Sui danni da infiltrazione e richiesta risarcimento l’ultima in ordine di tempo a meritare la nostra attenzione è la nuova Ordinanza della Corte di Cassazione n. 23011, depositata l’11 agosto 2025. Questo provvedimento fornisce una luce determinante in merito alla responsabilità per i danni da infiltrazioni e, in particolare, chiarisce fino a che punto il comportamento omissivo del proprietario danneggiato possa escludere completamente la responsabilità del custode della cosa
Il fulcro dell’analisi è rappresentato dall’Articolo 2051 del Codice Civile, che disciplina la responsabilità da cose in custodia. Questo principio stabilisce una responsabilità di natura oggettiva: non si basa cioè su una presunzione di colpa del custode, bensì su un criterio di imputazione che gli addossa la responsabilità per gli eventi dannosi derivanti dalla cosa che ha in controllo. Affinché tale responsabilità si configuri, il danneggiato deve dimostrare due presupposti: il nesso di derivazione causale tra il danno e la cosa in custodia e la signoria custodiale di fatto esercitata dal soggetto additato come responsabile.
L’unica esimente di responsabilità per il custode positivamente stabilita è la sussistenza di un “caso fortuito”. La Suprema Corte chiarisce che il caso fortuito può essere costituito sia da un fatto naturale, sia dall’atto di un terzo, sia crucialmente dalla condotta dello stesso danneggiato. Affinché la condotta del danneggiato rilevi giuridicamente, essa deve essere connotata da uno stato soggettivo di colpa, intesa come l’oggettiva inosservanza del contegno di normale cautela correlato alla situazione di rischio percepibile con l’ordinaria diligenza. Se tale condotta assume un’incidenza causale esclusiva, essa esonera del tutto il custode da responsabilità.
Il caso pratico
La controversia analizzata dalla Cassazione trae origine dal ricorso presentato da Tizio, la quale domandò la condanna dei vicini, Caio e Sempronio, al ristoro dei danni subiti dal proprio immobile. Nello specifico, i locali al piano terra dell’edificio di proprietà dei vicini erano stati interessati da infiltrazioni d’acqua provenienti da un’aiuola (un semplice terreno posto al normale piano di calpestio) sul confine, di proprietà dei convenuti.
Mentre il Tribunale di Marsala in primo grado aveva ravvisato la responsabilità dei convenuti ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., la Corte d’Appello di Palermo accolse il ricorso dei vicini. La Corte palermitana, pur accertando la situazione di fatto, aveva ritenuto che il problema non fosse interamente ascrivibile ai custodi dell’aiuola. La questione principale, giunta in Cassazione, era stabilire se l’omissione di cautele da parte della danneggiata potesse costituire un caso fortuito idoneo a liberare i proprietari confinanti dalla responsabilità oggettiva.
La Corte di Cassazione, dichiarando inammissibile il ricorso di Tizio, ha di fatto avallato il principio espresso dalla Corte d’Appello, secondo il quale l’onere di cautela del proprietario danneggiato può spezzare il nesso causale.
Il principio affermato è chiaro: la responsabilità del custode (Art. 2051 c.c.) viene meno se la condotta colposa del danneggiato è l’unica causa efficiente del danno. La Corte d’Appello aveva stabilito che “era onere dell’appellata adottare le cautele normalmente necessarie in rapporto alle circostanze e, dunque, provvedere all’isolamento del proprio immobile” mediante l’impermeabilizzazione del muro del fabbricato.
In termini pratici, la Cassazione ha ritenuto che l’omessa impermeabilizzazione del muro perimetrale dell’edificio, edificato al confine con il terreno altrui, fosse da qualificarsi come una condotta colposa (siccome inosservante delle “cautele normalmente necessarie”) e, di conseguenza, l’unica causa del danno. Di fatto, la mancanza di protezione del proprio muro ha prevalso come elemento causale rispetto alla potenziale pericolosità della cosa in custodia (l’aiuola). Questo giudizio di fatto ha portato a escludere “qualsivoglia responsabilità della parte appellante”.
Consigli Pratici
Il principio affermato dalla Corte di Cassazione nell’Ordinanza n. 23011/2025 è teoricamente applicabile anche ai rapporti tra condomini ed Enti Comunali (o altri enti pubblici custodi di strade e marciapiedi), e potrebbe portare al rigetto delle richieste risarcitorie del condominio.
Ecco come si articola questo principio, tratto dalla pronuncia:
- Nel caso in esame, la Cassazione ribadisce che la responsabilità da cose in custodia prevista dall’Articolo 2051 del Codice Civile ha natura oggettiva. Il custode della cosa (che sia il privato proprietario dell’aiuola o l’Ente pubblico proprietario del marciapiede) risponde per gli eventi dannosi derivanti dalla cosa stessa, a meno che non dimostri il “caso fortuito”.
- La pronuncia chiarisce che il caso fortuito può essere costituito anche dalla condotta dello stesso danneggiato. Questa condotta assume rilevanza giuridica se è connotata da uno stato soggettivo di colpa, intesa come l’oggettiva inosservanza del “contegno di normale cautela” correlato alla situazione di rischio percepibile con l’ordinaria diligenza.
- Nel caso specifico trattato dalla Corte d’Appello (e avallato dalla Cassazione), è stato ritenuto che la danneggiata avesse l’onere di “adottare le cautele normalmente necessarie in rapporto alle circostanze”, e dunque, di “provvedere all’isolamento del proprio immobile” mediante l’impermeabilizzazione del muro del fabbricato.
- La chiave è che, in assenza di tale cautela (impermeabilizzazione), la condotta omissiva del danneggiato (il condominio, nel suo scenario) viene qualificata come colposa (in quanto inosservante delle cautele necessarie) e può essere ritenuta “unica causa efficiente del danno lamentato”, escludendo così “qualsivoglia responsabilità della parte appellante”.
Se un condominio subisce danni da infiltrazioni d’acqua provenienti da un marciapiede o da una strada pubblica mal manutenuta, il Comune (custode) sarà chiamato a rispondere ex Art. 2051 Cod. Civ. Tuttavia, se il Comune riesce a dimostrare che:
- Il danno si è verificato perché il muro perimetrale del condominio, edificato al confine (come nel caso esaminato), era privo della necessaria impermeabilizzazione;
- Tale mancanza rappresenta una colpa del condominio (ovvero, la mancata adozione delle cautele normalmente necessarie);
allora, il giudice di merito (in un tipico giudizio di fatto) potrebbe stabilire che questa omissione del condominio è stata la causa esclusiva e assorbente del danno. In questo caso, il nesso di causalità tra il marciapiede (la res in custodia del Comune) e il danno sarebbe interrotto dalla negligenza del condominio, e la richiesta di risarcimento verrebbe rigettata.
In sostanza, la Cassazione ha ribadito che l’obbligo di cautela del proprietario danneggiato è un elemento fondamentale per la ripartizione o l’esclusione totale della responsabilità, specialmente quando si tratta di difetti strutturali (come l’assenza di isolamento) che avrebbero dovuto prevenire il danno causato da un elemento esterno, anche se quest’ultimo è in custodia altrui.
