Può un condomino rivendicare la proprietà esclusiva di un ingresso o di un androne solo perché gli altri proprietari hanno a disposizione un accesso alternativo alla pubblica via? È questo il dubbio centrale che molti condomini si trovano ad affrontare quando scoppiano conflitti sull’uso di varchi, cancelli o saracinesche. La risposta arriva con estrema chiarezza dalla Corte di Cassazione, Sez. 2 Civile, con l’ordinanza n. 17651 pubblicata il 3 giugno 2026, che ristabilisce un principio fondamentale: l’esistenza di un percorso alternativo non è un elemento sufficiente a escludere la natura condominiale di un bene.
Il perno della questione risiede nell’applicazione dell’art. 1117 c.c. Come sappiamo, questa norma non si limita a fornire un elenco di parti comuni, ma stabilisce una presunzione di comproprietà basata sul rapporto di accessorietà necessaria che lega queste parti alle unità immobiliari di proprietà individuale.
Secondo la sentenza n. 17651/2026, la condominialità deriva dall’attitudine oggettiva del bene al godimento collettivo. La Suprema Corte ribadisce che per superare questa presunzione non basta dimostrare che un bene sia “meno utile” di un altro, ma serve un “titolo” contrario chiaro e inequivocabile. In termini pratici, il titolo è l’atto costitutivo del condominio, ovvero il primo atto di compravendita con cui l’originario unico proprietario ha frazionato l’edificio. Se in quel momento un bene era potenzialmente destinato all’uso comune e non è stato espressamente riservato dal venditore, esso diventa condominiale per sempre, indipendentemente dalle vicende catastali o dall’uso che ne è stato fatto in seguito.
La casistica
Immaginiamo una situazione ricorrente nelle nostre realtà urbane. Un edificio ha due ingressi: uno principale su un viale e uno secondario su una via laterale. Un condomino, proprietario di locali al piano terra, decide di installare una saracinesca elettrica sull’ingresso secondario, impedendo di fatto agli altri di attraversare il vialetto scoperto e l’androne per raggiungere i propri appartamenti.
In assemblea, il condomino si difende con forza: “Avete l’altro ingresso, questo spazio è mio per testamento dei miei genitori e, comunque, non vi serve per entrare in casa”. Gli altri proprietari, però, ricordano di aver sempre usato quel passaggio per comodità e per trasportare merci. Il conflitto degenera: il Tribunale di merito, in prima battuta, dà ragione al singolo proprietario, ritenendo che, essendoci un altro ingresso, quel varco specifico non sia “indispensabile” e quindi non sia condominiale.
È esattamente quanto accaduto nel caso esaminato dalla Cassazione n. 17651/2026, originatosi a Terlizzi, dove i proprietari dei piani superiori si sono visti precludere l’accesso da una strada a causa di una saracinesca installata da un altro condomino. La Corte d’Appello aveva confermato il rigetto della domanda degli attori, ma la Cassazione ha ribaltato tutto, censurando il ragionamento dei giudici di merito che si erano lasciati condizionare dalla presenza di un accesso alternativo.
Cosa dice esattamente la legge attraverso questa sentenza? La Cassazione chiarisce che il giudice (e quindi anche l’amministratore nella sua fase istruttoria) non deve valutare se quel passaggio sia “l’unica soluzione praticabile” per i condomini. L’indagine deve invece concentrarsi sulla situazione esistente al momento della nascita del condominio.
Nel caso di specie, la Corte ha stabilito che occorreva guardare all’atto notarile del 1° marzo 1968 (il titolo originario). Se in quella data l’accesso era funzionalmente destinato a servire le unità immobiliari, esso è condominiale ex art. 1117 c.c. Il fatto che esista un androne o un camminamento alternativo su un’altra via è del tutto irrilevante ai fini della titolarità del bene. Chi rivendica la proprietà esclusiva di una parte potenzialmente comune ha l’onere della cosiddetta “probatio diabolica”: deve cioè dimostrare, documenti alla mano, che l’atto costitutivo del condominio gli ha assegnato quel bene in via esclusiva.
Il Vademecum dell’Amministratore
Di fronte a una contestazione sulla proprietà di un ingresso, l’amministratore deve muoversi con determinazione, distinguendo bene i propri poteri.
Per quanto riguarda le parti che risultano comuni dai registri e dalla destinazione funzionale, l’amministratore ha il dovere d’ufficio di agire per il ripristino del godimento collettivo. Se un condomino appone un blocco (come la saracinesca elettrica del caso in esame), l’amministratore non deve limitarsi a “sperare” in un accordo, ma deve invitare formalmente il responsabile alla rimozione, basandosi sulla presunzione dell’art. 1117 c.c. La Cassazione ci ricorda che il condominio è dispensato dall’onere di provare il suo diritto attraverso prove complesse: basta la destinazione oggettiva del bene al servizio del fabbricato.
Diverso è il ruolo di “facilitatore” quando la disputa tocca diritti di servitù o proprietà private che si intrecciano con il condominio. In questo caso, l’amministratore deve stimolare l’assemblea a reperire i titoli originari (gli atti di vendita degli anni ’60 o ’70, come nel caso trattato). È fondamentale spiegare ai condomini, nel caso con la presenza di un legale, che non conta la “comodità” attuale, ma la “storia giuridica” del fabbricato. Il suggerimento pratico è quello di non basarsi mai solo sulle risultanze catastali o su atti di divisione successivi (come quello del 1986 citato nella sentenza, ritenuto non idoneo a superare l’atto originario del 1968), ma di risalire sempre al primo frazionamento.
Sintesi
Il principio chiave da scolpire nella gestione quotidiana è che la condominialità di un accesso è legata alla sua funzione strutturale originaria e non alla sua indispensabilità. Anche se i condomini hanno dieci ingressi diversi, se l’undicesimo era nato come comune nel primo atto di vendita, rimane tale. L’esistenza di percorsi alternativi non autorizza mai un singolo condomino ad appropriarsi di un varco o di un androne, a meno che non possa esibire il primo rogito della storia del condominio che gli riservi espressamente quel bene.
