L’analisi delle dinamiche risarcitorie nel contesto condominiale è sempre fondamentale per gli addetti ai lavori. In tal senso, la recente Sentenza della Corte di Cassazione, Sez. 2, n. 26450, pubblicata il 30 settembre 2025, offre chiarimenti decisivi in merito alla liquidazione del danno da lucro cessante subito da un condomino a causa della limitata utilizzabilità del proprio immobile.
Il contenzioso in materia di infiltrazioni si basa sulla responsabilità del condominio, ovvero dei singoli condomini, quali custodi dei beni e dei servizi comuni, obbligati ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, secondo l’articolo 2051 c.c..
Il principio di diritto consolidato stabilisce che il proprietario leso ha pieno diritto di chiedere il risarcimento dei danni derivanti dalla limitazione del godimento della sua proprietà, conseguenza automatica dell’illecito (il cosiddetto danno in re ipsa). Tuttavia, se il danno richiesto non è meramente quello legato al disagio personale o al valore locativo generico (danno figurativo), ma riguarda specificamente il lucro cessante – ossia la perdita di guadagno per l’impossibilità di svolgere un’attività economica nell’immobile – l’onere probatorio e, ancor prima, l’onere di allegazione dell’attore diventano stringenti.
La Corte di Cassazione, rifacendosi ai recenti orientamenti delle Sezioni Unite del 2022, ribadisce che il proprietario danneggiato è tenuto ad allegare la concreta possibilità di godimento andata perduta e lo specifico pregiudizio subito. Tale allegazione non può essere generica, ma deve concernere fatti precisi e specifici del caso concreto, circostanziando la lesione-conseguenza.
Il Caso Pratico
Consideriamo un caso paradigmatico: Tizio, condomino di un edificio nelle Cinque Terre, subisce gravi infiltrazioni nei suoi due appartamenti a causa della cattiva manutenzione del manto di copertura, dei cornicioni e dei canali di gronda condominiali. Tali immobili erano destinati all’esercizio di attività di affittacamere.
Il condomino Tizio convenne in giudizio gli altri condomini per ottenere l’esecuzione dei lavori e il risarcimento. In particolare, domandò la condanna dei convenuti anche ad “equo indennizzo per il ridotto godimento dei n. 2 appartamenti in oggetto”. La Corte d’Appello, valutando la limitata utilizzabilità degli appartamenti e la loro destinazione ad affittacamere, condannò i condomini a risarcire la somma di € 40.000,00, determinata equitativamente in base ai prezzi degli affitti stagionali. I condomini ricorrenti lamentavano che tale condanna fosse avvenuta in assenza di specifiche allegazioni a sostegno della pretesa di lucro cessante.
La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso dei condomini, annullando la condanna al risarcimento per la perdita di guadagno e rinviando alla Corte d’Appello.
La pronuncia stabilisce un principio fondamentale in tema di responsabilità civile e onere assertivo: la domanda di condanna ad “equo indennizzo per il ridotto godimento” non poteva dirsi comprensiva del danno subito per lo svolgimento negli immobili dell’attività di affittacamere, trattandosi di elemento di fatto non espressamente allegato nell’atto introduttivo.
Cosa significa in termini pratici? Se un condomino chiede il risarcimento per la perdita di guadagno (lucro cessante) dovuta all’impossibilità di locare l’immobile o di gestirvi un’attività commerciale, deve indicare nella domanda iniziale, entro le preclusioni processuali assertive, l’effettiva destinazione economica del bene (es. affittacamere, studio professionale, locazione a lungo termine) e la concreta perdita di guadagno correlata.
La Corte precisa che:
- La liquidazione equitativa del lucro cessante sopperisce alla difficoltà di dimostrare il preciso ammontare, ma non incide sull’onere preventivo di esposizione dei fatti costitutivi della domanda.
- Non può ovviare a questo difetto di allegazione nemmeno l’eventuale ammissione dello svolgimento dell’attività da parte della difesa dei convenuti, né la consulenza tecnica d’ufficio (CTU) se questa verte su elementi non precedentemente allegati dalla parte
In sintesi, l’attore deve fornire gli elementi di fatto noti che consentano di risalire, in via di presunzione, alla lesione-conseguenza, cioè specificare come la limitazione del godimento si sia tradotta in una perdita economica precisa, e non limitarsi a prospettazioni generiche.
Consigli Pratici
Questa pronuncia impone agli amministratori una maggiore vigilanza sia nella gestione manutentiva delle parti comuni sia nella fase di contenzioso.
In primo luogo, l’amministratore, in quanto custode dei beni comuni, deve agire con la massima diligenza nella prevenzione dei danni, garantendo la manutenzione tempestiva delle strutture (tetti, gronde, facciate) per evitare l’insorgenza di infiltrazioni che generano la responsabilità ex art. 2051 c.c.. Questa è l’azione primaria a tutela del patrimonio comune e dell’interesse collettivo.
Quando un condomino avvia un’azione risarcitoria, l’amministratore agisce come rappresentante del condominio (inteso come collettività dei condomini) in giudizio. È fondamentale che il professionista, coadiuvato dai legali, non si limiti a contrastare la responsabilità per il fatto illecito (difendendo l’attività manutentiva) o a contestare l’ammontare del danno emergente. La logica professionalità impone di analizzare meticolosamente l’impianto assertivo della domanda privata.
Nel caso di richieste di risarcimento che superano il semplice danno da ripristino o il danno figurativo, richiedendo esplicitamente il lucro cessante (perdita di guadagno derivante, ad esempio, da un’attività ricettiva interrotta), l’amministratore deve accertarsi che l’attore abbia assolto al suo onere di allegazione circostanziata della specifica destinazione economica del bene. Qualora tale destinazione non sia stata specificata nell’atto introduttivo, come stabilito dalla Sentenza n. 26450/2025, la difesa deve eccepire la carenza del presupposto processuale, evitando così che il risarcimento venga liquidato in sede equitativa su fatti (come l’attività di affittacamere) non tempestivamente dedotti.
