La gestione dei condomini morosi è una delle sfide più delicate per gli amministratori, soprattutto quando si tratta di servizi essenziali come l’acqua. La recente sentenza n. 768 del 23 maggio 2025 del Tribunale di Bergamo offre chiarimenti fondamentali su come procedere quando la sospensione del servizio idrico richiede l’accesso all’unità immobiliare del condomino debitore.
Secondo l’articolo 63, comma 3, delle disposizioni di attuazione del codice civile, l’amministratore ha il potere di sospendere i servizi comuni ai condomini che non pagano le quote condominiali per almeno sei mesi, a condizione che il servizio sia suscettibile di godimento separato. Questo potere è generalmente esercitabile in via di autotutela. Tuttavia, la situazione si complica notevolmente quando la sospensione richiede un intervento all’interno della proprietà esclusiva del condomino moroso. In tali casi, come per la sospensione dell’acqua tramite sigillatura di valvole interne, sorge il problema dell’invasione della “inviolabile libertà domiciliare”. Esiste inoltre una giurisprudenza che considera il servizio idrico un “servizio essenziale” da garantire anche in caso di morosità, negando all’amministratore la possibilità di interromperlo (Trib. Bologna 15 settembre 2017). Altre sentenze, però, ribadiscono che per i servizi comuni in ambito condominiale si applicano le regole civilistiche e non la normativa speciale sul servizio pubblico.
Il caso pratico
Immaginiamo un condominio dove un condomino ha accumulato una morosità significativa, ad esempio di oltre 4.700 euro per spese condominiali. Dopo vari tentativi infruttuosi di recupero del credito, l’amministratore, seguendo l’Art. 63 disp. att. c.c., decide di sospendere il servizio idrico, in quanto il servizio è separabile grazie alla presenza di contatori parziali in ogni appartamento. Tuttavia, per attuare la sospensione, è necessario accedere all’immobile del condomino per sigillare le valvole. Il condomino moroso, però, rifiuta categoricamente di concedere l’accesso ai tecnici.
La sentenza del Tribunale di Bergamo (n. 768 del 23/05/2025) ha risolto questo dilemma, dando piena ragione al condominio ricorrente. Il giudice ha ribadito che il servizio idrico è suscettibile di godimento separato e che la sospensione richiede l’intervento all’interno dell’unità del moroso. Poiché non è possibile autorizzare direttamente l’accesso contro la volontà del condomino, data la tutela della libertà domiciliare, il Tribunale ha stabilito che solo il giudice può ordinare al condomino moroso di permettere l’accesso nella propria unità abitativa.
Nel caso specifico, il condominio ha provato la morosità prolungata attraverso un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, un atto di precetto e i bilanci condominiali regolarmente approvati. Di conseguenza, il Tribunale ha ordinato al condomino moroso di consentire all’amministratore e ai tecnici incaricati di accedere all’immobile per realizzare le opere necessarie alla sospensione della fornitura d’acqua.
È fondamentale notare che la normativa speciale (Dpcm n. 105094 del 2016), che garantisce un quantitativo minimo vitale di acqua, si applica solo al rapporto tra il gestore del servizio idrico pubblico e il singolo utente, non ai rapporti interni tra condomini e condominio.
Consigli Pratici
Questa pronuncia offre una bussola preziosa per gli amministratori. Ecco le azioni concrete da intraprendere. Il primo passo è un’accurata analisi preliminare, che si fonda su due pilastri:
La possibilità di sospendere un servizio è strettamente legata alla sua natura. È fondamentale accertarsi, con una verifica tecnica, che l’utenza (come quella idrica) sia effettivamente a godimento separato, ovvero dotata di un contatore individuale o di un sistema che ne consenta l’interruzione senza pregiudicare in alcun modo le altre unità immobiliari. Questa verifica non è un dettaglio, ma la condizione imprescindibile che legittima l’intero intervento.
L’azione di sospensione è uno strumento di autotutela forte, attivabile solo quando la morosità si è protratta per almeno un semestre. Questo richiede una contabilità impeccabile e costantemente aggiornata. Un registro contabile chiaro e inattaccabile è la prima e più solida linea di difesa dell’amministratore, nonché il presupposto per ogni azione successiva.
Una volta accertata la morosità e la fattibilità tecnica, l’amministratore deve avviare un iter procedurale ben definito, muovendosi su un doppio binario:
Parallelamente a qualsiasi altra iniziativa, è dovere dell’amministratore proseguire con le azioni legali ordinarie per il recupero del credito, come l’ottenimento di un decreto ingiuntivo e la notifica del relativo atto di precetto. Questa attività dimostra la diligenza e la determinazione nel tutelare le finanze del condominio.
Qui si entra nella fase più delicata. Se per sospendere il servizio è necessario accedere all’unità immobiliare del moroso, l’amministratore deve inviare una richiesta formale e tracciabile (ad esempio, tramite raccomandata A/R o PEC), specificando la necessità dell’intervento tecnico.
In caso di rifiuto da parte del condomino, è fondamentale ricordare che non si deve mai tentare di forzare l’accesso. La violazione del domicilio è un reato e esporrebbe l’amministratore e il condominio a conseguenze legali gravissime.
L’unica strada legittima e sicura è quella giudiziaria. L’amministratore dovrà presentare un ricorso d’urgenza al Tribunale per ottenere un’ordinanza che imponga al condomino di consentire l’accesso ai tecnici. Inoltre è essenziale gestire le aspettative dell’assemblea, che potrebbe chiedere soluzioni immediate ma non legali.
Ogni passaggio di questa procedura deve essere supportato da una documentazione meticolosa..
Conservare e organizzare con cura:
I verbali d’assemblea che approvano i bilanci e deliberano le azioni contro i morosi.
Tutta la corrispondenza inviata (solleciti, richieste di accesso).
Gli atti legali (decreti ingiuntivi, precetti).
La documentazione contabile che attesta la morosità semestrale.
In conclusione, mentre l’amministratore gode di poteri di autotutela per la sospensione dei servizi comuni, la tutela della libertà domiciliare impone un limite ben preciso: quando l’intervento richiede l’accesso all’abitazione del moroso, solo l’ordine del giudice può sbloccare la situazione, garantendo la legalità dell’azione e la tutela dei diritti.
