La recente ordinanza n. 15567 del 21 maggio 2026 della Corte di Cassazione interviene su un tema quotidiano e spigoloso: la validità della comunicazione dei verbali d’assemblea ai condomini assenti tramite posta elettronica ordinaria. Questo provvedimento non solo traccia un confine netto tra i vari strumenti digitali a disposizione dell’amministratore, ma fornisce anche una bussola fondamentale per evitare che delibere apparentemente “blindate” restino invece impugnabili per mesi o anni a causa di un difetto di notifica.
Il fulcro della controversia risiede nell’interpretazione dell’articolo 1137, comma 2, del Codice Civile, il quale stabilisce che i condomini assenti possono impugnare le delibere annullabili entro trenta giorni dalla data della loro comunicazione. Ma cosa si intende esattamente per “comunicazione”? Sebbene la riforma del 2012 abbia tipizzato le forme di invio dell’avviso di convocazione (art. 66 disp. att. c.c.), l’art. 1137 c.c. rimane apparentemente più generico sulla modalità di invio del verbale post-assembleare.
Tuttavia, come evidenziato dalla Cassazione n. 15567/2026, il verbale di assemblea è un atto unilaterale recettizio. Affinché produca i suoi effetti legali — ovvero faccia scattare il cronometro dei trenta giorni per l’impugnazione — deve operare la presunzione di conoscenza prevista dall’articolo 1335 del Codice Civile. Tale presunzione scatta solo quando l’atto giunge all’indirizzo del destinatario in modo certo e documentabile. Il principio di diritto ribadito dagli Ermellini è chiaro: la “libertà di forme” non esonera il mittente dall’onere di provare che il destinatario abbia avuto una “compiuta conoscenza” del contenuto del verbale.
Il caso pratico
Immaginiamo una situazione ricorrente: un amministratore gestisce un condominio dove, per prassi consolidata e informale, le comunicazioni avvengono tramite email ordinaria. Tra il 2014 e il 2015 vengono approvate diverse delibere che approvano spese e riparti. Una condomina, regolarmente assente a tutte le sedute, riceve i verbali sulla propria casella di posta elettronica “semplice”. Passano i mesi, la condomina non paga e l’amministratore agisce con un decreto ingiuntivo.
Solo a quel punto la condomina impugna le delibere, sostenendo di non averle mai ricevute formalmente e che la semplice email non fosse idonea a far decorrere i termini di decadenza. Il Condominio si difende eccependo che la signora era a conoscenza della gestione comune e che l’invio via email dovesse considerarsi sufficiente. La questione giunge in Cassazione dopo che i giudici di merito avevano dato ragione al Condominio, ritenendo “non contestata” la ricezione delle email.
La Suprema Corte ha ribaltato l’esito dei giudizi precedenti, accogliendo il ricorso della condomina. I giudici hanno chiarito che, mentre la Posta Elettronica Certificata (PEC) offre garanzie di consegna opponibili a terzi (analogamente alla raccomandata), l’email ordinaria manca dei sistemi di corredo che certificano legalmente l’arrivo del messaggio all’indirizzo del destinatario.
Secondo la pronuncia n. 15567/2026, l’invio a una casella email ordinaria non permette di verificare gli effetti legali della comunicazione per il solo fatto della spedizione. In assenza di una prova granulare della “ricezione” (e non solo dell’invio), non può scattare la presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c. e, di conseguenza, il termine di trenta giorni per impugnare non inizia mai a decorrere. La Corte sottolinea inoltre che non si può pretendere dal condomino una “diligenza investigativa” nel documentarsi sulla gestione comune per sopperire alle mancanze comunicative del Condominio. In sintesi: se il verbale non è inviato con mezzi certi, la delibera resta impugnabile “sine die” (o comunque fino a prova di conoscenza certa acquisita in altro modo).
Consigli Pratici
Per garantire che il termine di trenta giorni decorra effettivamente e non resti una spada di Damocle sulla testa del Condominio, occorre utilizzare esclusivamente la PEC, la raccomandata A/R o la consegna a mano con firma per ricevuta. È essenziale comprendere che solo questi strumenti garantiscono quella certezza documentale che impedisce al condomino di eccepire, a distanza di tempo, la mancata conoscenza della delibera durante un’opposizione a decreto ingiuntivo.
Appare oggi quasi ridicolo che le norme vigenti prevedano ancora il fax tra gli strumenti di comunicazione: chi lo ha utilizzato sa bene che spesso al destinatario usciva un foglio completamente nero, rendendo la comunicazione nulla nonostante il mittente conservasse la ricevuta di “invio riuscito”. Allo stesso modo, continuare con la raccolta delle firme a mano espone a rischi enormi: l’amministratore non può e non deve vestirsi di poteri da pubblico ufficiale, potendo identificare con certezza assoluta il soggetto che firma, il quale potrebbe sempre disconoscere la propria sottoscrizione in sede giudiziale.
In questo contesto, il legislatore dovrebbe finalmente intervenire per definire che le uniche due opzioni valide siano la raccomandata oppure la PEC. Come esperti del settore, e in linea con le battaglie portate avanti dalla provinciale ANACI – BAT, riteniamo che la volontà di organizzare questo passaggio sia ormai matura, dato che l’impostazione del domicilio digitale è un processo già avviato e irreversibile nella società. L’obbligo di comunicazione certificata darebbe concretezza immediata al deliberato assembleare, riducendo drasticamente i pretesti per impugnare i verbali e, di conseguenza, svuotando le aule di tribunale da contenziosi puramente strumentali. Sorge il sospetto, forse amaro, che tale semplificazione non venga attuata proprio perché una giustizia condominiale troppo efficiente e veloce ridurrebbe il volume di affari della macchina giudiziaria. Tuttavia, per l’amministratore diligente, la strada è tracciata: la sicurezza della delibera passa per la certificazione del recapito.
