Il sipario sul Superbonus 110% è calato ormai da tempo, lasciando dietro di sé una scia di cantieri incompiuti, crediti incagliati e, soprattutto, una pioggia di citazioni in giudizio. Al centro della nuova tempesta giudiziaria c’è una domanda ricorrente: il tecnico ha diritto a essere pagato per intero se i lavori non sono mai partiti?
Migliaia di condomini in Italia si trovano oggi a dover fronteggiare richieste di onorari esorbitanti, spesso superiori ai 100.000 euro, da parte di geometri, ingegneri e architetti che, dopo aver incassato il compenso per lo studio di fattibilità, pretendono ora il saldo delle competenze per la progettazione e la direzione lavori di opere mai eseguite. Una recente sentenza del Tribunale di Salerno (la n. 976/2026), unita ai pilastri della Corte di Cassazione (9909 del 2018 e 40279 del 2021), sta però tracciando una linea difensiva invalicabile a favore dei proprietari di casa.
La genesi di questi conflitti è quasi sempre la stessa. Tra il 2021 e il 2022, molti professionisti hanno prospettato ai condomini la possibilità di ristrutturare interi edifici a “costo zero”, grazie allo sconto in fattura e alla cessione del credito. Su questa premessa, le assemblee hanno deliberato incarichi faraonici per milioni di euro.
Tuttavia, quando il meccanismo della cessione si è inceppato, molti professionisti hanno presentato il conto “cash” ai condomini, sostenendo che l’incarico professionale fosse indipendente dall’effettivo esito del bonus fiscale. Ma è davvero così?
La difesa dei condomini oggi poggia su un pilastro del diritto civile: la presupposizione. Si tratta di una condizione implicita, non scritta nel contratto ma evidente nei fatti, senza la quale le parti non avrebbero mai firmato o assunto impegni.
Come sottolineato dal Tribunale di Salerno nella sentenza citata, l’intero assetto negoziale del Superbonus 110% si basava su un presupposto oggettivo: la neutralità finanziaria per il committente. In parole povere, il condomino accettava di deliberare lavori da milioni di euro solo perché convinto che non avrebbe dovuto sborsare un centesimo, se non tramite la cessione del credito d’imposta.
La Corte di Cassazione, con la sentenza a Sezioni Unite n. 9909/2018, ha chiarito che quando questa “situazione di fatto” comune a entrambe le parti viene meno (perché il credito non è più cedibile o i lavori non sono realizzabili tramite bonus), il contratto si scioglie. Senza lo sconto in fattura, l’operazione perde il suo senso logico e giuridico. Pertanto, il tecnico non può pretendere un pagamento in denaro che il condominio non ha mai realmente accettato di dover versare.
Un altro punto di debolezza di molte richieste professionali riguarda la forma del conferimento dell’incarico. In molti casi, non esiste un disciplinare d’incarico firmato, ma solo un generico verbale di assemblea.
Sebbene la giurisprudenza riconosca valore al verbale come prova del conferimento dell’attività, sorgono enormi problemi sulla quantificazione del compenso. Se il tecnico richiede onorari basati su percentuali di lavori mai eseguiti (parametrati magari sul D.M. 17/06/2016), ma tali percentuali non sono mai state approvate analiticamente dall’assemblea, la sua pretesa diventa giuridicamente “indeterminata”.
Inoltre, va distinta l’attività di “studio di fattibilità” (che ha una sua autonomia ed è generalmente dovuta se eseguita) dall’attività di progettazione esecutiva e direzione lavori. Quest’ultima, se non sfocia in un cantiere a causa del fallimento del presupposto finanziario, difficilmente può essere posta a carico dei condomini, specialmente se il professionista agiva come “motore” dell’operazione, assumendosi implicitamente il rischio del mancato perfezionamento del bonus.
Non dimentichiamo il dovere di diligenza (art. 1176 c.c.). Un tecnico esperto ha l’obbligo di informare il condominio non solo sulla fattibilità tecnica, ma anche su quella economica. Se il professionista spinge il condominio a deliberare lavori da milioni di euro senza avere la certezza della copertura finanziaria tramite cessione, potrebbe essere chiamato a rispondere di una vera e propria responsabilità professionale.
Consigli pratici
- Dimostrare che il condominio non avrebbe mai approvato quei lavori se non fosse stato per la promessa dello sconto in fattura.
- In assenza di un contratto scritto con preventivo analitico, le parcelle “percentuali” su lavori fantasma sono illegittime.
- Sentenze come quella di Salerno 2026 sono “scudi” fondamentali per dimostrare che il rischio del fallimento del Superbonus non può ricadere interamente sulle spalle dei cittadini.
In conclusione, il Superbonus non è stato un assegno in bianco per i professionisti. Il diritto al compenso deve scontrarsi con la realtà di un contratto che, nato per essere “gratuito”, non può trasformarsi in un incubo debitorio per le famiglie a causa di eventi (il blocco dei crediti) che facevano parte del rischio dell’operazione, rischio che il professionista, in quanto esperto, doveva prevedere e gestire
