Il recente Studio n. 24-2026/C del Consiglio Nazionale del Notariato non rappresenta soltanto un aggiornamento dottrinale, ma si pone come una vera e propria ‘bussola tecnica’ in un momento di profonda evoluzione del mercato immobiliare. L’eccezionale rilievo del documento risiede nella caratura dei suoi estensori: Maurizio Corona, autorevole notaio e colonna della Commissione Studi, espressione della prassi contrattuale e della genesi degli atti, e Antonio Scarpa, Consigliere della Seconda Sezione Civile della Cassazione, unanimemente considerato tra i massimi esperti di diritto condominiale e relatore delle più significative sentenze di legittimità. In un panorama legislativo in cui la riforma del 2012 si è ormai consolidata, questo contributo – approvato il 4 marzo 2026 – conferma un principio cardine: il condominio non è un ente astratto, ma un organismo che trae la propria perimetrazione giuridica direttamente dall’atto negoziale.
Definire i notai come le «levatrici del condominio» non è più solo una suggestione letteraria di Enrico Marmocchi, ma la descrizione di una funzione di “giustizia preventiva” necessaria a sventare il contenzioso sistemico che affligge la materia. Lo studio chiarisce che il cuore della questione non risiede più in una generica presunzione di comunione, ma nel rigore documentale del “titolo”.
Il pilastro dello studio risiede nella ridefinizione del momento genetico dell’istituto. Il condominio nasce nel momento esatto in cui l’unico proprietario aliena a terzi la prima unità immobiliare, dando vita alla coesistenza tra proprietà solitaria e parti comuni. Tuttavia, la vera densità tecnica del documento emerge nell’analisi dell’art. 1117 c.c.
Lo studio ribadisce un orientamento dirompente: l’art. 1117 c.c. «non introduce una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condòmini, ma fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene». Si tratta di una distinzione fondamentale per il professionista: se il bene ha le caratteristiche strutturali per servire le unità immobiliari, esso è comune ope legis, a meno che non risulti il contrario dal “titolo”.
Passando in rassegna le fattispecie negoziali, Corona e Scarpa sottolineano come il regolamento contrattuale predisposto dal costruttore e richiamato nei singoli atti d’acquisto sia lo strumento principe per vincere l’attribuzione legale. Particolare attenzione viene dedicata alla «clausola di riserva» in favore del costruttore. Lo studio indica come best practice non solo l’inserimento della clausola, ma «l’allegazione (o il richiamo) dell’elaborato planimetrico nell’atto che contiene la riserva». Questo passaggio è critico: la riserva deve essere chiaramente individuabile graficamente per avere efficacia erga omnes e per poter essere correttamente trascritta nei registri immobiliari.
Un altro punto di estremo interesse riguarda i cosiddetti beni comuni facoltativi, come piscine, campi sportivi e aree fitness. Lo studio suggerisce che tali beni, pur potendo essere condominiali per relazione di accessorietà, possono essere gestiti come entità autonome o all’interno di un “super-condominio”, qualora non siano strettamente necessari all’esistenza stessa dell’edificio. In questo senso, la volontà del costruttore-venditore resta l’arbitro unico della destinazione iniziale del bene.
Per l’amministratore di condominio, lo Studio 24-2026/C impone un cambio di passo operativo. Non è più possibile affidarsi alla consuetudine o a una visione “statica” dell’art. 1117 c.c. per determinare cosa sia comune e cosa no.
- L’esegesi del Regolamento e dei Titoli d’Acquisto:
L’amministratore deve farsi custode del “titolo”. Nella gestione dei beni comuni, il suo primo dovere è verificare la presenza di clausole di riserva o di limitazioni alla natura condominiale sin dal primo atto di compravendita. Come evidenziato nello studio, la natura condominiale può essere esclusa ab origine se il bene è destinato oggettivamente al servizio esclusivo di una sola unità (si pensi al “condominio parziale”). - Limiti nelle liti private:
L’amministratore deve rifuggire dall’intervenire in contenziosi che riguardino l’accertamento della proprietà di beni che il titolo sottrae alla comunione. Se un costruttore ha riservato a sé il lastrico solare o una porzione di cortile tramite planimetria allegata e trascritta, l’amministratore non ha legittimazione ad agire per la “condominialità” di quel bene, poiché la questione attiene alla sfera dei diritti reali individuali. La sua azione deve limitarsi alla tutela dei beni certamente comuni, evitando di esporre il condominio a soccombenze in liti per difetto di legittimazione. - La gestione dei servizi “luxury”:
Davanti a complessi dotati di zone fitness e centri benessere, l’amministratore deve pretendere una mappatura chiara della proprietà. Se tali beni non risultano condominiali dal titolo, la loro gestione non può ricadere sul bilancio comune, ma deve seguire le regole specifiche del regime giuridico impresso dal costruttore (spesso tramite l’istituzione di servitù o regimi di comunione ordinaria).
In conclusione, lo Studio n. 24-2026/C eleva il livello di responsabilità del professionista della gestione immobiliare. La “nuova frontiera” del condominio richiede un amministratore che sia, al contempo, un attento analista dei registri immobiliari e un rigoroso interprete delle volontà negoziali originarie.
La responsabilità professionale oggi non si misura più solo sulla capacità di gestire la manutenzione, ma sulla competenza nel distinguere, con precisione chirurgica, dove finisce il bene comune e dove inizia la riserva del costruttore. In un’epoca di crescente litigiosità, la fedeltà al “titolo” non è solo un obbligo giuridico, ma la miglior strategia di protezione patrimoniale per il condominio e per il professionista stesso.
