Una recente pronuncia di merito, la sentenza n. 586/2026 emessa dal Tribunale di Prato (Giudice Onorario dott.ssa Francesca Vanni, depositata il 4 agosto 2026), fa chiarezza sui limiti all’uso delle parti comuni negli edifici residenziali. Il provvedimento affronta una questione frequente nella vita condominiale: la legittimità della collocazione di vasi e piante ornamentali negli spazi di transito, offrendo coordinate per stabilire quando l’arredo comune sconfina nella compressione dei diritti dei singoli partecipanti.
Al centro del dibattito giuridico si colloca il perimetro applicativo dell’art. 1102 del Codice Civile. La disposizione consente a ciascun comproprietario di servirsi del bene comune, purché non ne alteri la naturale destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il rispettivo diritto.
Nel contesto degli spazi di transito, come l’androne o il vano scale, la funzione tipica è quella di consentire il passaggio pedonale agevole e sicuro verso le unità immobiliari di proprietà esclusiva e gli altri servizi comuni. Quando l’assemblea o i singoli occupano porzioni di tali aree con arredi o fioriere, l’intervento non può mai tradursi in un ostacolo permanente tale da ridurre in modo sensibile la luce di passaggio.
Come ribadito dal Tribunale di Prato nella sentenza n. 586/2026, il principio del pari uso impone che a ogni condomino sia garantito uno spazio di accesso paritario e conforme agli standard minimi di fruibilità e sicurezza, precludendo alla maggioranza di approvare assetti che penalizzino il transito di taluni residenti.
Il caso pratico
La controversia decisa dall’autorità giudiziaria toscana trae origine da una lite insorta in uno stabile a Montemurlo. Una condomina citava in giudizio la compagine condominiale chiedendo l’annullamento della delibera assembleare con cui la maggioranza dei partecipanti (514,14 millesimi contro i suoi 485,86 contrari) aveva approvato il mantenimento di due voluminose piante in vaso nell’androne. La collocazione prescelta dall’assemblea prevedeva il riposizionamento dei vasi sulla destra entrando, tra il portone e il primo gradino della rampa di scale, replicando una disposizione presente da anni.
L’attrice lamentava che la presenza dei vasi intralciava e rendeva disagevole l’accesso alle scale. Dopo aver tentato invano di chiederne lo spostamento e averli persino rimossi di propria iniziativa (scatenando la reazione degli altri proprietari che lamentavano a loro volta l’ostacolo all’ingresso del piano terreno), l’assemblea aveva imposto con delibera il vecchio posizionamento.
A difesa della decisione collegiale, il condominio sosteneva che i vasi fossero beni comuni collocati in quel punto storico fin da epoca anteriore all’ingresso dell’attrice nello stabile, rivendicando una consuetudine consolidata e contestando la natura emulativa dell’impugnazione.
Il Tribunale di Prato ha accolto l’impugnazione, statuendo la nullità o annullabilità della delibera per violazione diretta della legge. Decisivo è stato l’accertamento peritale svolto tramite Consulenza Tecnica d’Ufficio. Il CTU ha rilevato che le piante ornamentali, nella posizione deliberata dall’assemblea, restringevano la larghezza utile di passaggio in un punto critico al di sotto della soglia di sicurezza di 1,00 metro. Tale restrizione ostacolava il transito, in particolar modo per soggetti a mobilità ridotta o mediante carichi e ausili.
Il Giudice ha osservato che la destinazione tipica dell’androne è quella di assicurare il transito verso le scale e le unità immobiliari; pertanto, la presenza di arredi non può ledere il diritto al paritario godimento della cosa comune previsto dall’art. 1102 c.c.
È stato inoltre respinto l’argomento difensivo del condominio incentrato sul fatto che i vasi stessero in quel punto da tempo immemore: nessuna prassi interna o collocazione storica pregata può legittimare un assetto che vìoli il pari uso o impedisca una fruizione agevole. Ritenendo le conclusioni del CTU vincolanti sotto il profilo tecnico della “buona prassi” e delle distanze dai rispettivi accessi, il Tribunale ha annullato la delibera condominiale, ponendo a carico del condominio le spese di lite e quelle di consulenza tecnica.
Consigli pratici
La pronuncia offre indicazioni gestionali su come affrontare la presenza di arredi, fioriere o suppellettili all’interno delle parti comuni dello stabile. L’amministratore deve muoversi con rigore metodologico, distinguendo i profili d’intervento in cui vanta piena legittimazione da quelli che attengono alla sfera privata dei condomini.
Per quanto riguarda la tutela delle aree comuni, la disciplina dell’uso delle cose comuni e la vigilanza sul mantenimento della loro corretta destinazione rientrano a pieno titolo nelle attribuzioni legali dell’amministratore. Di fronte a beni di proprietà condominiale l’amministratore deve portare la questione all’attenzione dei condomini e, supportato anche dal principio affermato dal Tribunale di Prato, invitare formalmente l’assemblea a evitare delibere che vadano in contrasto con il pari godimento e con i requisiti minimi di passaggio. Qualora l’assetto arrechi un intralcio manifesto o pregiudichi la sicurezza dei transiti comuni, l’amministratore è legittimato ad agire in via conservativa e regolamentare per ripristinare la piena fruibilità degli accessi, prevenendo deliberazioni illegittime destinate a soccombere in sede giudiziaria.
Diverso è il caso in cui i vasi, le piante o gli oggetti ingombranti siano di proprietà esclusiva di singoli condomini posizionati abusivamente sul pianerottolo o nell’androne, oppure quando la lite contrapponga condomini per motivi di fastidio reciproco o interferenza tra proprietà private. In tale ambito, pur potendo contestare formalmente la violazione del regolamento di condominio o l’occupazione indebita dello spazio comune mediante diffida scritta, l’amministratore non può sostituirsi all’autorità giudiziaria per dirimere controversie proprietarie o di vicinato. La sua azione dovrà orientarsi a un ruolo di mediatore e facilitatore del dialogo tra le parti, invitando i residenti a una gestione ordinata delle adiacenze, promuovendo accordi bonari o, laddove il regolamento lo consenta, proponendo l’irrogazione delle sanzioni pecuniarie per infrazione al regolamento condominiale approvato. Negli spazi comuni, la sicurezza e la parità di fruizione non sono derogabili né negoziabili.
