La gestione delle quote millesimali rappresenta spesso uno dei terreni più fertili per il contenzioso giudiziario. Una recente e significativa sentenza del Tribunale di Taranto (n. 2340 del 4 novembre 2025) torna a fare estrema chiarezza su un punto fondamentale: il limite del potere dell’assemblea di fronte a regolamenti e tabelle di natura contrattuale,. Questo contributo si propone di chiarire quando una delibera debba considerarsi radicalmente nulla e perché i poteri della maggioranza non possano mai scavalcare la volontà negoziale originaria dei condomini.
Il cuore della controversia risiede nella natura giuridica del regolamento di condominio e delle tabelle ad esso allegate. Secondo le fonti, quando le tabelle millesimali sono predisposte dall’unico originario proprietario o costruttore e accettate dai singoli acquirenti nei rispettivi atti d’acquisto, esse assumono natura contrattuale. Questo significa che i condomini hanno esercitato la propria autonomia privata per derogare, se necessario, ai criteri legali di ripartizione delle spese previsti dal Codice Civile, dando vita a una “diversa convenzione” ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c.,. In tale contesto, il principio di diritto stabilito è che l’assemblea, pur agendo a maggioranza qualificata, non può modificare tali criteri, poiché essi non attengono semplicemente alla gestione delle parti comuni, ma toccano i diritti individuali dei singoli proprietari su base contrattuale.
Il caso pratico
Immaginiamo la situazione di un condominio in cui, fin dalla sua costruzione nel 1999, vige un regolamento contrattuale che impone l’unanimità (il 100% dei consensi) per ogni decisione riguardante la modifica delle tabelle millesimali,. Nonostante questo vincolo esplicito, l’assemblea si riunisce nel 2024 e, in assenza di uno dei condomini, approva a maggioranza nuove tabelle e un nuovo regolamento, giustificando tale azione con la necessità di correggere errori o di adeguarsi a mutamenti strutturali dell’edificio,. Il condomino assente impugna la delibera, sostenendo che l’assemblea abbia sconfinato dalle proprie attribuzioni. Il condominio, di contro, eccepisce la tardività dell’impugnazione (avvenuta oltre i 30 giorni) e la legittimità della revisione basata sull’art. 69 disp. att. c.c., che solitamente permette modifiche a maggioranza in caso di errori o mutate condizioni.
Il Tribunale di Taranto, con la sentenza n. 2340/2025, risolve il dilemma dichiarando la nullità assoluta della delibera. Il giudice chiarisce che l’azione di nullità, a differenza dell’annullabilità, non è soggetta al termine di decadenza di 30 giorni, poiché colpisce un provvedimento con “oggetto impossibile di diritto”: l’assemblea non ha infatti il potere di modificare a maggioranza un contratto.
Inoltre, la sentenza precisa un aspetto fondamentale riguardante l’ambito di operatività dell’art. 69 disp. att. c.c.: tale norma non è applicabile alle tabelle “contrattuali pure”,. Nelle tabelle contrattuali, l’errore non rileva nella sua oggettività tecnica, ma solo se ha viziato il consenso delle parti al momento della firma; pertanto, se i condomini hanno scelto liberamente di ripartire le spese in modo difforme dai criteri legali, solo un nuovo accordo all’unanimità può modificare tale assetto.
Consigli pratici
L’amministratore di condominio si trova spesso in una posizione delicata quando la compagine richiede una revisione delle tabelle millesimali. È essenziale che il professionista conduca un’analisi preliminare accurata dei titoli di proprietà e del regolamento originario per determinare se le tabelle abbiano natura contrattuale o semplicemente deliberativa. Qualora emerga la natura contrattuale, l’amministratore deve agire con estrema prudenza: se da un lato egli è pienamente legittimato ad agire d’ufficio o su mandato per la tutela e la gestione delle parti comuni, dall’altro, in materia di diritti individuali e criteri di spesa convenzionali, il suo ruolo deve trasformarsi in quello di un facilitatore del consenso unanime.
È sconsigliabile procedere a votazioni a maggioranza su tabelle contrattuali, anche se supportate da perizie tecniche che evidenziano errori, poiché tali delibere resterebbero esposte all’azione di nullità esperibile in ogni tempo, esponendo il condominio a inutili e gravosi costi legali. In presenza di forti resistenze o divergenze, l’unica strada percorribile non è la forzatura assembleare, bensì l’invito ai condomini a promuovere un’azione giudiziaria ordinaria di revisione, laddove ne ricorrano i presupposti di legge, o la ricerca di una mediazione che porti alla firma di un nuovo accordo sottoscritto da tutti i proprietari.
