Un importante chiarimento la recente Sentenza della Corte di Cassazione, Sezione II Civile, n. 31021 del 26 novembre 2025, che affronta in modo organico due questioni fondamentali per la vita di ogni palazzo: la prova dell’intollerabilità delle immissioni sonore e la ripartizione delle spese legali quando il proprietario chiama in causa il conduttore,. Questo articolo si propone di analizzare il contesto di questa pronuncia e di fornire indicazioni operative essenziali per l’amministratore di condominio, professionista chiamato a gestire queste complesse dinamiche.
La controversia analizzata dalla Suprema Corte si colloca nel delicato equilibrio tra le norme del Codice Civile e le disposizioni interne al regolamento condominiale. Al centro vi è l’articolo 844 del codice civile, che fissa il limite della “normale tollerabilità” per le immissioni (come i rumori). Tuttavia, in molti contesti condominiali, specialmente quelli regolati, come nel caso in esame, da specifiche disposizioni (qui l’Art. 8 del regolamento), vengono stabilite soglie di tollerabilità più basse,. Il principio di diritto ribadito dalla Corte è che, pur potendo il regolamento prevedere un limite di tollerabilità inferiore rispetto all’art. 844 c.c., tale limite deve essere comunque sufficientemente specifico. A prescindere dal regolamento, affinché si possa riconoscere un danno non patrimoniale, la lesione deve superare una certa soglia di offensività, tale da rendere il pregiudizio meritevole di tutela, tenuto conto che la convivenza sociale impone un dovere minimo di tolleranza.
Il caso pratico
La vicenda trae origine da un condominio di Bologna dove due proprietari, Tizio e Caio, residenti al piano rialzato, lamentavano da anni immissioni sonore intollerabili provenienti dagli appartamenti al primo e al secondo piano, concessi in locazione a studenti. I rumori lamentati includevano il vociare degli inquilini, lo scroscio dell’acqua della doccia e lo spostamento di mobilio. Gli attori avevano portato in giudizio i proprietari (Sempronio e Mevio) chiedendo la cessazione dei disturbi e il risarcimento del danno, fondando la loro pretesa sia sull’intollerabilità ex art. 844 c.c., sia sulla violazione del rigoroso art. 8 del regolamento condominiale,. I proprietari, a loro volta, chiamavano in causa i rispettivi conduttori per essere tenuti indenni in caso di condanna.
La Cassazione, esaminando il ricorso contro la sentenza d’Appello che aveva respinto la domanda risarcitoria degli attori, ha confermato che non era stata raggiunta la prova dell’intollerabilità. La Corte ha evidenziato come la natura dei rumori (vociare, doccia, spostamento di mobilio) rientrasse nella quotidianità del vivere in una collettività, e che le prove raccolte, inclusi i verbali di intervento della Polizia municipale, risultati sempre negativi riguardo alla presenza di rumori, non provavano un oggettivo pregiudizio,. In termini pratici, anche in presenza di un regolamento che vieta i rumori, se gli interventi delle autorità imparziali non confermano l’effettivo disturbo o se i rumori sono ordinari e non si verificano in “tarda notte”, il risarcimento dei danni è escluso.
Il secondo punto cruciale riguarda la condanna alle spese legali dei proprietari (Sempronio e Mevio) a favore dei loro conduttori chiamati in causa. La Corte d’Appello aveva erroneamente condannato i proprietari perché non avevano provato di essersi “attivati” presso i conduttori per far cessare i disturbi,. La Cassazione ha accolto il ricorso incidentale dei proprietari, stabilendo che, in base al principio di causalità, se la pretesa risarcitoria iniziale degli attori (Tizio/Caio) viene respinta (risultando infondata), le spese processuali sostenute dal terzo chiamato in causa (il conduttore) devono essere poste a carico dell’attore originario soccombente. Il rimborso resta a carico della parte chiamante (il proprietario) solo se la chiamata in causa si rivela manifestamente infondata o palesemente arbitraria. Poiché in questo caso il proprietario aveva legittimamente chiamato il conduttore per proteggersi da una domanda che si è poi rivelata infondata, i costi del terzo chiamato devono ricadere su chi ha dato causa al contenzioso, ossia l’attore soccombente.
Consigli pratici
Questa sentenza rafforza la necessità per l’amministratore di agire con distinzione e precisione, separando nettamente la tutela delle parti comuni dalle questioni private che riguardano le immissioni.
Quando riceve segnalazioni di rumore (come quelle ricevute dall’amministratore nel caso in esame), il professionista deve agire in ottemperanza al regolamento condominiale (ad esempio l’Art. 8, se limitativo). L’amministratore è legittimato ad inviare formali richiami all’unità immobiliare disturbante, invitando il proprietario (e i conduttori) a rispettare le norme. È fondamentale documentare queste azioni, come provato dai Mevio, per dimostrare l’attivazione in caso di contenzioso.
La controversia per risarcimento danni da immissioni sonore, quando si basa sull’intollerabilità ex art. 844 c.c. o sulla lesione della quiete individuale, è una questione esclusiva e privata tra i condomini coinvolti. L’amministratore non è legittimato ad agire in giudizio per conto dei singoli per il risarcimento del danno non patrimoniale subito per la turbativa della loro serenità e del loro riposo. Il suo ruolo è limitato alla facilitazione (gestione delle segnalazioni) e all’esecuzione delle norme regolamentari.
