L’Ordinanza Civile Sezione 3, n. 32083/2025 della Corte di Cassazione, depositata il 10 dicembre 2025, fornisce un chiarimento atteso in merito alla determinazione del foro competente territoriale per le controversie che coinvolgono il condominio, specialmente quando agisce in qualità di consumatore. Questo articolo intende fare luce sul principio di diritto stabilito dalla Suprema Corte, offrendo un orientamento definitivo per gli amministratori di condominio.
Il principio fondamentale riconosciuto dalla giurisprudenza è che il condominio, in quanto ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, beneficia della disciplina di tutela del consumatore quando conclude contratti di fornitura o servizi con un professionista. L’amministratore agisce, in tal caso, come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale. Data la qualità di consumatore riconosciuta al condominio, si rende necessaria l’applicazione della normativa di cui all’art. 66-bis del Codice del Consumo, la quale stabilisce la competenza territoriale inderogabile in capo al giudice del luogo di residenza o di domicilio del consumatore. La questione centrale della pronuncia, quindi, è stabilire se il domicilio del condominio coincida con lo stabile o con la sede professionale del suo amministratore pro tempore (p.t.).
Il caso pratico
La controversia che ha portato alla pronuncia di Cassazione prende le mosse da un’opposizione a decreto ingiuntivo richiesta dal Condominio avverso il pagamento del corrispettivo per la fornitura di energia elettrica richiesto da GAS S.P.A.. Il Tribunale di Tivoli aveva rigettato l’opposizione del Condominio e aveva confermato il decreto. Il Condominio, impugnando la decisione, lamentava che la competenza territoriale fosse erroneamente stata individuata nel Tribunale di Tivoli, ove si collocava lo stabile condominiale, anziché nel Tribunale di Roma, ove aveva domicilio l’amministratore p.t.. Il Tribunale aveva respinto questa eccezione, ritenendo che riconoscere la competenza anche nel luogo ove l’amministratore ha lo studio avrebbe condotto a una “scissione e moltiplicazione di competenza”.
La Suprema Corte ha rigettato il ricorso del Condominio, dichiarando la competenza del Tribunale di Tivoli, il cui circondario ospitava lo stabile condominiale.
Il Collegio ha stabilito che, ai fini della competenza, l’elemento che àncora ad un Foro la “parte complessa Condominio” non può che essere il luogo ove si concentrano gli interessi di tutti i partecipanti indistintamente. Tale luogo, dunque, si identifica in modo inequivocabile con quello ove lo stabile si trova, poiché è lì che è ravvisabile in concreto il centro degli interessi di tutti i singoli condomini, ed è lì che avvengono le forniture e l’erogazione dei servizi oggetto del contratto.
La Corte ha dunque sancito che la regola del domicilio dell’amministratore p.t. non può giustificarsi in ordine alla competenza territoriale, ma è giustificata e rilevante solo per le notifiche e le comunicazioni degli atti processuali. Questo perché la necessità di assicurare la certa conoscibilità degli atti da parte del condominio in capo a un unico soggetto rappresentante rende funzionale il riferimento al domicilio dell’amministratore per le comunicazioni.
In termini pratici, se il condominio è citato in giudizio come consumatore (ad esempio, per debiti di fornitura), il giudice competente sarà sempre quello del luogo in cui l’edificio è fisicamente situato, indipendentemente da dove l’amministratore abbia il proprio studio.
Consigli pratici
Un amministratore avveduto deve fare propria la distinzione operata dalla Suprema Corte tra il foro del consumatore e il domicilio per le notificazioni. Quando si trova a dover gestire un contenzioso passivo derivante da contratti per i servizi comuni (disciplinati dal Codice del Consumo), il professionista deve agire con la consapevolezza tecnica che il giudice territorialmente competente sarà inevitabilmente quello del luogo in cui l’immobile insiste.
È fondamentale comprendere che la Cassazione ha voluto preservare criteri di individuazione certi e predeterminati della competenza, escludendo la possibilità che la scelta logistica o la sede dello studio dell’amministratore possano portare a una scissione o moltiplicazione delle competenze.
