La recente sentenza del TAR Campania, Sezione Settima, n.486/2026, pubblicata il 23 gennaio 2026, torna a fare luce su una questione sensibile per la vita dei condomini: la legittimità dell’apertura di lucernari sui tetti e l’impatto che tali interventi hanno sull’estetica e sulla regolarità urbanistica degli edifici. Il provvedimento offre chiarimenti fondamentali non solo sulla classificazione degli interventi edilizi, ma anche sul rigore necessario quando l’immobile ricade in zone sottoposte a tutela paesaggistica, fornendo agli addetti ai lavori una guida preziosa per districarsi tra titoli abilitativi e istanze di condono.
Il centro del dibattito giuridico risiede nella corretta qualificazione degli interventi che modificano il cosiddetto “prospetto” di un edificio. Secondo il principio consolidato richiamato dalla sentenza n. 486/2026, l’apertura di porte o finestre (inclusi i lucernari tipo “Velux”) sul tetto o sulla facciata di un fabbricato non può essere mai considerata una mera operazione di manutenzione ordinaria o straordinaria. Al contrario, tale attività si configura come un intervento di “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’art. 33 del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). La ragione è chiara: la creazione di nuove aperture altera la sagoma e il decoro esteriore del manufatto, trasformando l’organismo edilizio in modo sensibile. Questo comporta la necessità del permesso di costruire o, in contesti vincolati, di una preventiva autorizzazione paesaggistica, senza la quale l’opera è considerata abusiva e soggetta a ordine di demolizione.
Il caso pratico
Per comprendere la portata della norma, analizziamo lo scenario-tipo emerso nel contenzioso di Sorrento. Un proprietario di un’unità immobiliare aveva installato due lucernari sul tetto, sostenendo che tali opere fossero legittime in quanto “coperte” da un vecchio condono edilizio richiesto ai sensi della Legge 47/85. La difesa del privato si basava su un presupposto singolare: i lucernari sarebbero stati predisposti internamente già all’epoca del condono (1983-1985), ma lasciati coperti dalle tegole all’esterno, rendendoli invisibili ai rilievi fotografici aerei. Il Comune, tuttavia, emetteva un’ordinanza di demolizione, sostenendo che l’assenza di fori visibili nelle foto d’epoca dimostrasse il completamento dell’abuso solo in tempi recenti, rendendo l’opera estranea alla sanatoria del 2010 che si basava proprio su quei presupposti storici.
Il TAR Campania, con la sentenza in esame, ha dato ragione all’Amministrazione Comunale, respingendo il ricorso del privato. Il Collegio ha stabilito un principio di rigore documentale: non basta “predisporre” un’opera all’interno; ai fini del condono, l’intervento deve essere completato e funzionale. Se dalle ortofoto regionali del 1985 i lucernari non risultano visibili, significa che la “luce” e l’affaccio non erano stati realizzati. Ma il punto focale della decisione riguarda il vincolo paesaggistico. La Corte ha ribadito che, in presenza di aree tutelate, qualsiasi alterazione dello stato dei luoghi che modifichi il prospetto necessita della previa valutazione di compatibilità paesaggistica. Senza questo passaggio, l’ordine di rimessa in pristino (la demolizione) è un atto dovuto e vincolato, che non lascia spazio a interpretazioni sull’entità dell’abuso: anche un piccolo lucernario può alterare l’armonia protetta del territorio.
Consigli pratici
Alla luce di questo rigoroso orientamento, l’amministratore di condominio deve adottare una gestione proattiva, articolata su più livelli di controllo e responsabilità. In prima istanza, quando un condomino manifesta l’intenzione di aprire lucernari sulla copertura, l’amministratore ha il dovere di richiedere la consegna di un progetto analitico e di una relazione tecnica asseverata, redatti da un professionista abilitato. Come confermato dal TAR Campania, la fase autorizzativa è il primo pilastro della legittimità: l’amministratore deve accertarsi che il condomino depositi i titoli amministrativi necessari (SCIA o Permesso di Costruire) e, soprattutto, il nulla osta paesaggistico se lo stabile ricade in aree vincolate. In questa fase, il professionista agisce a tutela del decoro architettonico, che è bene comune, potendo negare l’inizio dei lavori in assenza della documentazione che garantisca l’armonia estetica della facciata e del tetto.
Superata la verifica dei titoli, si apre una seconda fase, altrettanto critica, legata alla gestione del rischio e delle responsabilità operative. L’amministratore deve pretendere che il condomino attivi tutte le precauzioni tecniche per prevenire criticità strutturali e manutentive. Un lucernario installato malamente è la prima causa di infiltrazioni meteoriche che possono danneggiare non solo l’unità sottostante, ma anche le strutture portanti del tetto comune. Inoltre, se l’intervento interessa un terrazzo o una porzione di tetto calpestabile comune, sorge il delicato tema della sicurezza: l’apertura deve essere protetta per evitare rischi di caduta nel vuoto, e il condomino deve garantire, mediante idonea certificazione, che l’opera non pregiudichi la sicurezza statica e la fruibilità della parte comune.
Nei casi in cui lo stabile rientri in zone con vincolo paesaggistico, il livello di attenzione deve essere massimo. L’amministratore non può limitarsi a un ruolo passivo, ma deve esigere una documentazione integrativa che dimostri l’esatto rispetto delle prescrizioni della Sovrintendenza. Laddove l’amministratore agisce a tutela delle parti comuni, egli ha la piena legittimazione a diffidare il condomino che proceda in assenza di tali garanzie, giungendo fino alla richiesta di sospensione dei lavori. Nelle questioni di natura più strettamente privata, l’amministratore deve invece porsi come facilitatore tecnico, informando il condomino che la mancanza di un coordinamento tra titoli edilizi e precauzioni operative lo espone a responsabilità civili e amministrative gravissime, di cui il condominio chiederà conto ad ogni eventuale accenno di danno o contestazione pubblica. In definitiva, la gestione di un lucernario non è una pratica “minore”, ma un processo che richiede rigore documentale e una chiara ripartizione delle responsabilità per preservare l’integrità e il valore dell’intero edificio.
