La recente Sentenza del Tribunale di Pescara n. 1313 del 03/12/2025 offre un chiarimento fondamentale e decisivo sul rapporto tra la redazione di tali tabelle e la presenza di difformità urbanistiche o presunti abusi edilizi all’interno delle singole unità immobiliari
La formazione delle tabelle millesimali è un atto fondamentale per la vita condominiale, indispensabile per la corretta applicazione delle norme sulla ripartizione delle spese e per il funzionamento dell’assemblea (calcolo dei quorum assembleari). Ai sensi dell’art. 68 disp. att. c.c., in difetto di un accordo unanime dei comproprietari, il Giudice ha la facoltà di procedere alla loro determinazione, stabilendo il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto all’intero edificio. La questione di diritto analizzata dal Tribunale riguarda se la presenza di porzioni immobiliari affette da irregolarità urbanistiche (abusi edilizi) possa frapporsi a tale formazione o debba imporre l’esclusione di tali porzioni dal calcolo.
Il caso pratico
Il contenzioso analizzato verteva sulla domanda di alcuni condomini per la formazione giudiziale delle tabelle millesimali relative a un fabbricato sito in Pianella. I condomini convenuti, opponendosi, non solo contestavano la necessità delle tabelle, ma avanzavano anche domande riconvenzionali, sostenendo che l’immobile presentasse numerosi abusi edilizi in varie unità immobiliari (tra cui il secondo piano e ampliamenti al primo piano), asserendo che la presenza di tali abusi inficiasse il valore delle loro proprietà e rendesse impossibile o scorretta la compilazione delle tabelle. In sostanza, la difesa mirava a bloccare o modificare il riparto civilistico basandosi su irregolarità urbanistiche di natura amministrativa.
Il Tribunale di Pescara rigetta le pretese dei convenuti e accoglie la domanda di formazione delle tabelle millesimali. Il principio di diritto sancito dalla Corte è che la regolarità edilizia dell’immobile non è rilevante ai fini della predisposizione delle tabelle millesimali, che devono invece basarsi esclusivamente sullo stato di fatto dell’edificio.
Il Giudice motiva tale decisione osservando che un’opera, sebbene abusiva, non può essere ritenuta civilisticamente “inesistente” purché sia dotata di effettiva consistenza, stabilità e funzione. È fondamentale comprendere che la redazione delle tabelle non assorge a “sanatoria edilizia” del manufatto abusivo né produce effetti nei rapporti con la Pubblica Amministrazione; essa riveste una precipua funzione valutativa interna ai rapporti condominiali.
Il Tribunale ha dunque disposto la formazione delle tabelle sulla base della consulenza tecnica che includeva i presunti abusi (tabella inerente lo stato di fatto), respingendo l’ipotesi di una tabella che escludesse tali porzioni, poiché ciò avrebbe causato una “irragionevole alterazione del rapporto proporzionale tra i condomini, riversando sugli altri le spese che invece dovrebbero competere anche al titolare dell’unità immobiliare affetta da irregolarità urbanistiche”.
Consigli pratici
La sentenza del Tribunale di Pescara offre spunti rilevanti per una corretta gestione condominiale, marcando una netta distinzione tra i profili amministrativi (abusi edilizi) e quelli civilistici (ripartizione delle spese).
È fondamentale chiarire che l’impulso per l’adeguamento della realtà millesimale allo stato di fatto spetta ai singoli condomini. Sono infatti i proprietari, qualora ritengano che le modifiche apportate alle unità immobiliari abbiano alterato il rapporto di proporzionalità (anche se derivanti da opere non regolarmente assentite), a doversi attivare per richiedere la revisione delle tabelle ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., sia in sede assembleare che, in mancanza di accordo, giudiziale.
In questo contesto, il ruolo dell’amministratore rimane vincolato al mandato gestionale: egli non ha il potere di modificare autonomamente i criteri di riparto, né l’obbligo di “indagare” sulla corrispondenza millesimale se non su impulso dei condomini. Il suo compito è quello di applicare rigorosamente le tabelle vigenti per la ripartizione delle spese e la gestione dell’assemblea, fino a quando non intervenga una nuova delibera (assunta con le maggioranze di legge o all’unanimità nel caso di tabelle contrattuali) o una sentenza passata in giudicato che definisca i nuovi valori.
Anche riguardo alle irregolarità urbanistiche delle singole unità, la sfera di competenza dell’amministratore resta limitata alla tutela delle parti comuni. Questioni relative alla regolarità edilizia dei beni privati, azioni risarcitorie rimangono vertenze private tra i condomini o tra il cittadino e la Pubblica Amministrazione, esulando dalle attribuzioni dell’amministratore, a meno che l’abuso non comprometta la sicurezza, la stabilità o il decoro dell’edificio condominiale.
In sintesi, la presenza di abusi non paralizza la vita condominiale: l’amministratore prosegue nella gestione incassando le quote sulla base delle tabelle esistenti, lasciando ai condomini l’onere e la responsabilità di promuovere le azioni necessarie per l’aggiornamento dei millesimi.
