La Sentenza n. 7750 del Tribunale di Napoli, depositata l’1 o il 2 settembre 2025, fornisce un chiarimento essenziale in merito alla ripartizione delle spese di manutenzione delle parti comuni, in particolar modo quando l’utilizzo del bene comune non è paritario ma risulta “più intenso” da parte di alcuni condòmini. Questo intervento giurisprudenziale illumina la complessa dinamica tra proprietà, uso e obbligo di contribuzione.
Il dibattito sulla ripartizione dei costi in condominio è strutturato sulla base di due canoni fondamentali che interagiscono tra loro: la proprietà e l’uso.
Il contesto normativo di riferimento è stabilito dall’articolo 1117 del Codice Civile, il quale presume la proprietà comune di diversi beni, tra cui esplicitamente gli impianti idrici e fognari.
Quando si tratta di ripartire le spese di conservazione, si applica il principio di carattere generale sancito dall’articolo 1123 del Codice Civile: la contribuzione è commisurata al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare.
La regola tecnica in analisi è semplice: se un bene è comune, la spesa è millesimale. Tuttavia, la controversia nasce quando l’uso che ne viene fatto, sebbene regolamentato in base alla proprietà, si discosta dalla parità d’uso
Il Caso Pratico
Il caso trattato dalla pronuncia napoletana riguarda i costi sostenuti per alcuni interventi su un pozzetto dell’impianto fognario, un punto cruciale di accesso e connessione delle condutture. L’assemblea condominiale aveva approvato la ripartizione delle spese utilizzando la tabella millesimale generale A (quota millesimale di proprietà).
Una condomina ha impugnato questa decisione, sostenendo che tale ripartizione fosse invalida. La sua argomentazione si basava sul fatto che nel pozzetto in questione erano presenti allacci privati di alcuni condòmini (confluivano sia acque bianche che nere da diverse unità) e un solo scarico condominiale (proveniente dalla vasca di raccolta dell’acqua per l’irrigazione del giardino condominiale). Secondo l’attrice, il maggiore utilizzo da parte dei condòmini con allacci privati imponeva una distribuzione dei costi differente, basata sul numero delle immissioni nella condotta comune.
Il Tribunale di Napoli ha rigettato l’impugnazione nella parte relativa alla ripartizione delle spese del pozzetto.
La Corte ha stabilito che, per la ripartizione dei costi di manutenzione o riparazione di questi beni, è fondamentale la funzione oggettiva del bene. Tale funzione consiste nel preservare sia le parti comuni che quelle di proprietà esclusiva da infiltrazioni e spargimenti di acqua.
Il principio affermato è che è rilevante la funzione comune del pozzetto a prescindere dal fatto che alcuni condomini lo utilizzino “anche” privatamente. Poiché il bene (impianto idrico/fognario) è considerato funzionale a tutte le unità immobiliari in condominio (anche perché convoglia nello scarico acque provenienti da un bene comune come il giardino), la contribuzione deve essere commisurata al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare, come previsto dall’Art. 1123 c.c..
In termini pratici, anche se una singola unità immette un volume maggiore di acque o ha più condotte private collegate al pozzetto comune, questo non giustifica un riparto basato sull’intensità d’uso o sul numero delle immissioni. La spesa rimane agganciata al diritto di proprietà sulle parti comuni.
È importante notare che la sentenza è stata solo parzialmente favorevole all’attrice: l’impugnazione è stata accolta limitatamente alla spesa per la copertura della fossa nel giardino condominiale. In questo caso specifico, il Tribunale ha ritenuto che il piano di copertura fosse a servizio del solo giardino condominiale, e la sua funzione era quella di garantire la fruizione in sicurezza degli spazi verdi. Pertanto, queste spese non potevano essere ripartite con la Tabella Generale A, ma dovevano applicare la Tabella D/Giardino.
Consigli Pratici
La Sentenza n. 7750/2025 conferma che la disciplina condominiale è caratterizzata da dinamiche complesse che spesso si discostano dalle aspettative basate su un “malinteso senso comune”.
Le decisioni condominiali, devono basare le proprie convinzioni sulla lettera della legge e sulla giurisprudenza consolidata. Per quanto riguarda la manutenzione delle parti comuni essenziali (impianti idrici, fognari, ecc., Art. 1117 c.c.), l’amministratore è pienamente legittimato a ripartire i costi secondo la tabella millesimale generale. Non deve cedere alle richieste di applicare criteri basati sull’intensità di utilizzo o sul numero di immissioni nelle condotte, in quanto il bene conserva una funzione comune di preservazione generale.
La sentenza di Napoli dimostra inoltre che l’eccessiva rigidità processuale nel rifiutare una proposta conciliativa economicamente più vantaggiosa, anche in caso di parziale vittoria, può portare alla compensazione integrale delle spese di lite, gravando indirettamente sui condòmini.
