In ambito condominiale, l’errore più comune – e paradossalmente più intuitivo – è pensare che se il danno riguarda solo un angolo del tetto, a pagare debba essere solo chi sta “esattamente sotto” quel punto. Tuttavia, il diritto non segue sempre la logica del compasso, ma quella della funzione del bene. Su questo delicato crinale si inserisce la recente e chiarificatrice sentenza della Corte d’Appello di Messina, Seconda Sezione Civile, del 26 marzo 2026, n. 263 che affronta con precisione chirurgica il tema della ripartizione delle spese per i lastrici solari in uso esclusivo, smentendo la pratica, purtroppo diffusa, di frazionare i costi in base a zone d’intervento circoscritte.
Il cuore del problema risiede nell’applicazione dell’articolo 1126 del Codice Civile. La norma stabilisce che, quando l’uso dei lastrici solari non è comune a tutti i condomini, coloro che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni; i restanti due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Il principio cardine su cui poggia questa regola è la funzione di copertura. Il lastrico solare, pur essendo in uso a un solo soggetto, svolge una funzione essenziale per l’intero fabbricato (o per una sua parte verticale), proteggendo le unità immobiliari sottostanti dagli agenti atmosferici. Tuttavia, il dubbio che spesso sorge in assemblea è il seguente: se il danno da infiltrazione proviene da un angolo specifico del lastrico e l’intervento di riparazione interessa solo quella piccola porzione, chi deve pagare i due terzi della spesa? Solo chi sta “esattamente sotto” il buco o tutti coloro che sono coperti dall’intero lastrico solare?
Il caso pratico
Immaginiamo uno scenario classico, speculare a quello trattato dalla Corte messinese. Un condomino, proprietario di un appartamento situato sotto un ampio lastrico solare di proprietà esclusiva di un altro soggetto, subisce infiltrazioni di umidità. Il Condominio delibera l’esecuzione di lavori di ripristino limitatamente alla porzione di lastrico da cui provengono le infiltrazioni.
Al momento di ripartire la spesa, l’assemblea decide di applicare l’art. 1126 c.c. in modo “chirurgico”: i due terzi della spesa vengono posti a carico soltanto dei condomini i cui appartamenti ricadono nella proiezione verticale della specifica zona interessata dal cantiere. Il proprietario coinvolto impugna la delibera, sostenendo che la colonna d’aria da considerare ai fini del riparto debba essere quella riferita all’intero lastrico solare e non solo alla sua porzione danneggiata. La disputa, inizialmente rigettata in primo grado, approda in appello dove la questione viene ribaltata.
La Corte d’Appello di Messina ha accolto le ragioni del condomino opponente, sancendo un principio di diritto di fondamentale importanza pratica. Richiamando il consolidato orientamento della Suprema Corte di Cassazione (tra cui la nota Cass. n. 24927/2019), i giudici hanno stabilito che il lastrico solare deve essere considerato in modo unitario.
Non è giuridicamente ammissibile una ripartizione “per zone” di un medesimo tetto. Secondo la sentenza, l’obbligo di contribuire alla spesa dei due terzi non riguarda solo i proprietari dei vani posti nella verticale sottostante alla zona specifica da riparare, ma si estende a tutti i condomini le cui porzioni immobiliari sono comprese nella proiezione verticale dell’intero manufatto.
In termini pratici, la funzione di copertura non può essere frazionata: se un lastrico solare di 100 metri quadrati funge da tetto per dieci appartamenti, e il lavoro di riparazione interessa solo 5 metri quadrati, la spesa dei due terzi deve essere comunque ripartita tra tutti i dieci proprietari degli appartamenti sottostanti l’intera superficie di 100 metri quadrati. La Corte ha chiarito che la “parte di edificio a cui il lastrico solare serve” è identificata dalla proiezione verticale dell’intera superficie del lastrico stesso, indipendentemente dalla localizzazione puntuale del guasto.
Consigli pratici
È essenziale che l’amministratore, nel suo ruolo di garante della corretta gestione condominiale, orienti i condomini verso un riparto che eviti la creazione di “micro-colonne” di contribuzione basate sulla localizzazione dei lavori. Quando si redigono i piani di riparto per interventi su lastrici in uso esclusivo, bisogna sempre far riferimento alla proiezione verticale dell’intero bene come risultante dai titoli di proprietà o dalle tabelle millesimali di riferimento.
La lezione che giunge dalla giurisprudenza più recente è quella della semplificazione attraverso l’unitarietà: il tetto non si spezzetta. Un riparto millesimale che rispetti la proiezione verticale dell’intero lastrico solare garantisce non solo il rispetto della legge, ma mette al riparo il Condominio da lunghe e costose impugnazioni che, come dimostra il caso di Messina, possono trascinarsi per anni con esiti infausti per la cassa comune e per la stabilità delle delibere assembleari.
