L’annosa questione della revisione delle tabelle millesimali torna sotto la lente d’ingrandimento della Suprema Corte, portando con sé preziosi chiarimenti per amministratori e condomini. Con la recentissima sentenza n. 3720 del 18 febbraio 2026, la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione ha affrontato un caso complesso originatosi a Savona, confermando un principio cardine: quando lo stato dei luoghi muta sensibilmente, la modifica dei valori proporzionali non richiede l’unanimità, ma può essere legittimamente deliberata a maggioranza, anche se le tabelle originarie erano state approvate per via giudiziale.
Il cuore del dibattito giuridico risiede nell’interpretazione dell’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile. Storicamente, la giurisprudenza ha oscillato tra la necessità di un consenso totalitario e la possibilità di agire a maggioranza. La svolta, consolidata dalla pronuncia in esame, affonda le radici nella nota sentenza delle Sezioni Unite n. 18477 del 2010, la quale ha stabilito che l’atto di approvazione o revisione delle tabelle non ha natura negoziale.
In termini semplici, le tabelle millesimali devono riflettere il valore reale delle unità immobiliari. Se questo rapporto viene alterato per “mutate condizioni di una parte dell’edificio”, come sopraelevazioni, incremento di superfici o variazioni di destinazione d’uso, e tale alterazione supera il quinto (20%) del valore proporzionale anche di una sola unità, scatta il diritto alla revisione. La Cassazione 3720/2026 ribadisce che, in presenza di tali presupposti oggettivi, l’assemblea può provvedere con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, secondo comma, c.c., superando l’immobilismo derivante da eventuali veti incrociati dei singoli condomini.
Il caso pratico
La controversia analizzata dai giudici di legittimità nasce in un condominio di Savona. Una condomina, titolare di un’unità al quinto piano e di una sovrastante soffitta, aveva proceduto al recupero del sottotetto a fini abitativi. L’intervento non era stato una semplice rinfrescata estetica: attraverso lo scorporo di un vano dall’alloggio principale, il collegamento interno con scala a chiocciola e la creazione di servizi igienici e cucina, la ex soffitta era divenuta un’unità immobiliare autonoma e abitabile.
Di conseguenza, il valore millesimale di quella specifica porzione era balzato dai miseri 4,50 millesimi originari (calcolati come locale di sgombero) a ben 18 millesimi. L’assemblea, preso atto della “innovazione di vasta portata”, aveva approvato le nuove tabelle a maggioranza (con 826,88 millesimi favorevoli). Alcuni condomini avevano impugnato la delibera, sostenendo che per modificare tabelle precedentemente stabilite da una sentenza del 1992 fosse necessaria l’unanimità o un nuovo intervento del giudice.
La Cassazione ha rigettato il ricorso dei condomini dissidenti, confermando la validità della delibera assembleare. Il principio affermato è di estrema rilevanza pratica: il cosiddetto “giudicato” (ovvero una precedente sentenza che ha stabilito le tabelle) cala sulla situazione di fatto esistente al momento della decisione. Se negli anni successivi la struttura dell’edificio cambia, come nel caso del sottotetto trasformato in appartamento, le tabelle giudiziali non sono “eterne”. Esse possono essere modificate a maggioranza se la variazione di valore di una parte dell’edificio altera il rapporto originario per più di un quinto.
La Corte ha inoltre chiarito un aspetto fondamentale sulla validità dei verbali. Gli attori lamentavano che, per il punto relativo al rifacimento del tetto, il verbale riportasse solo un generico “viene approvato”. I giudici hanno stabilito che, se dal contesto complessivo del verbale emerge chiaramente chi sono i presenti e i loro millesimi, e se su altri punti (come la revisione tabelle) sono stati analiticamente indicati i voti contrari o favorevoli, l’uso della dicitura generica su un punto successivo lascia intendere un’approvazione all’unanimità dei presenti.
Consigli pratici
Questa sentenza offre all’amministratore strumenti operativi chiari, ma ne delimita anche con precisione il perimetro d’azione. In primo luogo, l’amministratore deve agire con tempestività nel monitorare l’evoluzione del fabbricato: qualora venga notiziato della trasformazione di un magazzino o di un sottotetto in unità abitativa, il suo compito primario è quello di informare l’assemblea alla prima occasione utile. È fondamentale che sia l’assise condominiale, e non l’amministratore di propria iniziativa, a decidere se intraprendere o meno il percorso di revisione dei valori proporzionali. In questo ambito, l’amministratore agisce a tutela dell’equità gestionale e della corretta ripartizione degli oneri: pur non dovendo “promuovere” personalmente la revisione, egli ha il dovere di fornire ai condomini gli elementi istruttori per decidere consapevolmente.
A tal fine, è opportuno che l’amministratore richieda al condomino interessato la produzione di una relazione tecnica, comprensiva di planimetria aggiornata, volta a certificare l’entità dei lavori e le nuove superfici. Tale documentazione è essenziale per verificare preliminarmente se sia stata effettivamente superata la soglia del 20% (un quinto) del valore proporzionale dell’unità, presupposto richiesto dall’art. 69 disp. att. c.c. per procedere a maggioranza. Solo con questi dati oggettivi alla mano, l’assemblea potrà deliberare senza esporsi a future impugnazioni. La sentenza 3720/2026 ci ricorda infine che, sebbene la giurisprudenza possa essere flessibile, la via maestra per evitare contenziosi infiniti resta la precisione assoluta nella redazione del verbale, indicando nominativamente consensi e dissensi per ogni singolo punto.
