La gestione finanziaria di un condominio può presentare sfide complesse, soprattutto quando si tratta di impiegare l’avanzo di bilancio. La recente sentenza del Tribunale di Catania, fa luce su un principio cruciale affermato dal Tribunale di Catania (sentenza del 16 luglio 2025, n. 3624) in merito al potere decisionale dell’assemblea sull’impiego del residuo attivo di gestione.
Al centro della discussione vi è l’articolo 1135, comma 1, n. 3), del Codice Civile, che attribuisce all’assemblea condominiale non solo la competenza per l’approvazione del rendiconto annuale, ma anche per la decisione sull’impiego dell’eventuale residuo attivo di gestione. Come chiarito dalla Suprema Corte (sentenza 9 febbraio 2021 n. 3043), l’assemblea può disporre di questo saldo attivo, pur riferibile ai singoli condòmini, a maggioranza e per finalità condominiali. È fondamentale comprendere che su tali delibere, inerenti il merito dell’impiego dell’attivo di gestione, non è ammesso il sindacato di legittimità dell’autorità giudiziaria. Questo potere discrezionale dell’assemblea è considerato valido anche se i proventi derivano, ad esempio, dalla locazione a terzi di parti comuni e vengono utilizzati per ridurre l’importo totale delle spese da ripartire.
Il Caso
Il caso affrontato dal Tribunale di Catania, e che ha portato alla sentenza n. 3624/2025, illustra perfettamente la portata di questo principio. Un condomino ha impugnato una delibera assembleare, contestando due aspetti principali: in primo luogo, l’assemblea aveva deciso di destinare il denaro ricavato da un contratto di pubblicità (non specificato quale ma ad es. cartelloni, striscioni ecc.) all’esecuzione di lavori condominiali, stornando tali fondi da un fondo speciale precedentemente istituito per opere di straordinaria manutenzione. In secondo luogo, il condomino lamentava che tali fondi fossero stati utilizzati per compensare il saldo attivo con quote di debito dei singoli condòmini. L’attore ne chiedeva la nullità o l’annullamento.
Il Tribunale di Catania ha rigettato l’impugnazione, ritenendo pienamente legittima la scelta dell’assemblea. Basandosi sull’orientamento della Suprema Corte (Cass. 3043/2021), il Tribunale ha ribadito che l’assemblea può disporre in modo insindacabile del residuo attivo di gestione. Ciò significa che l’assemblea ha la facoltà di:
• Destinare l’avanzo alla copertura di future spese condominiali o compensarlo con i debiti dei morosi.
• Istituire un fondo cassa per finanziare specifici lavori.
• Restituire l’attivo ai condòmini in proporzione alla loro quota millesimale.
La decisione del Tribunale di Catania ha esplicitamente convalidato la scelta di stornare le somme inizialmente destinate a un fondo speciale per opere straordinarie, per utilizzarle invece per lavori condominiali e la compensazione di debiti. Questa scelta, essendo espressione del potere discrezionale dell’assemblea, non pregiudica l’interesse dei condòmini alla corretta gestione, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della somma proporzionale, poiché tale credito viene compensato da un corrispondente minore addebito degli oneri di contribuzione alle spese.
Per quanto riguarda la maggioranza richiesta per impiegare il residuo attivo, in assenza di indicazioni specifiche, è sufficiente la maggioranza semplice prevista dall’art. 1136 c.c. per l’assemblea in seconda convocazione, ovvero la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore complessivo del fabbricato. Tuttavia, è fondamentale ricordare che se la delibera riguarda operazioni che richiedono maggioranze speciali (ad esempio, l’approvazione di lavori straordinari), tali maggioranze dovranno comunque essere rispettate, anche se si utilizzano fondi derivanti dal residuo attivo.
Consigli pratici
Questo principio rafforza il ruolo decisionale dell’assemblea e offre agli amministratori maggiori certezze nella gestione degli avanzi di cassa. Ecco azioni concrete e consigli pratici:
◦ Verificare se esistono clausole specifiche relative alla gestione degli avanzi o dei fondi speciali che potrebbero limitare (o confermare) il potere dell’assemblea.
◦ Assicurarsi che il rendiconto annuale sia estremamente chiaro nell’evidenziare l’esistenza di un residuo attivo e la sua origine (es. proventi da locazione, pubblicità, ecc.).
◦ Quando si istituisce un fondo speciale, è consigliabile specificare nel verbale che l’assemblea si riserva la facoltà di re-destinare le somme in caso di mutate esigenze, con delibera a maggioranza.
◦ Quando si presenta un residuo attivo, inserire un punto all’ordine del giorno dell’assemblea specifico e dettagliato sull’impiego dell’avanzo di gestione. Esempi: “Destinazione del residuo attivo di gestione relativo all’esercizio… per la compensazione dei debiti dei condòmini morosi” o “Impiego dell’avanzo di cassa per l’esecuzione dei lavori X, stornando le somme dal fondo speciale Y”.
◦ Durante l’assemblea, presentare chiaramente ai condòmini le diverse opzioni consentite dalla legge (trattenuta per future spese, compensazione debiti, istituzione nuovo fondo, restituzione) e le loro implicazioni pratiche. Sottolineare che un eventuale “credito” individuale viene compensato da un minor addebito di spese, che è comunque un vantaggio economico.
◦ Conservare con estrema cura tutti i verbali delle assemblee e i relativi rendiconti e bilanci, specialmente quelli che contengono decisioni sull’impiego del residuo attivo o lo storno di fondi. Questa documentazione sarà fondamentale in caso di future contestazioni.
