Sentenza Tribunale La Spezia: l’apertura di uno studio medico non può essere bloccata per generici motivi di decoro o afflusso se il regolamento non lo vieta esplicitamente.
L’apertura di uno studio professionale, in particolare medico, all’interno di un fabbricato residenziale è spesso fonte di accese discussioni tra condòmini preoccupati per la quiete e il decoro. Una recente sentenza del Tribunale della Spezia (del 16 dicembre 2025, n. 625) porta chiarezza su questo tema spinoso, stabilendo limiti precisi al potere di veto dell’assemblea e distinguendo nettamente tra fastidi soggettivi e danni oggettivi.
Al centro della disputa c’è il bilanciamento tra il diritto del singolo proprietario di utilizzare il proprio immobile (o affittarlo) e l’interesse del condominio a preservare la tranquillità e l’integrità delle parti comuni. Spesso i regolamenti condominiali contengono clausole che subordinano il cambio di destinazione d’uso all’approvazione dell’assemblea. Tuttavia, il principio di diritto ribadito dal Tribunale è che tali limitazioni sono valide solo se il regolamento ha natura contrattuale (cioè accettato all’unanimità da tutti i proprietari). In assenza di questa caratteristica, l’assemblea non può imporre divieti basati su una discrezionalità generica, né può impedire un’attività lavorativa solo presumendo che questa porti “troppa gente” nel palazzo.
Il caso pratico
Immaginiamo uno scenario che molti amministratori conoscono bene. Ci troviamo in un palazzo storico di pregio, con scalinate in marmo e decori d’epoca. Un proprietario decide di affittare il suo appartamento a un gruppo di medici di base. Risultato? Ogni giorno decine di pazienti entrano ed escono, sostano nell’androne e salgono le scale.
I condòmini insorgono. Lamentano che il portone resta sempre aperto, che gli estranei chiacchierano sul pianerottolo disturbando la quiete e, soprattutto, che questo continuo passaggio di persone (magari con scarpe bagnate nei giorni di pioggia) sta rovinando i preziosi pavimenti in marmo e il decoro del palazzo monumentale. Forte di una clausola del regolamento che imponeva di chiedere il permesso per i cambi d’uso, l’assemblea vota per vietare l’attività medica, ordinando la chiusura dello studio.
Il Tribunale della Spezia, con la sentenza in esame, ha ribaltato la decisione dell’assemblea dando ragione al proprietario e ai medici. Il Giudice ha stabilito due principi fondamentali che risolvono il caso pratico:
- La nullità del divieto assembleare: La clausola del regolamento che imponeva al proprietario di chiedere il permesso all’assemblea per cambiare l’uso dell’immobile è stata dichiarata nulla. Questo perché il regolamento non aveva natura contrattuale; pertanto, l’assemblea non aveva il potere di limitare il diritto di proprietà del singolo basandosi su una valutazione discrezionale.
- Assenza di prove sul danno al decoro: Le lamentele sul “logorio” dei marmi e sul disturbo alla quiete sono state ritenute troppo generiche. Il Tribunale ha chiarito che il semplice afflusso di persone, anche intenso (si parlava di 1500 assistiti per medico), non costituisce di per sé una violazione del decoro o della tranquillità, a meno che non ci sia una prova tecnica rigorosa di un danno strutturale o di rumori intollerabili, cosa che nel caso specifico non è stata dimostrata.
Consigli pratici
Gestire una situazione simile richiede lucidità e competenza per evitare che il condominio si imbarchi in cause perse in partenza, come avvenuto in questo caso dove il condominio è stato condannato alle spese legali.
Di fronte a queste situazioni, è fondamentale mantenere il proprio ruolo professionale, evitando iniziative autonome di vigilanza che non ti competono. Non spetta a te, infatti, presidiare l’ingresso per contare i pazienti o verificare i rumori. Quando i condòmini lamentano disagi derivanti dal “via vai”, tali contestazioni devono essere formalizzate per iscritto e, soprattutto, supportate da elementi probatori concreti (foto, perizie, orari precisi) e non da semplici sensazioni soggettive.
Solo una volta ricevute queste segnalazioni circostanziate, dovrai informare il proprietario dello studio medico o i professionisti coinvolti, girando loro le contestazioni e invitandoli al rispetto del regolamento. Se le lamentele provengono da un numero cospicuo di condòmini e la situazione non si risolve bonariamente, sarà necessario convocare l’assemblea.
In quella sede il tuo compito sarà determinante: sconsiglia fermamente l’adozione di “delibere di pancia” o divieti arbitrari che, come insegna questa sentenza, espongono il condominio a pesanti condanne. Il consiglio vincente è quello di invitare l’assemblea ad affidarsi a un legale e a periti tecnici per valutare se esistono davvero gli estremi per agire, lasciando ai condòmini la responsabilità finale della decisione.
