Preliminarmente la Provinciale BAT desidera esprimere il più sentito ringraziamento all’Avv. Gaetano Mulonia nella sua veste di Presidente Regionale Anaci Calabria, per aver fornito il materiale prezioso e le approfondite analisi che hanno reso possibile la stesura di questo articolo dettagliato sul dissenso alla lite condominiale. La sua expertise e la chiarezza espositiva sono state fondamentali per illuminare aspetti complessi di questa normativa.
Il dissenso alla lite condominiale è un istituto giuridico fondamentale per tutelare il singolo condomino dalle conseguenze economiche di una controversia giudiziaria avviata o resistita dal condominio. Regolato dall’Art. 1132 del Codice Civile, permette al condomino di “separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza”.
Le Origini Storiche
L’attuale disposizione è una riproduzione dell’Art. 21 del Regio Decreto Legge n. 65 del 1934. Le modifiche principali hanno riguardato l’eliminazione della “natura giudiziale” dell’atto di comunicazione all’amministratore e l’introduzione esplicita del diritto di rivalsa per il condomino dissenziente, oltre all’obbligo di quest’ultimo di concorrere alle spese in caso di esito favorevole al condominio (per evitare indebiti arricchimenti).
Cos’è e Quando si Applica l’Art. 1132 c.c.?
L’Art. 1132 c.c. consente al condomino di estraniarsi dalle conseguenze negative di un giudizio avviato o resistito dal condominio. Si tratta di un atto giuridico recettizio di natura sostanziale, distinto e successivo rispetto alla delibera assembleare.
Ambito di Applicazione (Art. 1132 c.c. si applica a):
• Controversie deliberate dall’assemblea: Il dissenso è valido solo per le liti che rientrano nelle attribuzioni dell’assemblea e che, quindi, necessitano di una sua delibera per essere promosse o resistite.
• Liti tra il condominio e un terzo estraneo: Questa norma disciplina le liti tra il condominio e soggetti esterni.
Quando l’Art. 1132 c.c. NON si applica:
• Materie rientranti nelle attribuzioni dell’amministratore: Non è configurabile il dissenso per le liti che non esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore (Art. 1130 c.c.), per le quali non è necessaria una delibera assembleare. Queste includono:
◦ Osservanza del regolamento di condominio.
◦ Esecuzione delle delibere assembleari.
◦ Disciplina delle parti comuni.
◦ Riscossione delle quote comuni.
◦ Pagamento delle spese.
◦ Adozione degli atti conservativi.
◦ In questi casi, la delibera assembleare agisce come “mera presa d’atto”, e il dissenso non opera se non con una decisione unanime di tutti i condomini di privare l’amministratore delle sue attribuzioni.
• Situazioni di urgenza (Art. 1131 c.c.): Se l’amministratore si costituisce in giudizio autonomamente in via d’urgenza e il suo operato viene ratificato dall’assemblea, la dissociazione ha effetto anche per le spese necessarie per l’atto di costituzione. In caso di mancata ratifica, la dissociazione non ha effetto per tali spese.
• Liti “interne”: Non trova applicazione in caso di lite tra condominio e condomino. Il condomino parte in causa pagherà il proprio difensore e rifonderà al condominio solo le spese poste a suo carico dal giudice in caso di soccombenza.
• Controversie stragiudiziali: Sono escluse le liti non giudiziali, come pareri legali o tecnici prima della discussione in assemblea.
• Procedure di mediazione: Non rientrando nel contenzioso giudiziale, l’Art. 1132 c.c. non si applica alla mediazione finalizzata alla conciliazione, poiché si cercano soluzioni condivise e non c’è “soccombenza”.
• Deliberazioni radicalmente nulle: Il dissenso presuppone la validità ed efficacia della delibera. Non è configurabile per deliberazioni radicalmente nulle, come ad esempio una delibera a maggioranza per sostenere le spese di difesa dell’amministratore in un processo penale esorbitante la competenza assembleare, che richiederebbe invece il consenso unanime.
L’Atto di Dissenso: Come, Quando e Dove
Il dissenso deve essere formalizzato successivamente alla valida approvazione della delibera assembleare e dopo la chiusura dei lavori assembleari.
Modalità di Comunicazione: La legge utilizza il termine “notificato”, ma la giurisprudenza ha chiarito che non si tratta di un atto di natura giudiziale che richieda forme solenni, bensì di una mera comunicazione. La sua natura di atto recettizio richiede che sia portato a conoscenza dell’amministratore.
