L’ordinanza n. 1095 del 19 gennaio 2026 della Corte di Cassazione chiarisce che l’assenza di tabelle millesimali parziali non giustifica mai la suddivisione delle spese in parti uguali. Ecco come devono comportarsi gli amministratori per evitare l’impugnazione del rendiconto.
L’eterno dilemma sulla corretta ripartizione degli oneri condominiali torna sotto i riflettori della Suprema Corte con l’ordinanza n. 1095/2026 della Seconda Sezione Civile. Si tratta di una pronuncia fondamentale che mette un punto fermo su una prassi, purtroppo ancora diffusa, che vede molti condomini (e talvolta i loro amministratori) optare per la semplicistica suddivisione “per teste” o in “parti uguali” quando si tratta di riparare impianti che servono solo una parte dell’edificio. La Cassazione, con un richiamo rigoroso all’art. 1123 del Codice Civile, spiega perché questa scorciatoia contabile sia giuridicamente errata e potenzialmente esplosiva per la stabilità delle delibere assembleari.
Il contesto normativo ruota attorno al principio di proporzionalità sancito dall’art. 1123 c.c. La regola generale è chiara: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni devono essere ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Tuttavia, quando un edificio ha più scale, cortili o, come nel caso in esame, impianti destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato (il cosiddetto “condominio parziale”), sorge spesso il dubbio su come procedere se non esiste una tabella millesimale specifica per quel gruppo limitato di condomini.
Molti tribunali di merito hanno in passato assecondato l’idea che, in mancanza di “tabelle parziali”, la spesa potesse essere divisa in quote identiche tra gli utilizzatori. La Cass. Ord. n. 1095/2026 ribalta categoricamente questa impostazione, affermando che il valore della proprietà resta l’unico faro legale, anche quando la platea dei contribuenti è ridotta.
Il caso pratico
La vicenda prende le mosse da un condominio di Genova. Una condomina, la signora Mariella, impugna il rendiconto consuntivo del 2011 contestando, tra le altre cose, un addebito di soli 283 euro. La cifra, apparentemente esigua, nascondeva però un vizio di principio: tale somma rappresentava il saldo per la sostituzione di una conduttura di scarico delle acque nere che serviva solo una porzione dell’immobile (una verticale di cinque appartamenti).
Il Condominio aveva suddiviso la spesa complessiva di 11.000 euro in parti uguali tra i cinque proprietari interessati. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello di Genova avevano rigettato le pretese della condomina, ritenendo che, non essendovi tabelle parziali, la divisione paritaria fosse l’unico criterio praticabile. Una tesi che, come vedremo, è stata letteralmente demolita dagli Ermellini.
La Suprema Corte ha accolto il ricorso della condomina, cassando la sentenza d’appello. Il principio affermato è di una logica stringente: l’assenza di una tabella specifica per la “colonna di scarico” non autorizza l’assemblea a inventare criteri alternativi come la divisione in parti uguali.
Secondo la Cassazione n. 1095/2026, l’amministratore deve utilizzare i millesimi generali di proprietà. Come? Attraverso una semplice operazione aritmetica: si prendono i millesimi dei condomini coinvolti (nel caso specifico, i cinque proprietari allacciati alla colonna) e si rapportano tra loro per creare una proporzione interna che rispecchi il valore dei singoli appartamenti rispetto al “mini-complesso” degli utilizzatori. In pratica, se l’appartamento A ha più millesimi dell’appartamento B nella tabella generale, continuerà a pagare più di B anche nella riparazione della colonna comune, poiché il rapporto di valore non muta. La Corte chiarisce inoltre che nemmeno una delibera assembleare che approva l’esecuzione dei lavori può implicitamente autorizzare una ripartizione in parti uguali: per derogare ai millesimi serve un accordo unanime (1.000/1.000) di tutti i condomini interessati, che agisca come una vera e propria convenzione contrattuale
Il caso pratico
La vicenda prende le mosse da un condominio di Genova. Una condomina, la signora Mariella, impugna il rendiconto consuntivo del 2011 contestando, tra le altre cose, un addebito di soli 283 euro. La cifra, apparentemente esigua, nascondeva però un vizio di principio: tale somma rappresentava il saldo per la sostituzione di una conduttura di scarico delle acque nere che serviva solo una porzione dell’immobile (una verticale di cinque appartamenti).
Il Condominio aveva suddiviso la spesa complessiva di 11.000 euro in parti uguali tra i cinque proprietari interessati. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello di Genova avevano rigettato le pretese della condomina, ritenendo che, non essendovi tabelle parziali, la divisione paritaria fosse l’unico criterio praticabile. Una tesi che, come vedremo, è stata letteralmente demolita dagli Ermellini.
La Suprema Corte ha accolto il ricorso della condomina, cassando la sentenza d’appello. Il principio affermato è di una logica stringente: l’assenza di una tabella specifica per la “colonna di scarico” non autorizza l’assemblea a inventare criteri alternativi come la divisione in parti uguali.
Secondo la Cassazione n. 1095/2026, l’amministratore deve utilizzare i millesimi generali di proprietà. Come? Attraverso una semplice operazione aritmetica: si prendono i millesimi dei condomini coinvolti (nel caso specifico, i cinque proprietari allacciati alla colonna) e si rapportano tra loro per creare una proporzione interna che rispecchi il valore dei singoli appartamenti rispetto al “mini-complesso” degli utilizzatori.
In pratica, se l’appartamento A ha più millesimi dell’appartamento B nella tabella generale, continuerà a pagare più di B anche nella riparazione della colonna comune, poiché il rapporto di valore non muta. La Corte chiarisce inoltre che nemmeno una delibera assembleare che approva l’esecuzione dei lavori può implicitamente autorizzare una ripartizione in parti uguali: per derogare ai millesimi serve un accordo unanime (1.000/1.000) di tutti i condomini interessati, che agisca come una vera e propria convenzione contrattuale.
Consigli pratici
Questa sentenza impone agli amministratori di condominio un supplemento di attenzione nella redazione dei piani di riparto per i lavori straordinari su impianti parziali. Non è più accettabile, per “quieto vivere” o per semplificazione contabile, proporre ripartizioni paritarie che non poggino su una convenzione firmata da tutti.
L’attività dell’amministratore a tutela delle parti comuni deve quindi passare per un rigore tecnico ineccepibile: in fase di preventivazione, se l’intervento riguarda un condominio parziale (una colonna, un tetto limitato, una scala), è necessario predisporre un riparto basato sui millesimi di proprietà dei soli beneficiari, effettuando i calcoli proporzionali citati dalla Corte. Questa è un’attività che rientra pienamente nelle prerogative dell’amministratore ed è necessaria per garantire la validità della delibera di approvazione della spesa. Un riparto errato, infatti, rende la delibera annullabile (o nulla, a seconda della gravità della deroga ai criteri legali), esponendo il condominio a contenziosi costosi e paralizzanti, proprio come accaduto nel caso di Genova iniziato nel 2012 e giunto a conclusione solo nel 2026.
Qualora i condomini manifestassero la volontà di dividere una spesa in parti uguali per motivi di opportunità o solidarietà, l’amministratore deve agire esclusivamente da facilitatore. In questo caso, deve chiarire esplicitamente che tale deroga all’art. 1123 c.c. può essere approvata solo con il consenso di tutti gli interessati (unanimità). Senza tale firma corale, l’amministratore ha l’obbligo di riportare l’assemblea sui binari della legalità millesimale. In conclusione, la parola d’ordine deve essere “proporzionalità”: anche quando la matematica sembra complicare la vita assembleare, resta l’unico scudo efficace contro le impugnazioni.
