L’articolata pronuncia della Corte d’Appello di Salerno, con la sentenza n. 997 del 9 luglio 2026, interviene come una lente d’ingrandimento su una disputa più accese della vita condominiale.
Parliamo della trasformazione unilaterale di un lastrico solare inaccessibile in un vero e proprio terrazzo calpestabile, con tanto di arredi fissi e affaccio diretto sulle proprietà dei vicini sottostanti.
Questa pronuncia è fondamentale perché traccia una linea di demarcazione netta tra ciò che è lecito fare all’interno della propria proprietà esclusiva e i limiti invalicabili posti a tutela della stabilità dell’edificio e dei diritti di terzi.
Il principio normativo cardine su cui poggia l’intera controversia ruota attorno all’articolo 1122 del Codice Civile, che regola in maniera stringente le opere eseguite su parti di proprietà o uso individuale.
Un condomino può certamente eseguire lavori di miglioramento nella propria porzione immobiliare, ma a una condizione inderogabile: non deve mai recare danno alle parti comuni né pregiudicare in alcun modo la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’intero edificio.
A questo baluardo si affianca il delicato tema delle distanze legali per l’apertura di nuove vedute, disciplinato dall’articolo 905 del Codice Civile, posto a rigido presidio della privacy e della riservatezza domestica.
La giurisprudenza consolidata ha sempre confermato che la trasformazione di un lastrico solare in terrazzo è un’opera astrattamente consentita, ma la Corte d’Appello di Salerno ci ricorda severamente che l’astrattezza del diritto cede immediatamente il passo dinanzi al danno concreto.
Il caso pratico
Immaginate un tranquillo stabile condominiale dove il proprietario dell’ultimo piano decide di valorizzare il proprio immobile, smantellando abusivamente un vecchio sottotetto per recuperare volumetria e spazio all’aperto. Egli trasforma così il lastrico solare esclusivo, originariamente non praticabile e del tutto privo di protezioni perimetrali, in un meraviglioso terrazzo a livello pavimentato, completo di una ringhiera in ferro.
Non pago del risultato estetico, il condomino decide di installare un possente pergolato in legno, ancorato direttamente al pavimento tramite pesanti bulloni passanti, sormontato da pannelli fotovoltaici. Il disastro tecnico non tarda ad arrivare: i tasselli di ancoraggio perforano irrimediabilmente la guaina impermeabilizzante, scatenando in breve tempo copiose infiltrazioni d’acqua nell’appartamento del piano di sotto.
A questo grave danno materiale si somma la beffa personale: la nuova ringhiera permette all’autore dei lavori di affacciarsi a piombo in qualsiasi momento, spiando direttamente nel balcone e nella veranda del vicino. Esasperato dalla violazione della propria intimità e dai danni subiti, il proprietario sottostante cita in giudizio sia l’autore dei lavori sia lo stesso Condominio, chiedendo la totale riduzione in pristino dei luoghi e un cospicuo risarcimento.
I magistrati della Corte d’Appello di Salerno intervengono sulla questione con precisione chirurgica, sbrogliando un’intricata matassa giuridica e respingendo la richiesta di ripristinare il totale stato di inaccessibilità del lastrico solare.
La pronuncia chiarisce in modo inequivocabile che la trasformazione del tetto in terrazzo è di per sé lecita, ma ordina al contempo la demolizione integrale del pergolato fotovoltaico.
La motivazione tecnica alla base di tale ordine è lapidaria: l’ancoraggio invasivo della struttura ha bucato la guaina, alterando definitivamente la funzione primaria di copertura e protezione dalle intemperie che il lastrico deve garantire all’intero fabbricato.
Parallelamente, per quanto riguarda la lesione della privacy, i giudici applicano con estremo rigore l’articolo 905 c.c., ma decidono di non imporre l’eliminazione totale della ringhiera, che resta necessaria per garantire la sicurezza e prevenire le cadute dall’alto. Impongono invece al condomino l’innalzamento coattivo del parapetto fino alla misura minima di un metro e settanta centimetri.