I mezzi idonei per la comunicazione del dissenso includono:
• Notifica a mezzo di ufficiale giudiziario.
• Raccomandata con ricevuta di ritorno.
• Raccomandata a mano.
• PEC (Posta Elettronica Certificata).
• Dichiarazione a verbale: Se l’amministratore è presente in assemblea, la verbalizzazione del dissenso subito dopo la delibera assembleare e la sottoscrizione del condomino sono sufficienti. Questo realizza un’economia procedimentale e di costi, evitando il rischio di decadenza del termine di 30 giorni. Attenzione: se l’amministratore è assente, sarà onere del dissenziente provare l’avvenuta ricezione della comunicazione nel termine.
Termine per la Manifestazione del Dissenso: Il dissenso deve essere notificato (comunicato) all’amministratore (o a tutti i condomini in sua assenza) entro il termine perentorio (di decadenza) di trenta giorni.
• Per i condomini presenti in assemblea: Il termine decorre dal giorno in cui l’assemblea ha deliberato la lite.
• Per i condomini assenti: Il termine decorre dalla data di ricezione del verbale di assemblea.
Decorso questo termine, il diritto di dissenso non potrà più essere esercitato.
Conseguenze del Dissenso alla Lite: Un Riepilogo
L’Art. 1132 c.c. rappresenta una disciplina derogatoria rispetto alla regola generale dell’obbligatorietà delle delibere assembleari e della ripartizione delle spese comuni. I suoi effetti si limitano alle spese di giudizio.
Ecco una tabella riassuntiva delle conseguenze, distinguendo tra esito sfavorevole e favorevole al condominio:
| Scenario di Esito della Lite | Responsabilità del Condomino Dissentiente | Note |
| Condominio Soccombente | – Esonerato dalle spese di soccombenza (quelle poste dal giudice a carico del condominio). – Esonerato dalle spese di difesa (es. compenso dell’avvocato del condominio) – Ha diritto di rivalsa per quanto abbia eventualmente dovuto pagare alla parte vittoriosa in forza della solidarietà passiva (es. se il terzo creditore si rifà anche sul dissenziente). La rivalsa è limitata a spese e danni che si sarebbero evitati se la causa non fosse stata celebrata. – Tenuto a pagare pro quota l’importo capitale (la somma che l’Autorità giudiziaria avrà posto a carico del condominio in accoglimento della domanda avversaria). |
Il dissenso ha effetto solo all’interno del condominio; verso il terzo in lite, tutto il condominio, inclusi i dissenzienti, è impegnato. |
| Condominio Vittorioso | – Tenuto a concorrere alle spese del giudizio che non sia stato possibile recuperare dalla parte soccombente (es. spese di difesa) – Questa obbligazione scatta solo se il condomino dissenziente ne ha tratto vantaggio. Per “vantaggio” si intende che il dissenziente godrà delle cose e dei servizi comuni in modo migliore rispetto al passato grazie alla vittoria. – La necessità di instaurare un processo esecutivo per comprovare l’impossibilità di recupero delle spese è consequenziale, a meno di rinuncia unanime. La fattispecie di impossibilità ricorre anche in caso di compensazione giudiziale delle spese. |
Casi Particolari: Transazione e Conflitto di Interessi
• Transazione:
◦ Transazione stragiudiziale: Non è possibile la dissociazione ai sensi dell’Art. 1132 c.c..
◦ Transazione giudiziale (con spese compensate o pagamento spese di controparte): Il giudizio non termina con una sentenza di soccombenza. In questo caso, il dissenziente è tenuto al pagamento delle spese di giudizio sostenute sino all’atto della transazione.
• Conflitto di Interessi: La notifica del dissenso non inibisce al condomino dissenziente la partecipazione alle successive convocazioni assembleari relative al prosieguo della controversia. Non si può dedurre un conflitto di interessi dalla sola manifestazione di dissenso, a meno che non si dimostri una specifica divergenza tra le ragioni personali del condomino e un parimenti specifico interesse contrario del condominio.
Inderogabilità della Norma
L’Art. 1132 c.c. è tra le norme menzionate dall’Art. 1138 c.c. come inderogabile. Ciò significa che una delibera assembleare che imponesse le spese di lite, in proporzione alla sua quota, anche al condomino che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso, sarebbe nulla.
In sintesi, l’Art. 1132 c.c. è uno strumento essenziale per la tutela del singolo condomino, permettendogli di dissociarsi dalle conseguenze economiche negative di una lite condominiale, ma solo a determinate condizioni e con specifici limiti ben definiti dalla legge e dalla giurisprudenza.
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