Come dobbiamo comportarci quando un’impresa appaltatrice sospende unilateralmente i lavori di efficientamento energetico, lasciando impalcature e cantiere ad alloggiare per anni sulle facciate del nostro fabbricato, e adduce a propria scusante il blocco della cessione dei crediti fiscali? Ma soprattutto, se la perizia tecnica accerta che il ponteggio non versa in una situazione di crollo imminente, è comunque possibile attivare la tutela d’urgenza dell’articolo 700 c.p.c. per ottenerne lo sgombero immediato?
L’ordinanza del Tribunale di Ascoli Piceno del 1° settembre 2026 (R.G. 161/2025) risponde in modo nitido a questo dubbio ricorrente, rappresentando una pronuncia di grande rilevanza pratica per la gestione dei cantieri incagliati e per la tutela del compendio condominiale.
Nel quadro delle opere agevolate dal c.d. Superbonus (art. 119 D.L. 34/2020), la paralisi della monetizzazione dei crediti e dello sconto in fattura ha innescato una vasta conflittualità tra condomini committenti ed imprese esecutrici. Sul piano giuridico, l’appalto condominiale resta ancorato alle regole generali del codice civile (art. 1655 e ss. c.c.). Quando l’appaltatore invoca l’impossibilità sopravvenuta o la forza maggiore a causa dei mutamenti normativi sulla cedibilità dei crediti, dimentica che l’organizzazione finanziaria e la disponibilità dei mezzi necessari per l’esecuzione dell’opera rientrano pienamente nella sfera del rischio d’impresa. Il Tribunale di Ascoli Piceno ha ribadito che la sopravvenuta minore convenienza o l’onerosità dell’operazione non legittimano mai l’unilaterale sospensione dei lavori né l’abbandono del cantiere.
Sotto il profilo cautelare ex art. 700 c.p.c., la concessione dell’ordine d’urgenza richiede la presenza del fumus boni iuris (verosimiglianza del diritto azionato) e del periculum in mora (pericolo di un pregiudizio imminente e irreparabile). L’inquadramento offerto dal Giudice adito precisa che l’irreparabilità del danno non coincide soltanto con l’imminenza di un evento catastrofico o di un crollo strutturale, ma si configura anche di fronte al degrado progressivo e continuativo dell’edificio provocato dalla presenza prolungata e incontrollata delle opere provvisionali.
La vicenda esaminata trae origine da un contratto d’appalto stipulato nel settembre 2021 per oltre un milione di euro, destinato a lavori di efficientamento energetico in un fabbricato condominiale. Nel luglio 2022 l’impresa interrompeva i lavori, adducendo il blocco del mercato dei crediti fiscali e la conseguente impossibilità di monetizzare le fatture emesse. Nonostante sollecitazioni, formali diffide e la successiva comunicazione di chiusura della pratica edilizia, l’appaltatrice manteneva l’occupazione del cantiere rifiutando di smontare il ponteggio.
In assemblea la tensione è sfociata nella delibera di autorizzazione alla lite: la presenza dell’impalcatura impediva l’affidamento dei lavori ad altre imprese e generava gravi disagi, tra cui infiltrazioni d’acqua e muffe all’interno di varie unità immobiliari, difetti nei pluviali e deterioramento delle superfici. L’amministratore ha quindi adito il Tribunale in via d’urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c. chiedendo l’immediata restituzione del fabbricato libero da cose e persone, lo sgombero delle attrezzature e l’applicazione di una penale ex art. 614-bis c.p.c. per ogni giorno di ritardo. L’impresa si è costituita sostenendo l’insussistenza dell’urgenza, evidenziando che i sopralluoghi tecnici e gli accertamenti degli organi di vigilanza non avevano riscontrato alcun rischio di crollo imminente.
Il Tribunale di Ascoli Piceno ha accolto il ricorso del condominio, ordinando all’impresa di rimuovere entro trenta giorni ponteggi, teli protettivi e materiali, e di liberare coperture e parti comuni da ogni ostacolo al deflusso delle acque meteoriche, fissando una misura coercitiva indiretta ex art. 614-bis c.p.c. pari a 200,00 euro per ciascun giorno di ritardo nell’esecuzione dell’ordine. Nell’argomentare la decisione, il Giudice ha ritenuto sussistente il fumus boni iuris poiché l’impresa si era contrattualmente dichiarata provvista delle risorse finanziarie idonee e non poteva giustificare l’inadempimento con le difficoltà di monetizzazione, considerato altresì che le proroghe legislative intervenute (dalla L. 178/2020 alla L. 197/2022) avrebbero consentito di completare le opere mantenendo inalterata l’aliquota del 110% almeno fino alla fine del 2023.
In ordine al periculum in mora, la decisione chiarisce un principio determinante: l’assenza di un pericolo immediato di crollo non esclude la tutela d’urgenza. La Consulenza Tecnica d’Ufficio ha infatti accertato la presenza di un degrado continuo delle strutture metalliche corrose, dei teli lacerati e l’aggravarsi delle infiltrazioni idriche negli appartamenti private dovute al “rimbalzo” dell’acqua sulle tavole del ponteggio. Trattandosi di un danno dinamico destinato ad accentuarsi gravemente con il passare del tempo occorrente per un giudizio di merito, la permanenza sine die dell’impalcatura integra un pregiudizio imminente e irreparabile che impone la misura inibitoria immediata.
Dinnanzi a simili scenari, l’amministratore di condominio deve saper gestire con puntualità la distinzione tra i compiti di tutela delle parti comuni e il supporto alle proprietà esclusive. Di fronte a un cantiere abbandonato, egli deve formalizzare senza indugio diffide ad adempiere e richiedere perizie di parte per accertare lo stato di degrado di facciate, lastrici e strutture provvisionali. Una volta acquisita la delibera assembleare di autorizzazione alla lite cautelare, l’azione d’urgenza coordinata dall’amministratore deve fare leva sulla necessità materiale di liberare l’involucro condominiale per arrestare il deterioramento dei beni comuni e consentire il subentro di nuove imprese in grado di ripristinare la sicurezza dell’immobile. Nel ruolo verso le proprietà private, l’amministratore opera invece come un facilitatore e punto di raccordo. Pur non potendo agire direttamente in giudizio per il risarcimento dei danni patiti dai singoli appartamenti (quali muffe interne o finiture deteriorate), l’amministratore deve favorire la rilevazione congiunta dei danni. Egli raccoglie le segnalazioni circostanziate dei condomini, trasmette i rilievi al consulente tecnico incaricato dal condominio e assicura che il quadro peritale esamini anche come l’incuria del cantiere comune si ripercuota sul godimento dei singoli immobili.
L’ordinanza del Tribunale di Ascoli Piceno conferma che il blocco dei crediti fiscali non esonera l’appaltatore dalle sue responsabilità contrattuali e non gli consente di lasciare il cantiere fermo a tempo indeterminato. Il pericolo imminente e irreparabile che legittima il ricorso all’articolo 700 c.p.c. risiede nel degrado progressivo e nell’aggravamento continuo dei danni materiali al fabbricato.
