Recentemente, il Tribunale di Paola (Cosenza), con la sentenza del 9 aprile 2026, n. 357, è tornato a fare chiarezza su un punto: il potere dell’assemblea di modificare la distribuzione dei posti auto comuni, anche laddove vi siano state precedenti assegnazioni “privilegiate”. L’articolo che segue analizzerà come la giurisprudenza stia orientando l’ago della bilancia verso il principio della parità di godimento, a scapito di presunti diritti acquisiti sui beni collettivi.
Il fulcro della materia risiede nel delicato equilibrio tra l’articolo 1102 c.c., che garantisce a ogni condomino il diritto di servirsi della cosa comune senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri di farne parimenti uso, e l’articolo 1117 c.c., che annovera le aree di parcheggio tra le parti comuni dell’edificio.
Secondo la sentenza, il principio cardine è che la regolamentazione dell’uso della cosa comune, finalizzata a individuare i posti auto, non richiede l’unanimità dei consensi, ma può essere decisa a maggioranza, purché rispetti il “godimento paritario”. Spesso si confonde una delibera organizzativa con un atto di disposizione dei diritti: la prima gestisce le modalità d’uso e può essere mutata nel tempo; la seconda incide sulla proprietà ed esige il consenso di tutti i partecipanti. La citata sentenza ribadisce che, in assenza di un titolo contrattuale (come l’atto di acquisto o un regolamento contrattuale votato all’unanimità), nessun condomino può vantare un diritto esclusivo e perpetuo su una specifica porzione del cortile comune.
Il caso pratico
Per comprendere meglio la portata della decisione, esaminiamo lo scenario analizzato dal giudice calabrese. In un complesso residenziale, un’assemblea aveva deliberato nel 1995 l’assegnazione di un posto auto per ogni unità abitativa. Tuttavia, nel 2010, un condomino lamentava una “discriminazione logistica”: la sua proprietà non disponeva di un giardino privato idoneo al parcheggio, a differenza di altri. Per ovviare a questo disagio, l’assemblea dell’epoca approvò all’unanimità l’assegnazione di un secondo posto auto esterno in favore di quel solo condomino.
Il conflitto esplode nel 2024, quando l’assemblea decide a maggioranza di ridisegnare la planimetria dei parcheggi, sopprimendo quel “secondo posto” aggiuntivo per destinarlo a un’altra unità abitativa rimasta penalizzata dai nuovi spazi. Il condomino “privilegiato” impugna la delibera, sostenendo che l’assegnazione del 2010 fosse ormai un diritto intoccabile e che la nuova decisione fosse discriminatoria e nulla per difetto di informazione nell’avviso di convocazione.
Il [Tribunale di Paola] ha rigettato integralmente l’impugnazione, fornendo una lezione magistrale sulla gerarchia delle fonti condominiali. In primo luogo, il giudice ha chiarito che la delibera del 2010, pur essendo stata presa all’unanimità dei presenti, non costituiva un contratto idoneo a trasferire la proprietà esclusiva di una parte del cortile. Di conseguenza, l’attribuzione di un secondo posto auto a un solo soggetto rappresentava, paradossalmente, proprio quella discriminazione che la legge intende evitare.
Citando la giurisprudenza consolidata della Cassazione (sent. n. 9069/2022), la sentenza ha evidenziato che l’assemblea, nell’esercizio dei suoi poteri di gestione (art. 1136 c.c.), ha il diritto-dovere di intervenire qualora una precedente organizzazione degli spazi comprometta la parità di godimento. In termini pratici, se un condomino occupa due spazi comuni mentre gli altri ne occupano uno, si verifica una lesione del diritto altrui. La delibera del 2024, dunque, non ha fatto altro che “ripristinare lo status quo ante”, eliminando un privilegio ingiustificato. Il giudice ha inoltre specificato che l’espressione “Creazione delle strisce per posti auto” nell’ordine del giorno è sufficientemente chiara per informare i condomini sull’oggetto della discussione, escludendo qualsiasi vizio di annullabilità.
Consigli pratici
Ai sensi dell’articolo 1130 n. 2 c.c., l’amministratore deve disciplinare l’uso delle cose comuni nell’interesse della collettività. Quando si rende necessaria una riorganizzazione dei parcheggi per garantire che tutti i condomini possano fruire dello spazio in modo equo – magari introducendo turnazioni laddove i posti siano insufficienti per tutti – l’amministratore deve farsi promotore di delibere che seguano criteri oggettivi e razionali. Nelle situazioni in cui emergano pretese di “usucapione” o di “diritti acquisiti” basate su vecchie prassi o verbali d’assemblea, è compito del professionista ricordare ai condomini che solo un atto notarile o un regolamento di natura contrattuale può sottrarre definitivamente un bene alla destinazione comune.
Tuttavia, la gestione di questi equilibri richiede anche una notevole dose di intuito professionale. L’amministratore esperto deve essere in grado di prevedere quando una discussione sulla redistribuzione degli spazi comuni possa degenerare in un aspro conflitto legale; in questi casi, se si prevede che il clima sarà teso, è quanto mai opportuno farsi consigliare da un avvocato specializzato nella redazione dell’ordine del giorno. Poiché tali delibere vanno inevitabilmente a incidere su modalità d’uso consolidate, il condomino che si vede improvvisamente “svantaggiato” dalla perdita di un privilegio non esiterà a fare storie o a impugnare il verbale per vizi formali.
Proprio per questo, in fase di convocazione dell’assemblea, per evitare impugnative pretestuose, è sempre consigliabile allegare all’avviso una bozza della planimetria proposta o una descrizione sintetica del nuovo schema di ripartizione. Questo approccio, unito a un ordine del giorno scritto con precisione tecnica, garantisce la massima trasparenza e “blinda” la delibera sotto il profilo dell’obbligo informativo, permettendo al condominio di evolversi verso una gestione degli spazi più moderna, funzionale e, soprattutto, conforme ai dettami del Codice Civile. Agire da facilitatore nelle questioni private, ma da fermo custode della parità nelle parti comuni, resta la strategia vincente per minimizzare il rischio di soccombenza in giudizio.