Attraverso questa pragmatica soluzione tecnica, la struttura in ferro viene trasformata in una barriera visiva invalicabile, neutralizzando così l’illecita servitù di veduta e tutelando la tranquillità dell’abitazione sottostante, senza però distruggere l’utilità del nuovo terrazzo.
La sentenza, infine, esclude ogni responsabilità risarcitoria a carico del Condominio, ribadendo che le opere su parti esclusive non necessitano di preventiva autorizzazione assembleare e, di conseguenza, l’amministratore non ha un obbligo di vigilanza preventiva su di esse.
Consigli utili
L’amministratore professionista che si trova a dover gestire opere su parti esclusive deve mantenere un’assoluta lucidità gestionale, bilanciando il rispetto della proprietà privata con la rigorosa tutela dell’edificio. La recente pronuncia salernitana impone una revisione delle procedure interne allo studio, suggerendo una proattività mirata per prevenire i danni.
In relazione all’attività a tutela delle parti comuni, il professionista deve agire tempestivamente in stretta osservanza dell’articolo 1122 del Codice Civile. Non appena l’amministratore viene a conoscenza dell’inizio di lavori all’interno di porzioni esclusive, ha il preciso dovere di richiedere immediatamente al condomino interessato tutta la documentazione tecnica e amministrativa relativa all’intervento. Qualora il proprietario si mostri reticente o ignori la richiesta informale, l’amministratore deve procedere senza indugio a formalizzare l’istanza per iscritto, diffidandolo a fornire le dovute garanzie. Se, dall’analisi della documentazione o da un eventuale sopralluogo, emerge che la situazione possa impattare negativamente sul condominio, alterando il decoro architettonico o minacciando la stabilità e la sicurezza delle parti comuni, l’amministratore deve intimare l’immediata sospensione dei lavori. Contestualmente, è tenuto a convocare l’assemblea per le determinazioni del caso e a pretendere dal condomino la consegna di un’opportuna relazione tecnica asseverata che escluda qualsiasi pregiudizio per lo stabile. Questa sentenza, in particolare, ci consegna una lezione fondamentale sulle opere per il risparmio energetico: l’installazione di determinati manufatti, seppur pregevoli e previsti come mero supporto per il fotovoltaico, comporta l’utilizzo di ancoraggi e tasselli profondi che possono perforare irrimediabilmente le guaine impermeabilizzanti, creando problemi e infiltrazioni devastanti proprio come nel caso in esame.
Sul versante radicalmente opposto si collocano, invece, tutti i fisiologici conflitti sorti tra porzioni esclusive o legati a questioni puramente private, un ambito estremamente scivoloso in cui l’amministratore deve rigorosamente astenersi da ogni iniziativa autonoma. La doglianza relativa alla presunta violazione delle distanze legali per la creazione di una nuova servitù di veduta, causata dall’installazione della ringhiera e dal conseguente affaccio illecito sul balcone inferiore, riguarda esclusivamente i delicati rapporti di vicinato intercorrenti tra due privati cittadini. In queste specifiche e circoscritte circostanze, il professionista non ha alcun potere coercitivo, né tantomeno gode di alcuna rappresentanza processuale o sostanziale per far valere i diritti del singolo. Il suo ruolo strategico deve limitarsi tutt’al più uò invitare bonariamente le parti a un confronto costruttivo. Non deve mai assumere iniziative legali, scrivere diffide o convocare assemblee straordinarie a nome del condominio per dirimere una lite prettamente privata sulle distanze tra fondi, poiché immischiarsi attivamente in queste beghe personali significherebbe esporre inutilmente il proprio studio professionale a pesanti responsabilità per evidente eccesso di mandato, compromettendo la propria necessaria terzietà.
