La recente sentenza della Seconda Sezione del Consiglio di Stato, n. 4669 pubblicata il 10 giugno 2026, si pone come un punto di approdo fondamentale nella complessa architettura del diritto amministrativo applicato all’edilizia condominiale. Non si tratta di un semplice cambio di rotta, bensì di una rigorosa conferma di un orientamento che mira a tutelare l’integrità strutturale ed estetica degli edifici. La pronuncia chiarisce, con una nettezza che non lascia spazio a interpretazioni creative, che il Condominio assume la veste di “controinteressato necessario” nei giudizi relativi alla sanatoria di opere realizzate sul lastrico solare, anche qualora quest’ultimo sia di proprietà esclusiva. Per i professionisti del settore, questa sentenza rappresenta un monito procedurale: l’omessa notifica al Condominio può paralizzare l’intero iter giudiziario, rendendo il ricorso inammissibile.
Dal fatto al diritto
Il caso trae origine da un intervento edilizio abusivo realizzato sul lastrico solare di un edificio a Milano. Il proprietario dell’unità immobiliare sottostante aveva trasformato la superficie di copertura in una veranda abitabile di circa 34 metri quadri. A seguito di un esposto presentato dall’amministratore di condominio, il Comune di Milano negava il permesso di costruire in sanatoria (ex art. 36 D.P.R. 380/2001) e ordinava la demolizione delle opere.
Il ricorrente impugnava il diniego dinanzi al TAR Lombardia, il quale però dichiarava il ricorso inammissibile per un vizio procedurale insanabile: la mancata notifica del ricorso al Condominio, individuato quale controinteressato. Il proprietario appellava allora la decisione dinanzi al Consiglio di Stato, sostenendo, tra le altre cose, che il Condominio non avesse un reale interesse a stare in giudizio, avendo l’assemblea deliberato di non costituirsi. La pronuncia che oggi analizziamo chiude il cerchio, confermando l’inammissibilità e approfondendo le ragioni sostanziali che legano il bene comune alla proprietà privata del lastrico.
La pronuncia
Il Consiglio di Stato focalizza la propria attenzione sulla natura giuridica del lastrico solare e sulle tutele apprestate dal Codice Civile. Il passaggio tecnicamente più denso riguarda l’integrazione della motivazione operata dai giudici di Palazzo Spada rispetto alla sentenza di primo grado. Mentre il TAR aveva individuato la qualità di controinteressato nel Condominio principalmente perché autore dell’esposto, il Consiglio di Stato va oltre, ancorando tale status alla realtà strutturale dell’edificio.
Cita testualmente la sentenza: “L’individuazione del Condominio quale controinteressato… deriva dalla avvenuta realizzazione dell’opera di cui si chiede la sanatoria sul lastrico solare dell’edificio, rispetto al quale sussiste una posizione differenziata del condominio ad interloquire nel giudizio, in relazione all’interesse alla conservazione della statica dell’edificio nonché a quello al valore architettonico dell’edificio condominiale, tutelati dall’art. 1127 del codice civile”.
Il Collegio chiarisce che la sopraelevazione, anche se realizzata su una porzione di proprietà esclusiva, non è un fatto privato. Essa incide potenzialmente sulla stabilità (carico statico) e sul decoro architettonico, oltre che sulla luce e sull’aria dei piani sottostanti. Significativo è il commento dei magistrati sulla sufficienza del rischio: “E’ evidente infatti che è sufficiente la potenziale alterazione del carico dell’edificio con una costruzione sul lastrico solare per legittimare all’intervento in giudizio”.
Un altro punto nodale riguarda l’insanabilità del vizio di notifica. La sentenza ribadisce che se la notifica al controinteressato è totalmente omessa, la costituzione spontanea di alcuni singoli condomini (avvenuta oltre i termini di decadenza) non può sanare l’improcedibilità del ricorso originario. Il principio della “certezza dei rapporti giuridici” prevale sulla volontà dei singoli di intervenire tardivamente.
Riflessioni per l’amministratore
Per l’amministratore di condominio, questa pronuncia è una bussola per la gestione dei conflitti edilizi.
In primo luogo, si conferma il potere-dovere di vigilanza sulle parti comuni e su quelle proprietà esclusive che fungono da copertura. L’amministratore che presenta un esposto, meglio se a seguito di un deliberato o di segnalazioni formali, per una sopraelevazione abusiva non sta compiendo un atto ispettivo arbitrario, ma sta attivando la tutela della “funzione di copertura” e della “statica” che il lastrico garantisce all’intero corpo di fabbrica.
Tuttavia, è fondamentale distinguere il piano dell’azione. Quando l’amministratore agisce per la demolizione di un’opera abusiva su lastrico solare, la giurisprudenza lo ritiene legittimato attivamente anche senza una specifica delibera assembleare (si veda la citata Cass. Civ. 18207/2017), poiché rientra negli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni. Nel caso in cui il Condominio venga invece chiamato in causa come “controinteressato” in un ricorso amministrativo, l’amministratore deve essere consapevole che l’ente di gestione rappresenta l’interesse collettivo al mantenimento del diniego di sanatoria.
Nella pratica quotidiana, il professionista deve muoversi con cautela:
Qualora si riceva notifica di un ricorso contro il Comune per sanatorie edilizie su parti strutturali, è indispensabile informare immediatamente l’assemblea.
Anche se alcuni condomini sono favorevoli all’opera del vicino, l’amministratore deve ricordare e verbalizzare che l’interesse del Condominio come istituzione è la salvaguardia dei parametri strutturali definiti dagli artt. 1126 e 1127 c.c.
La sentenza chiarisce che l’opposizione alla sopraelevazione non è una mera lite tra vicini, ma una difesa della “sagoma” dell’edificio. Pertanto, l’amministratore non deve temere di eccedere il mandato se agisce a tutela della sicurezza statica.
Chiusura
La sentenza 4669/2026 eleva il livello di responsabilità professionale dell’amministratore, ponendolo al centro del dialogo tra autorità comunale e iniziativa privata. La qualificazione del Condominio come soggetto necessario del processo amministrativo in ambito edilizio è il riconoscimento definitivo che la proprietà in condominio non è mai “isolata”: ogni centimetro cubo aggiunto sul tetto è una questione che riguarda le fondamenta e, di riflesso, l’intera compagine condominiale. La prudenza procedurale, in fase di impugnazione, diventa dunque il requisito essenziale per non vedere vanificate lunghe e costose battaglie legali
