In tema di condominio negli edifici, l’obbligo del singolo condomino di consentire l’accesso e il passaggio nel proprio fondo, ai sensi dell’art. 843 c.c., è preordinato al compimento di attività aventi carattere occasionale e transeunte per la realizzazione o la riparazione di un’opera comune o del vicino, e non può legittimare l’imposizione di un peso permanente assimilabile alla costituzione di una servitù. Ne consegue che, qualora l’ente di gestione domandi il transito attraverso una proprietà esclusiva al fine di collocare stabilmente impianti a servizio delle parti comuni in una limitrofa area, la preventiva verifica circa la titolarità, condominiale o esclusiva, di tale area di destinazione assume rilievo dirimente. La definitiva installazione di manufatti su un bene di proprietà esclusiva altrui esorbita, infatti, dall’ambito di operatività del citato art. 843 c.c..
Cosa dice la Corte
La Suprema Corte ha chiarito che l’articolo 843 del Codice Civile consente all’amministratore di pretendere il passaggio nella proprietà esclusiva di un condomino unicamente per eseguire interventi temporanei di manutenzione sulle parti comuni. I giudici di legittimità hanno categoricamente escluso che tale norma possa essere utilizzata per collocare opere permanenti, come ad esempio delle prese di ventilazione, all’interno di un’area privata, poiché un simile intervento esula dal mero accesso e comporta l’imposizione di una vera e propria servitù. Sul piano operativo, prima di portare in assemblea o avviare lavori che prevedono installazioni fisse, si rende assolutamente necessario verificare tramite i titoli di provenienza se l’area di destinazione dell’opera sia condominiale o privata. Qualora lo spazio risulti di proprietà esclusiva, non sarà possibile imporre l’esecuzione dei lavori invocando il diritto di accesso temporaneo, ma si dovrà preventivamente negoziare con il proprietario un formale accordo per la costituzione di una servitù.
