Capita spesso di trovarsi in quella “zona grigia” che intercorre tra la delibera assembleare di affidamento dei lavori e la firma effettiva del contratto d’appalto. Il dubbio che molti amministratori condividono è: fino a che punto il Condominio può tornare sui propri passi senza rischiare una richiesta di risarcimento danni dall’impresa? La questione è stata recentemente chiarita dalla Corte d’Appello di Catania, Sezione Seconda Civile, con la sentenza del 10 marzo 2026, n. 433. La Corte ha stabilito confini molto netti sulla responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c., spiegando che non basta una delibera di assegnazione “provvisoria” o la mera presenza di materiali in cantiere per far scattare l’obbligo risarcitorio a carico della compagine condominiale.
Per comprendere la portata di questa decisione, dobbiamo muoverci nel perimetro dell’art. 1337 del Codice Civile, che impone alle parti di comportarsi secondo buona fede durante le trattative. In ambito condominiale, la giurisprudenza è rigorosa: la responsabilità precontrattuale sorge solo quando le trattative sono giunte a uno stadio tale da ingenerare nell’altra parte un ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto. Come evidenziato dalla fonte specifica, l’onere della prova grava interamente sull’impresa che invoca il recesso ingiustificato. Il giudice deve accertare se esista un “affidamento incolpevole”. Questo significa valutare se la delibera assembleare fosse definitiva o subordinata a condizioni, e se il comportamento dell’amministratore abbia effettivamente confermato la volontà di procedere a prescindere dalle formalità. La sentenza di Catania ci ricorda che l’accertamento di tali presupposti è una questione di fatto: se l’impresa non dimostra che il contratto era “cosa fatta”, il Condominio è libero di scegliere un altro contraente, specialmente se la prima ditta si è dimostrata inerte o inadempiente sul piano documentale.
La casistica
Immaginiamo una situazione tipo, molto simile a quella analizzata dai giudici siciliani. Un Condominio, con delibera del luglio 2013, assegna “in via provvisoria” i lavori di rifacimento della facciata a una ditta. L’assegnazione, però, contiene una clausola precisa: diventerà definitiva solo previa presentazione della documentazione sulla regolarità fiscale, contributiva e della capacità patrimoniale. Nel frattempo, l’impresa, confidando nell’affare, chiede e ottiene dall’amministratore di poter lasciare il proprio ponteggio nel cortile condominiale per evitare i costi di trasporto dal proprio deposito lontano. Passano i mesi, le parti si scambiano bozze di contratto con annotazioni a penna e correzioni (le famose “parti in rosso e giallo”), ma l’accordo finale non viene mai siglato. L’impresa non invia il DURC né le garanzie richieste. Dopo quasi un anno e mezzo di stallo, l’assemblea, stanca dell’attesa e della presenza ingombrante delle attrezzature che limitano l’uso del cortile, delibera di affidare i lavori a un’altra impresa. A quel punto, la prima ditta trascina il Condominio in tribunale, chiedendo i danni per il mancato guadagno e per le spese sostenute, sostenendo che l’inizio delle attività preparatorie (lo stoccaggio dei materiali) fosse la prova di un contratto ormai concluso.
La soluzione
Come applicare la sentenza a un caso del genere? La Corte d’Appello di Catania ha fornito la “chiave di lettura” per rigettare le pretese dell’impresa. In primo luogo, la natura “provvisoria” della delibera è ostativa alla formazione di un affidamento legittimo: se l’efficacia della scelta è subordinata alla consegna di documenti tecnici e fiscali, il mancato invio di questi ultimi giustifica il recesso del Condominio. In secondo luogo, la Corte ha smontato l’argomento delle “attività preparatorie”. Il deposito del ponteggio nel cortile non è stato interpretato come un inizio dei lavori autorizzato, bensì come una cortesia dell’amministratore per venire incontro alle esigenze logistiche della ditta. Ancora più rilevante è il fattore temporale: presentare la regolarità contributiva tramite PEC solo dopo due anni dalla delibera, e quando il Condominio ha già contrattualizzato un’altra impresa, è un comportamento che esclude ogni responsabilità della compagine condominiale. La “rottura” delle trattative è dunque imputabile alla negligenza dell’impresa stessa, che non ha fornito le garanzie richieste nei tempi congrui.
Consigli utili
Per gestire correttamente queste situazioni ed evitare contenziosi, gli amministratori devono agire su due fronti distinti. Per quanto riguarda le azioni d’ufficio legate alle parti comuni, è fondamentale che ogni verbale di assemblea che riguardi l’affidamento di appalti sia redatto con estrema precisione tecnica. Non si deve mai limitarsi a scrivere che “si assegnano i lavori”, ma dobbiamo sempre specificare che l’assegnazione è subordinata alla verifica del DURC, alla firma del contratto e alla presentazione delle polizze assicurative. In questa fase, la comunicazione tramite PEC è la migliore alleata: sollecitare formalmente la ditta a inviare i documenti entro un termine essenziale mette al riparo l’intero condominio da contestazioni di “recesso improvviso”.
Se permettiamo a un’impresa di stoccare materiali prima della firma del contratto, dobbiamo farlo mettendo nero su bianco che tale concessione non costituisce autorizzazione all’inizio dei lavori né riconoscimento di un rapporto contrattuale già perfezionato. Bisogna chiarire ai condomini che lo scambio di bozze contrattuali con correzioni a margine è parte della fisiologica dialettica precontrattuale e non vincola il Condominio finché non vi è la sottoscrizione definitiva di entrambe le parti. Occorre monitorare i tempi: se l’impresa non risponde alle bozze o non produce la documentazione, è doveroso riportare la questione in assemblea per deliberare lo scorrimento della graduatoria, proprio come suggerito dalla prassi avallata dalla Corte di Catania.
Sintesi finale
In conclusione, il principio cardine da ricordare è che il Condominio non è ostaggio di una delibera di assegnazione se l’impresa non adempie agli oneri documentali o se il contratto resta allo stadio di “minuta” corretta a penna. La responsabilità precontrattuale richiede un comportamento doloso o colposo del Condominio che rompa ingiustificatamente le trattative.
