Il mondo del diritto condominiale si trova di fronte a un paradosso interpretativo che rischia di paralizzare le assemblee di mezza Italia. Due recenti pronunce, l’ordinanza n. 21572 della Corte di Cassazione (24 giugno 2026) e la sentenza n. 6278 del Tribunale di Roma (22 aprile 2026), offrono soluzioni diametralmente opposte sulla ripartizione delle spese per le terrazze a livello. In questo articolo chiariremo i termini della contesa e forniremo una guida agli amministratori per orientarsi tra questi orientamenti conflittuali.
Al centro della disputa c’è l’applicazione dell’art. 1126 c.c., che prevede la nota ripartizione “un terzo e due terzi” per i lastrici solari (o terrazze a livello) in uso esclusivo. Il principio di fondo è l’utilitas: chi usa la terrazza paga un terzo, chi è coperto paga i due terzi. Il problema sorge quando la terrazza non è perfettamente sovrapposta agli appartamenti sottostanti, ma sporge all’esterno (la cosiddetta “parte aggettante”), comportandosi in quel tratto come un semplice balcone. La domanda è: per la parte che non “copre” nessuno, si continua ad applicare il criterio dei due terzi, o le spese gravano interamente sul proprietario?
Il caso pratico
Immaginiamo un condominio dove una terrazza a livello di 100 mq sia per metà (50 mq) posta sopra il salone dell’appartamento del piano di sotto e per l’altra metà (50 mq) sporga nel vuoto, fungendo da balcone. Durante l’assemblea, sorge il dilemma: i proprietari di sotto devono contribuire ai due terzi della spesa per l’intera superficie di 100 mq, o solo per i 50 mq che effettivamente fanno da tetto alle loro teste?
La posizione della Cassazione (Ordinanza n. 21572/2026): il Frazionamento.
La Cassazione sposa una linea rigorosamente tecnica e strutturale. Secondo gli Ermellini, la funzione di copertura spetta solo alla parte compresa entro i muri perimetrali. Di conseguenza, la spesa va “spacchettata”:
La parte che copre l’edificio segue l’art. 1126 c.c. (1/3 proprietario, 2/3 condomini sottostanti).
La parte aggettante (che sporge) è considerata un prolungamento della proprietà esclusiva e la spesa spetta integralmente al proprietario della terrazza.
La posizione del Tribunale di Roma (Sentenza n. 6278/2026): l’Unitarietà.
Il Tribunale di Roma, citando propri precedenti e una diversa interpretazione della Cassazione del 2017, boccia senza appello il criterio del frazionamento. Secondo il giudice romano, l’art. 1126 c.c. non permette di distinguere tra “misura della copertura” e “misura della contribuzione”. Se una terrazza copre anche solo una minima parte della “colonna d’aria” sottostante, l’obbligo di contribuzione dei condomini inferiori scatta per l’intera superficie dell’opera. In breve: la funzione di copertura non può essere frazionata in base ai metri quadri effettivamente coperti.
Mentre la Cassazione (essendo organo di vertice) tende a fare scuola, la sentenza del Tribunale di Roma ci ricorda che il dibattito è tutt’altro che chiuso. La Cassazione n. 21572/2026 afferma che la delibera che ripartisce le spese distinguendo tra parte coprente e parte aggettante è valida e legittima. Al contrario, il Tribunale di Roma annulla una delibera identica, definendola contraria alla legge e al regolamento condominiale.
Consigli pratici
Questa incertezza pone l’assemblea in una posizione scomoda. Il primo passo fondamentale deve essere l’analisi del regolamento di condominio: se quest’ultimo è di natura contrattuale e richiama pedissequamente l’art. 1126 c.c. senza ulteriori specifiche, l’orientamento del Tribunale di Roma suggerisce che ogni tentativo di frazionamento della spesa potrebbe essere fonte di nullità o annullabilità della delibera.
Tuttavia, è preferibile subordinare la decisione assembleare a una perizia tecnica asseverata. Tale perizia non deve limitarsi a quantificare i costi, ma deve descrivere con estrema precisione lo stato dei luoghi, evidenziando se le infiltrazioni provengano dalla zona di copertura o dalla zona aggettante. Ricordiamo che l’amministratore è pienamente legittimato ad agire e a sollecitare decisioni assembleari quando è in gioco l’integrità strutturale del fabbricato (la funzione di copertura). In questo caso, egli può farsi promotore di una delibera unitaria, ma deve avvertire i condomini del rischio di impugnazione a seconda del criterio di riparto scelto.
In attesa di un eventuale ulteriore intervento della giurisprudenza che risolva questo contrasto, la prudenza suggerisce di adottare criteri di riparto che siano il più possibile condivisi all’unanimità o, quantomeno, supportati da una motivazione tecnica inattaccabile che spieghi perché una determinata porzione di terrazza sia essenziale, o meno, alla tenuta dell’intero edificio. È bene ricordare ai condomini che una causa vinta sulla ripartizione delle spese potrebbe essere vanificata da danni ben peggiori, derivanti da un cantiere bloccato per anni a causa di un’impugnazione.
