Bari si inserisce in questo solco, richiamando i criteri di imputazione oggettiva che prescindono dalla colpa: il danno è imputato al custode per il solo fatto del rapporto di fatto con la cosa.
Un dettaglio fondamentale emerso nel caso in esame riguarda la natura architettonica dello spazio: la sentenza parla infatti di “loggia”, termine che identifica uno spazio rientrante rispetto al perimetro dell’edificio, a differenza del classico balcone “aggettante” che sporge dalla facciata. Proprio su questa distinzione strutturale si è giocata la strategia della difesa: la proprietaria sosteneva che la loggia, essendo incassata nel corpo di fabbrica, dovesse essere considerata a tutti gli effetti una porzione della struttura portante o un lastrico solare, spostando così l’onere della custodia (e della spesa) sul Condominio. Tuttavia, come vedremo, il Giudice ha smontato questa tesi, ponendo l’accento non sulla forma, ma sulla funzione prevalente del manufatto.
Il caso pratico
Immaginiamo uno scenario classico, esattamente sovrapponibile a quello esaminato dai giudici pugliesi: il proprietario di un appartamento al sesto piano lamenta gravi fenomeni infiltrativi al soffitto. Macchie di umidità, intonaco che si stacca e odore di muffa compaiono in corrispondenza della loggia del piano superiore. Il proprietario danneggiato cita in giudizio la vicina del piano di sopra, ritenendola responsabile ai sensi dell’art. 2051 c.c.
La proprietaria sovrastante, dal canto suo, non nega il danno ma tenta una mossa difensiva molto comune: chiama in causa il Condominio. La sua tesi è che il balcone, fungendo comunque da copertura per il resto dell’edificio sottostante, debba essere considerato parte comune o comunque soggetto alla custodia dell’amministratore. Secondo questa visione, il Condominio avrebbe omesso i controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c.) e l’assemblea non avrebbe deliberato le opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c.). Si innesca così un rimpallo di responsabilità che vede il danneggiato nel mezzo, in attesa di ristoro.
Il Tribunale di Bari ha risolto il dilemma rigettando fermamente la chiamata in causa del Condominio e condannando esclusivamente la proprietaria dell’appartamento sovrastante. La motivazione poggia su un pilastro tecnico-giuridico: la funzione del bene.
Il CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio) ha accertato che le infiltrazioni erano causate da un’assenza totale di manutenzione, da pendenze errate della superficie di calpestio e dal degrado della pavimentazione della loggia. Il Giudice ha chiarito che tale loggia/balcone “svolge essenzialmente funzione di affaccio e di proiezione esterna dell’appartamento della convenuta e non di copertura di una pluralità di unità immobiliari”.
Citando le “sentenze gemelle” della Cassazione del 2018 (nn. 2480, 2481, 2482), il Tribunale ha ribadito che non vi è equiparazione tra un balcone privato e un lastrico solare condominiale. Mentre quest’ultimo ha come funzione primaria la protezione dell’edificio, il balcone serve al godimento esclusivo del proprietario. Pertanto, la responsabilità è oggettiva e grava interamente sul proprietario-custode, il quale non ha fornito alcuna prova del “caso fortuito” (ovvero un evento imprevedibile ed inevitabile che avrebbe potuto interrompere il nesso causale).
Consigli pratici
In situazioni analoghe, l’amministratore di condominio deve agire con rigore tecnico per evitare di coinvolgere la compagine condominiale. Il primo passo è sempre una verifica immediata tramite un tecnico di fiducia per individuare l’origine del guasto. Qualora risulti evidente che l’infiltrazione provenga dal piano di calpestio di un balcone privato, dalle fughe dei pavimenti o da scarichi occlusi all’interno della proprietà esclusiva, l’amministratore deve chiarire subito alle parti che la questione è di natura privatistica.
Bene precisare che per questioni legate alla superficie di calpestio e all’impermeabilizzazione del solaio del balcone l’amministratore non ha legittimazione ad agire per imporre riparazioni coatte all’interno di una proprietà privata, né può impegnare fondi condominiali per perizie su beni non comuni.
L’attività dell’amministratore deve quindi trasformarsi in quella di un facilitatore informato. Egli può e deve invitare le parti a un componimento bonario. Tuttavia, deve fermamente resistere a tentativi di chiamata in correità del Condominio quando, come nel caso di Bari, sia palese che il bene non assolva a una funzione di copertura strutturale per la collettività.
