Oggi analizzeremo la recente sentenza (n. 3708) pubblicata il 15 ottobre 2025 dal Tribunale di Bari, una pronuncia che fa luce su un contenzioso molto frequente: la natura giuridica delle intercapedini “inglobate” nelle proprietà private e le conseguenze economiche in tema di tributi locali (TOSAP/Canone Unico).
La determinazione della proprietà di un’area all’interno di un edificio non si basa su supposizioni, ma segue una gerarchia delle fonti rigorosa. Al vertice della piramide troviamo il titolo di provenienza originario (il primo atto di compravendita o il regolamento contrattuale) e, solo in via sussidiaria, la presunzione legale di condominialità prevista dall’art. 1117 del Codice Civile.
Secondo quanto ribadito dai giudici pugliesi, l’intercapedine posta tra il piano di posa delle fondazioni e la superficie del piano terra è da considerarsi parte comune, a meno che un titolo non ne assegni esplicitamente la proprietà esclusiva a un singolo. Il principio cardine risiede nella funzione strutturale e oggettiva del bene: se l’area serve a isolare l’edificio dall’umidità, a garantire l’aerazione delle fondazioni o a ospitare le tubazioni fognarie comuni, essa è indispensabile per l’esistenza stessa dello stabile e, di conseguenza, appartiene a tutti i condòmini
Il caso pratico
La vicenda nasce dall’azione legale di una proprietaria di locali al piano cantinato. Per decenni, la sua unità immobiliare era risultata di fatto “fusa” con un’area di intercapedine priva di delimitazioni fisiche (muri divisori), una situazione ereditata dal precedente proprietario che aveva annesso lo spazio per evitare accessi di terzi.
A causa di questa conformazione, la condomina aveva sempre pagato la TOSAP (Tassa di Occupazione di Suolo Pubblico) relativa alle griglie di aerazione poste sul marciapiede soprastante l’intercapedine, convinta che tale onere spettasse a lei.
Tuttavia, dopo aver provveduto a sue spese a delimitare correttamente lo spazio (ripristinando il muro di confine) e aver constatato che l’area ospitava tubazioni fognarie condominiali, la signora ha chiesto al Condominio il rimborso delle tasse ingiustamente versate. L’Assemblea si è opposta fermamente, sostenendo una tesi difensiva basata sull’usucapione: secondo il Condominio, l’uso esclusivo ultraventennale dell’area da parte della donna e del suo dante causa aveva trasformato quel bene comune in proprietà privata, scaricando così sul singolo ogni onere fiscale.
Il Tribunale di Bari, con la sentenza del 15 ottobre 2025, ha risolto la controversia dando ragione alla condomina sulla questione proprietaria. La decisione si fonda su tre pilastri:
• L’atto costitutivo del 1969 stabiliva espressamente che le intercapedini erano condominiali. Nessun atto successivo tra privati può modificare questa natura originaria.
• I giudici hanno chiarito un punto fondamentale. Il semplice utilizzo esclusivo di un bene comune, anche se prolungato nel tempo, non basta per usucapirlo. È necessaria la “interversione del possesso”, ovvero un atto inequivocabile con cui il condomino smette di comportarsi come comproprietario e inizia a comportarsi come proprietario esclusivo “contro” gli altri. Nel caso specifico, il fatto che la condomina abbia poi costruito un muro per separare la sua cantina dall’intercapedine dimostra, al contrario, il riconoscimento dell’altruità del bene.
• Accertata la natura condominiale, il Tribunale ha condannato il Condominio a rimborsare la TOSAP (oggi Canone Unico), in quanto tassa gravante sul proprietario del suolo (il Condominio). Attenzione però ai tempi: il rimborso è stato limitato agli ultimi 5 anni antecedenti alla citazione (dal 2012 in poi), poiché per i pagamenti periodici vige la prescrizione breve quinquennale.
Consigli pratici
Se la giurisprudenza chiarisce i principi, è in sede assembleare che si decide come agire. Questa sentenza offre spunti cruciali per i condòmini chiamati a deliberare su contenziosi simili:
- L’Assemblea, di fronte a una richiesta di rimborso o di accertamento della proprietà, non deve farsi guidare dall’emotività o dal “si è sempre fatto così”. Se il Regolamento contrattuale o gli atti d’acquisto originari definiscono un bene come “comune”, opporsi in giudizio invocando l’usucapione è una strategia ad alto rischio, che spesso porta — come in questo caso — alla condanna al pagamento delle spese legali (soccombenza).
- I condòmini devono essere consapevoli che, se un’intercapedine è comune (perché ospita tubi o isola le fondamenta), tutti devono partecipare alle spese per la sua manutenzione e per le relative tasse (TOSAP/Canone Unico per griglie o bocche di lupo). Non è possibile pretendere che l’area sia “comune” quando c’è da riparare un tubo fognario, ma “privata” quando c’è da pagare la tassa al Comune.
- Quando si scoprono situazioni di fatto difformi dalle planimetrie (come un’intercapedine unita a una cantina), l’Assemblea ha il potere/dovere di intervenire. Piuttosto che attendere una causa, è preferibile deliberare un sopralluogo tecnico per verificare la funzione dell’area. Se l’area serve all’aerazione o al passaggio impianti, l’Assemblea deve prenderne atto, ripartire correttamente le spese e, se necessario, intimare il ripristino dei confini, evitando che il singolo condomino anticipi somme per poi chiederne il rimborso con gli interessi anni dopo.
- In caso di richieste di rimborso da parte di un condomino, l’Assemblea deve sapere che i debiti per annualità molto vecchie (oltre i 5 anni per pagamenti periodici) potrebbero essere prescritti. È dovere dell’organo assembleare, assistito dall’amministratore, verificare le date delle messe in mora per non pagare somme non più dovute per legge.
La sentenza del Tribunale di Bari offre una lezione inequivocabile: in condominio, la situazione di fatto non può mai sovvertire tacitamente quanto stabilito dai titoli di proprietà e dalla funzione tecnica del bene. Per le compagini condominiali, ignorare la documentazione storica o la natura strutturale di un’intercapedine sperando nell’usucapione si rivela spesso una scommessa perdente. La via maestra resta quella della verifica documentale preventiva: riconoscere subito la natura comune di un bene permette di ripartire correttamente le spese sin dall’inizio, evitando che un domani il condominio debba farsi carico non solo dei tributi arretrati, ma anche di pesanti spese legali per cause perse in partenza.
