La responsabilità civile in ambito condominiale è un tema in continua evoluzione, e una recente Ordinanza 7 maggio 2025, n. 25122 della Corte di Cassazione apporta chiarimenti fondamentali, specialmente riguardo ai danni subiti dai singoli condomini a causa di opere eseguite sulle parti comuni. In dettaglio la pronuncia della Suprema Corte si è concentrata sulla delicata questione della responsabilità per i furti perpetrati negli appartamenti utilizzando i ponteggi di cantiere.
Il principio giuridico al centro dell’analisi riguarda il nesso causale e la distinzione tra ciò che costituisce una vera e propria causa di un evento dannoso e ciò che ne è solo una occasione agevolatrice. Nel contesto dei lavori edili condominiali, la giurisprudenza ha da tempo stabilito che, in caso di furto agevolato dalle impalcature, è configurabile la responsabilità sia dell’imprenditore (ai sensi dell’art. 2043 cod. civ.) sia del Condominio (ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., in quanto custode della struttura). Tale responsabilità sorge quando sono trascurate le ordinarie norme di diligenza e non sono adottate le cautele idonee a prevenire un uso anomalo dei ponteggi
Il Caso Pratico
Il caso ha origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata dalla Sig.ra Bianchi contro il Condominio e l’impresa edile, in seguito a un furto subito nel suo appartamento al quinto piano. La ricorrente lamentava che i ladri erano riusciti a penetrare nella sua proprietà servendosi del ponteggio esterno eretto per le ristrutturazioni. L’impresa non aveva previsto né attuato adeguate misure di sicurezza per proteggere le proprietà individuali dall’inviolabilità. La Corte d’appello di Salerno aveva escluso la responsabilità dell’impresa, sostenendo che l’accesso al ponteggio, avvenuto tramite un finestrone del vano scala condominiale al quinto piano, rendeva l’impalcatura non una “causa” ma una “mera occasione agevolatrice del passaggio furtivo nell’appartamento”. A sostegno di questa tesi, la Corte d’Appello aveva valorizzato l’esistenza di presunte cautele, come la chiusura a lucchetto della gabbia scale a piano terra, le reti elettrosaldate a ogni piano e l’illuminazione del cortile.
La Cassazione, con l’Ordinanza n. 25122/2025, ha accolto il ricorso della condomina, cassando la sentenza d’appello. La Suprema Corte ha ritenuto errata in diritto la decisione del giudice territoriale, affermando che l’accesso al ponteggio, anche se innescato tramite il finestrone del vano scala condominiale, si colloca all’interno della serie causale che ha portato all’ingresso furtivo nell’appartamento privato.
La Corte ha ribadito che il ponteggio non può essere “degradato” a semplice occasione agevolatrice. Viene, quindi, applicato il principio di diritto secondo cui “è dotata di efficienza causale rispetto alla consumazione di un furto in appartamento, non costituendo semplice occasione dello stesso, la condotta posta in essere dall’esecutore di lavori edili sullo stabile condominiale che abbia installato ponteggi privi di idonee misure volte ad impedire il lorio uso anomalo”.
In termini pratici, l’impalcatura, una volta utilizzata dai malintenzionati per raggiungere l’unità immobiliare, contribuisce in modo determinante al danno. Il Giudice di rinvio è chiamato ora a verificare se le specifiche misure adottate (come la rete metallica elettrosaldata) fossero effettivamente idonee, anche alla stregua delle “più elementari norme di diligenza e perizia”, a impedire l’uso anomalo, specialmente in relazione al punto effettivo di accesso (il finestrone del vano scale).
Consigli Pratici
Per l’amministratore di condominio, questa pronuncia funge da campanello d’allarme, rafforzando gli obblighi di vigilanza, custodia e prevenzione. L’attività a tutela delle parti comuni, dove l’amministratore è pienamente legittimato ad agire, impone di inserire già nel contratto d’appalto e nel piano di sicurezza misure specifiche e dettagliate non solo per la tutela della salute e sicurezza sul lavoro, ma anche per prevenire l’uso del ponteggio come via d’accesso ai piani. Questo obbligo discende dalla possibile responsabilità del condominio ex art. 2051 cod. civ.. È pertanto indispensabile che l’amministratore deleghi il direttore dei lavori alla puntuale verifica nell’adozione effettiva di tutte le cautele minime necessarie, quali l’adeguata illuminazione notturna dei ponteggi (ritenuta cautela minima dalla giurisprudenza), l’installazione di sistemi d’allarme e, soprattutto, l’efficacia delle chiusure (cancelli, reti elettrosaldate) in tutti i punti di contatto tra l’impalcatura e l’edificio, compresi i finestroni o altre aperture condominiali che potrebbero altrimenti innescare la serie causale del furto.
Per quanto concerne le questioni esclusive o private, l’amministratore deve agire da facilitatore, informando dettagliatamente i condomini della potenziale vulnerabilità delle loro proprietà durante il periodo dei lavori. Sebbene non spetti all’amministratore imporre misure di sicurezza all’interno delle singole unità, egli può porre all’attenzione dei proprietari di adottare, su base volontaria, misure di protezione aggiuntive.
Agire in fase preventiva è l’unica strategia realmente efficace. Invece di gestire le conseguenze di un furto, è fondamentale imporre all’impresa esecutrice, tramite il contratto d’appalto, l’adozione di tutte le misure necessarie a mitigare questo rischio. Lo strumento giuridico e tecnico per farlo è il Capitolato Speciale d’Appalto.
Fin dal momento del conferimento dell’incarico al tecnico (architetto, geometra, ingegnere) per la redazione del progetto e del capitolato, l’amministratore deve fornire una direttiva chiara e perentoria:
“Dott./Arch./Ing. [Cognome del tecnico], nell’ambito della redazione del capitolato per i lavori di [descrizione lavori], le chiedo di inserire una sezione specifica e dettagliata dedicata alla ‘Sicurezza Anti-intrusione del Cantiere’. Questa sezione dovrà contenere voci specifiche che non siano meri oneri di sicurezza generici, ma veri e propri obblighi contrattuali per l’impresa, con relative penali in caso di inadempienza. La sicurezza dei condòmini durante tutta la durata dei lavori è una priorità assoluta per questo condominio.”
Dopo l’evento dannoso, l’amministratore deve comunque gestire la posizione processuale del Condominio e la valutazione della responsabilità concorrente con l’appaltatore.
