Una recente pronuncia del Tribunale Ordinario di Cagliari, Sezione Seconda (pubblicata nel marzo 2026), offre importanti chiarimenti su questo conflitto, stabilendo un confine netto tra il legittimo uso della cosa comune e il rispetto dei diritti individuali preesistenti sulla facciata dell’edificio: l’installazione di un ascensore per l’abbattimento delle barriere architettoniche, e il diritto del singolo condomino alla veduta e alla luce.
Al centro della controversia troviamo il rapporto gerarchico e di coesistenza tra due pilastri del diritto condominiale e della proprietà. Da un lato, l’art. 1102 del Codice Civile permette a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune (come la facciata), purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso. Dall’altro, l’art. 907 c.c. impone il rispetto delle distanze per le costruzioni in appoggio o in aderenza alle vedute.
Il principio cardine ribadito dalla sentenza del Tribunale di Cagliari è che l’uso della cosa comune non può mai tradursi in una compressione tale del diritto del singolo da annullare il godimento di una sua proprietà esclusiva. In particolare, la giurisprudenza sottolinea che, sebbene l’installazione di un ascensore sia considerata un’opera di pubblica utilità volta all’eliminazione delle barriere architettoniche, essa non gode di una “licenza d’invadenza” assoluta: deve comunque rispettare le distanze legali dalle vedute preesistenti, specialmente se l’opera finisce per occludere completamente una finestra.
Il caso pratico
Immaginiamo uno scenario tipico, speculare a quello esaminato dai giudici sardi. Due condomini decidono di installare, a proprie spese, un ascensore esterno per facilitare l’accesso ai piani alti. La struttura metallica, alta circa cinque metri, viene eretta in aderenza alla facciata condominiale. Tuttavia, proprio in quel punto, un altro condomino aveva precedentemente aperto una finestra (regolarmente autorizzata dal Comune anni prima).
Il risultato? La nuova struttura dell’ascensore viene posizionata esattamente davanti alla finestra, a distanza zero, oscurandola completamente e rendendola di fatto inutile sia per il passaggio della luce che per l’affaccio. Gli installatori si difendono sostenendo che l’apertura della finestra fosse un “atto emulativo” (ovvero fatto solo per dar fastidio) e che l’ascensore, essendo un’opera necessaria per la mobilità, debba prevalere su ogni altra norma.
Il Tribunale di Cagliari, con un’analisi rigorosa, ha dato ragione ai proprietari della finestra oscurata. La sentenza chiarisce prima di tutto che l’apertura di una finestra su una facciata condominiale, se supportata da un titolo abilitativo (come una DIA o SCIA) consolidato nel tempo, non è un atto emulativo ma un “legittimo esercizio delle prerogative del proprietario”.
Cosa ha stabilito la Corte in termini pratici?
- Poiché la finestra esisteva prima della struttura dell’ascensore, da essa devono essere calcolate le distanze previste dall’art. 907 c.c. La struttura metallica eretta in “diretta aderenza” viola palesemente tale norma.
- Il richiamo all’uso della cosa comune non è pertinente se l’opera preclude il godimento della proprietà altrui. Il Tribunale ha rilevato che “il mantenimento della struttura impedisce agli attori il legittimo godimento della apertura da loro praticata”.
- Anche se l’ascensore serve ad abbattere barriere architettoniche, non può essere installato in modo tale da eliminare totalmente la luce e la veduta di un’unità immobiliare preesistente.
In definitiva, il Giudice ha ordinato la rimozione immediata della struttura e il ripristino dello statu quo ante, condannando le convenute anche al pagamento delle spese legali.
Consigli pratici
Per noi amministratori di condominio, casi come quello di Cagliari rappresentano una sfida comunicativa non indifferente. È fondamentale agire d’anticipo per evitare che il condominio si trasformi in un campo di battaglia legale.
Il primo passo deve essere la verifica rigorosa dei titoli abilitativi e dei progetti. Prima che una ditta inizi a montare ponteggi o strutture metalliche sulla facciata, è nostro dovere assicurarci che l’opera non vada a ledere i diritti di veduta o di luce dei singoli condomini. Se ci accorgiamo che un progetto approvato dall’assemblea (o da un gruppo di condomini ex art. 1102 c.c.) viola palesemente le distanze legali dalle finestre esistenti, dobbiamo segnalare immediatamente la criticità ai diretti interessati e ai progettisti, chiedendo una variante che salvaguardi i diritti individuali.
È opportuno ricordare ai condomini che una sentenza come quella del Tribunale di Cagliari comporta non solo la perdita dei soldi investiti nell’opera, ma anche l’obbligo di smantellamento e il pagamento delle spese di lite. Invitare le parti a consultare tecnici esperti per trovare soluzioni alternative (come lo spostamento della colonna dell’ascensore di pochi metri o l’uso di materiali trasparenti che non occludano la luce, ove tecnicamente possibile e legalmente accettabile) è la via maestra per preservare la pace condominiale.
