Nel contesto condominiale, la questione delle modifiche alle aree comuni è spesso fonte di dibattito. Una delle domande più frequenti riguarda l’installazione di cancelli automatici, sbarre o dissuasori per regolare l’accesso e l’uso di spazi condivisi, come parcheggi o aree di transito. Spesso si crede che tali interventi siano “innovazioni” e richiedano maggioranze speciali per la loro approvazione. Tuttavia, la giurisprudenza della Cassazione ha fornito un quadro chiaro, ribadendo che questi non sono innovazioni, ma piuttosto legittime regolamentazioni dell’uso delle cose comuni.
Cosa si intende per “Innovazione”.
Secondo la Cassazione, non ogni modifica deve essere considerata un’innovazione. Il Codice Civile (art. 1120 c.c.) definisce innovazioni quelle modificazioni che alterano l’entità sostanziale o mutano la destinazione originaria della cosa comune, comportando una diversa consistenza materiale o un uso per fini diversi da quelli precedenti.
Al contrario, le modifiche che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune, lasciandone immutate la consistenza e la destinazione e senza turbare gli interessi concorrenti dei condomini, non possono essere definite innovazioni nel senso tecnico-giuridico.
I Precedenti della Cassazione:
La Suprema Corte è intervenuta più volte per chiarire questa distinzione, consolidando un orientamento favorevole alla gestione degli spazi comuni:
1. L’installazione di un cancello automatico (Sentenza n. 3509 del 23 febbraio 2015): Un caso emblematico ha riguardato un supercondominio che aveva deciso di installare sbarre automatiche per chiudere una zona comune transitabile. Un condomino, proprietario di un’autofficina, aveva impugnato la delibera sostenendo che si trattasse di un’innovazione vietata, lesiva del suo diritto d’uso delle parti comuni e del suo svolgimento dell’attività lavorativa. La Cassazione ha dato ragione al supercondominio, affermando che la chiusura di un’area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare (anche per impedire l’accesso indiscriminato di terzi estranei) rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea. Questa decisione attiene all’uso e alla regolamentazione della cosa comune, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini e senza incidere sull’essenza del bene comune o alterarne la funzione o la destinazione. Il cancello, quindi, modifica ma non innova, aiutando a meglio disciplinare l’uso delle cose comuni.
2. Dissuasori e “Scudetti” per parcheggio (Sentenza n. 16148 del 16 giugno 2025): Più recentemente, la Cassazione ha affrontato il caso dell’installazione di un dissuasore ad elevazione e scomparsa e di uno “scudetto” abilitante al parcheggio in un’area comune. Tali dispositivi sono utilizzati per controllare l’accesso e impedire la sosta non autorizzata. Due condomini, proprietari di locali commerciali che utilizzavano l’area per la sosta dei clienti, hanno impugnato la delibera lamentando, tra l’altro, la violazione dei quorum deliberativi previsti per le innovazioni e una lesione del loro diritto di proprietà per la limitazione dell’accesso alla clientela. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno confermato la legittimità della delibera, precisando che non si trattava di un’innovazione che mutasse la destinazione delle aree condominiali. La Cassazione ha ribadito che installare un dissuasore e uno scudetto abilitante al parcheggio non costituisce innovazione, e quindi non richiede le maggioranze qualificate previste dall’art. 1136 c.c., comma 5.
La distinzione è cruciale per le deliberazioni assembleari. Se l’installazione di un cancello o un dissuasore non è considerata un’innovazione, la delibera che la riguarda non necessita delle maggioranze qualificate (ad esempio, i due terzi del valore dell’edificio) previste per le innovazioni stesse. Questo semplifica il processo decisionale e rende più agevole l’adozione di misure utili alla collettività condominiale.
È fondamentale, tuttavia, che la regolamentazione dell’uso della cosa comune sia sempre posta in essere in modo tale da non tradursi in una lesione del diritto dei singoli condomini. Come evidenziato anche nel caso del parcheggio, sebbene la delibera sia stata ritenuta legittima, è sempre importante che l’assemblea agisca nell’equilibrio degli interessi di tutti.
In sintesi, l’installazione di cancelli, sbarre o dissuasori in condominio rappresenta un mezzo per disciplinare e migliorare l’uso delle aree comuni, non una modifica sostanziale che ne alteri la destinazione. Si tratta, pertanto, di un legittimo esercizio dei poteri dell’assemblea volto a garantire un miglior godimento e una maggiore sicurezza per tutti i condomini.
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