L’obbligo di costituzione del fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria rappresenta, sin dalla riforma del 2012, uno dei temi più dibattuti per la stabilità delle delibere assembleari. Una recente sentenza del Tribunale Ordinario di Milano, la n. 1130/2026 (pubblicata il 9 febbraio 2026,), torna a fare chiarezza: la legittimità del finanziamento bancario come alternativa alla preventiva raccolta delle somme tra i condomini e i limiti temporali per contestare la ripartizione delle spese su parti ritenute private, come i balconi aggettanti. L’analisi che segue approfondirà come i giudici milanesi interpretino rigorosamente la funzione di garanzia del fondo, offrendo al contempo una visione pragmatica per la gestione delle grandi opere.
Il perno normativo della vicenda è l’articolo 1135, comma 1, n. 4 del Codice Civile. La norma impone all’assemblea, nel momento in cui delibera lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni, l’obbligo preventivo di costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. La ratio di tale precetto non è meramente contabile, ma di tutela: serve a garantire che il condominio disponga delle risorse necessarie per onorare il contratto d’appalto, evitando che l’insolvenza di alcuni condomini possa paralizzare il cantiere o esporre l’intera compagine a pignoramenti da parte dell’impresa.
Tuttavia, nella prassi gestionale, la raccolta immediata dell’intero importo può risultare gravosa, portando molti condomini a preferire l’accensione di un finanziamento bancario. Il dubbio interpretativo che la sentenza del Tribunale di Milano risolve riguarda proprio la “fungibilità” tra il fondo monetario e l’apertura di credito: un prestito bancario può assolvere alla medesima funzione di garanzia richiesta dalla legge? E in che modo il dissenso di una minoranza può incidere sulla validità di tale scelta?
Il caso pratico
La vicenda nasce dall’impugnazione di due delibere da parte di un condomino dissenziente. Al centro della disputa, una delibera del giugno 2022 che approvava importanti lavori straordinari e, contestualmente, autorizzava l’apertura di un finanziamento bancario per coprirne i costi. L’attore lamentava la violazione dell’art. 1135 c.c., sostenendo che il finanziamento non potesse considerarsi equipollente al fondo speciale, poiché stipulato dopo l’avvio dei lavori e per un importo non perfettamente coincidente con il valore delle opere.
Inoltre, il condomino impugnava una successiva delibera di riparto (ottobre 2022), eccependo che in essa fossero state inserite spese relative ai balconi aggettanti, di proprietà esclusiva, e che gli fossero stati addebitati oneri e interessi del finanziamento bancario, nonostante egli avesse espresso il proprio dissenso e provveduto a pagare la propria quota “pro quota” senza ricorrere al prestito. Il condominio, dal canto suo, resisteva chiedendo in via riconvenzionale il pagamento delle somme residue e l’accesso alla proprietà privata dell’attore per l’esecuzione degli interventi.
La sentenza n. 1130/2026 rigetta integralmente le pretese dell’attore, stabilendo un principio di grande rilievo pratico. Il Giudice Folci chiarisce che l’autorizzazione all’apertura di un finanziamento bancario destinato specificamente ai lavori soddisfa pienamente i requisiti dell’art. 1135 c.c. Questo perché il credito bancario assicura la “disponibilità immediata delle somme”, assolvendo così alla funzione di garanzia della copertura finanziaria richiesta dalla norma.
Il Tribunale osserva che, nel caso di specie, il contratto di credito prevedeva il finanziamento fino al 100% dei costi di ristrutturazione e che l’importo autorizzato era persino superiore al valore degli stessi lavori deliberati. La sentenza smonta inoltre la tesi dell’inizio dei lavori antecedente alla garanzia: una semplice “esplorazione dei luoghi” o un sopralluogo preparatorio non costituiscono l’inizio dell’esecuzione delle opere, che deve invece essere ancorato all’effettivo intervento strutturale.
Per quanto riguarda i balconi aggettanti e il riparto spese, il Tribunale richiama la consolidata giurisprudenza di legittimità (Cass. 20006/2020): le doglianze relative al merito delle decisioni della maggioranza (come la natura delle opere o l’opportunità della spesa) devono essere sollevate impugnando tempestivamente la delibera autorizzativa e non possono essere riproposte in sede di approvazione del bilancio consuntivo o del riparto, quando la decisione è ormai divenuta definitiva.
Consigli pratici
Dalla lettura della sentenza emergono indicazioni preziose. Nella gestione delle parti comuni, l’amministratore gode di una legittimazione piena e deve farsi garante della corretta costituzione del fondo speciale. Se l’assemblea opta per un finanziamento bancario, è essenziale che il verbale dia atto della contestualità tra l’approvazione dei lavori e l’autorizzazione al credito, verificando che l’importo finanziato copra l’intero ammontare dell’appalto o che, in alternativa, le somme versate dai condomini che non aderiscono al prestito confluiscano in un conto vincolato destinato ai lavori, come avvenuto nel caso milanese. Questo “doppio binario” (finanziamento per alcuni, versamento immediato per altri) mette al riparo la delibera da censure di nullità.
L’amministratore, in questo scenario, deve però ricordare che non può forzare l’adesione a un finanziamento bancario: chi intende pagare subito la propria quota ha il diritto di farlo, venendo escluso dagli oneri finanziari e dagli interessi che graveranno solo su chi usufruisce del credito bancario.
