Una recente sentenza del Consiglio di Stato (la n. 4349 del 21 maggio 2025) ha chiarito in modo definitivo i limiti dei poteri di controllo di un’amministrazione comunale in merito agli interventi edilizi soggetti a CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), specialmente quando questi riguardano opere su beni comuni condominiali. La pronuncia ribadisce che le controversie sulla legittimazione del condomino ad agire sulle parti comuni sono questioni di diritto civile, estranee alla vigilanza del Comune.
Il caso specifico riguarda un ricorso presentato da alcuni condòmini di uno stabile a Gaeta, che chiedevano l’inibizione di lavori avviati da un altro condomino. Quest’ultimo aveva presentato una CILA per eseguire lavori nella sua unità immobiliare, che includevano l’apertura di un secondo ingresso sul pianerottolo comune.
Gli altri condòmini avevano diffidato il Comune di Gaeta, sostenendo che l’intervento riguardava parti comuni dell’edificio e che mancava l’assenso preventivo degli altri comproprietari. Essi lamentavano un difetto di legittimazione del condomino che aveva presentato la CILA senza l’autorizzazione condominiale e chiedevano al Comune di ritirare il titolo edilizio e inibire i lavori.
Il Comune di Gaeta aveva risposto negativamente, affermando che la questione era di natura prettamente civilistica e non rientrava nelle proprie competenze istituzionali, limitate agli aspetti urbanistico-edilizi. La vicenda è giunta prima al TAR (Tribunale Amministrativo Regionale) e poi al Consiglio di Stato.
La Natura della CILA e i Limiti del Potere Comunale
Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello dei condòmini, confermando la piena legittimità della nota del Comune. La decisione si fonda su un principio fondamentale che riguarda la natura stessa della CILA.
• La CILA non è un’autorizzazione amministrativa. Si tratta invece di una comunicazione di attività edilizia liberalizzata. A differenza del permesso di costruire, che presuppone la verifica della legittimazione del richiedente da parte del Comune, la CILA non richiede alcun accertamento di titolarità o diritto sull’immobile.
• Non comporta un esercizio di potere autorizzatorio preventivo da parte della Pubblica Amministrazione. L’intervento edilizio è autorizzato direttamente dalla legge, salvo il dovere del privato di comunicare l’inizio dei lavori.
• Nessun obbligo di verificare il consenso condominiale: Il Consiglio di Stato ha ribadito che nessun obbligo grava sull’amministrazione comunale di verificare la legittimazione soggettiva del condomino nel presentare una CILA che riguardi anche opere su beni comuni condominiali. Questa tipologia di controllo non è prevista dalla legge ed è incoerente con la natura dell’istituto, che è una comunicazione privata di un’attività liberalizzata.
• Controllo solo urbanistico-edilizio: I controlli a carico di un’amministrazione comunale sulle opere edilizie soggette a CILA restano confinati al solo profilo urbanistico. Il Comune può intervenire ex post solo se accerta che l’intervento difetta dei presupposti normativi e contrasta con la disciplina urbanistica o edilizia locale, o se l’opera richiederebbe un titolo edilizio diverso dalla CILA (es. SCIA o Permesso di Costruire).
La sentenza sottolinea in modo cristallino che l’eventuale difetto di legittimazione alla realizzazione dell’opera si risolve in una mera questione civilistica. Pertanto, chi si ritenga leso dall’indebita intrusione materiale sul proprio immobile o sull’uso delle parti comuni, dovrà tutelarsi con gli strumenti previsti dalla legge, dinanzi al giudice ordinario.
La verifica della legittimazione del singolo condomino ad aprire una porta sul muro condominiale aggettante sul pianerottolo comune fuoriesce dal potere di vigilanza dell’amministrazione comunale. Il Comune può agire solo in caso di violazione delle regole edilizie o se l’opera è urbanisticamente illecita.
Conclusioni e Implicazioni Pratiche
Questa sentenza del Consiglio di Stato conferma un principio fondamentale: l’amministrazione comunale non è l’organo deputato a risolvere le controversie tra privati o all’interno di un condominio relative alla titolarità o alla legittimazione ad eseguire interventi su parti comuni, qualora questi siano stati comunicati tramite CILA. Il suo ruolo è limitato alla verifica della conformità dell’opera alla disciplina urbanistica ed edilizia locale.
Per i condòmini o i terzi che ritengono lesi i propri diritti a seguito di interventi realizzati da altri con CILA su parti comuni, la strada da percorrere è quella del ricorso al giudice ordinario, che è l’unica autorità competente a dirimere tali questioni di natura civilistica.
LAVORI STRAORDINARI: COME DIFENDERSI DAL GIOCO DELLE TRE CARTE DEL CONDOMINO MOROSO
La vita dell’amministratore professionista è costellata di continue sfide tecniche ed economiche, ma poche situazioni generano altrettanto sconforto quanto il boicottaggio contabile proprio sulla linea del traguardo. Immaginate di aver appena gestito un complesso e delicato adeguamento alla normativa antincendio per le autorimesse condominiali, coordinando imprese, tecnici e rigorose scadenze di legge. Avete fatto il […]
