La scrivania dell’Amministratore di Condominio è diventata una trincea tra responsabilità solidale e vincoli legati ai Bonus, la corretta gestione della documentazione contributiva è diventata un pilastro fondamentale del mandato amministrativo.
Spesso, tuttavia, si tende a sovrapporre due documenti che, pur simili nel nome, rispondono a logiche, obblighi e finalità profondamente diverse: il DURC Ordinario (DOL) e il DURC di Congruità. Confonderli espone il Condominio a rischi di duplice pagamento e alla revoca delle detrazioni fiscali. Facciamo chiarezza definitiva, distinguendo i due documenti e fornendo le clausole contrattuali blindate da inserire nei vostri appalti.
Il DURC Ordinario (DOL)
Il DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva) attesta che l’impresa (o l’artigiano) ha versato i contributi INPS, INAIL e Cassa Edile in relazione a quanto ha dichiarato.
Chi deve averlo: TUTTI. Imprese edili, ma anche elettricisti, idraulici, fabbri e giardinieri (anche se ditte individuali senza dipendenti, poiché devono versare i propri contributi personali).
Cosa dice: Ci dice se l’azienda è “in pari” con i bollettini.
Il Limite: È un controllo formale. Se un’impresa ha 10 operai ma ne dichiara solo 1 (pagando regolarmente i contributi per quell’uno), il DURC sarà VERDE (Regolare), nonostante il cantiere sia pieno di lavoro nero.
Perché richiederlo: Per evitare la Responsabilità Solidale (art. 29 D.Lgs 276/2003). Se pagate un’impresa con DURC negativo, l’INPS verrà a chiedere quei soldi al Condominio.
Il DURC di Congruità
Introdotto obbligatoriamente per i lavori privati dal 1° novembre 2021 (D.M. n. 143 del 25 giugno 2021), questo documento non guarda se hai pagato, ma se hai impiegato abbastanza personale per fare quel lavoro.
Chi deve averlo: Imprese del settore Edile.
Quando è obbligatorio nel Privato: Per opere di importo complessivo pari o superiore a 70.000 euro.
Cosa dice: Confronta il valore economico dell’appalto con le ore lavorate registrate in Cassa Edile. Se l’incidenza della manodopera è inferiore alle percentuali minime stabilite stabilite dagli Enti scatta l’irregolarità.
Il Rischio: Senza Congruità non si possono ottenere i Benefici Fiscali. L’Agenzia delle Entrate può disconoscere le detrazioni (Bonus Ristrutturazioni) se manca questo documento. Inoltre, è una spia rossa di lavoro nero.
Le clausole da inserire nel Contratto
Non affidatevi al “buon cuore” dell’impresa. Inserite queste clausole, o proponete all’avvocato che redige il contratto di d’appalto queste integrazioni. Se l’impresa non vuole firmarle, informare l’assemblea che di conseguenza dovrà cambiate impresa.
CLAUSOLA A: Per la gestione corrente (DURC Ordinario ad ogni fattura)
Questa clausola serve a proteggervi mese per mese, fattura per fattura.
Art. X – Obblighi contributivi e pagamenti intermedi
“Il pagamento di ogni corrispettivo, sia esso in acconto (SAL) o a saldo, è subordinato alla verifica della regolarità contributiva. L’Appaltatore dovrà allegare a ogni fattura o richiesta di pagamento copia del DURC Ordinario (DOL) in corso di validità (data di scadenza successiva alla data del pagamento).
Il Committente si riserva il diritto di sospendere immediatamente ogni pagamento qualora il DURC risultasse scaduto, irregolare o non pervenuto, a garanzia della responsabilità solidale di cui all’art. 29 del D.Lgs 276/2003, senza che l’Appaltatore possa sollevare eccezioni o richiedere interessi moratori.”
CLAUSOLA B: Per la chiusura dei lavori (DURC di Congruità)
Questa clausola è vitale per i lavori sopra i 70.000 euro ed è l’unica garanzia per non perdere i Bonus Fiscali.
Art. Y – Attestazione di Congruità e Saldo Finale
“Per i lavori di importo complessivo pari o superiore a € 70.000,00, il pagamento dell’ultima rata (Saldo Lavori) è sottoposto a condizione sospensiva. L’Appaltatore è tenuto a consegnare al Committente (o al Direttore dei Lavori) l’Attestazione di Congruità della manodopera rilasciata dalla Cassa Edile competente, ai sensi del D.M. n. 143 del 25/06/2021.
In difetto di presentazione dell’attestazione di congruità positiva (‘Verde’), o in attesa della procedura di regolarizzazione da parte dell’impresa presso la Cassa Edile, il Committente tratterrà l’intero importo del saldo finale a tutela del riconoscimento dei benefici fiscali e della regolarità dell’opera, nulla dovendo all’Appaltatore a titolo di risarcimento per il ritardo nel pagamento.”
Terminologia.
DURC ORDINARIO: Chiedetelo SEMPRE, anche all’elettricista che cambia una lampadina o al fabbro che ripara la serratura.
DURC DI CONGRUITÀ: Chiedetelo alla fine (prima del saldo) per tutti i cantieri edili “pesanti” (>70k).
Un amministratore professionista non paga sulla fiducia, paga sui documenti.
BOX DI APPROFONDIMENTO:
“Posso chiedere la Congruità anche per lavori inferiori a 70.000 euro?”
“Sì. Sebbene il D.M. 143/2021 fissi la soglia di obbligatorietà a 70.000 euro per i lavori privati, nulla vieta al Condominio di richiedere contrattualmente l’Attestazione di Congruità anche per importi inferiori.
In tal caso, l’obbligo non deriva dalla Legge ma dalla libera volontà delle parti (Contratto di Appalto). L’impresa dovrà registrare il cantiere sul portale CNCE e richiedere l’attestato su base volontaria.
Il consiglio: Valutate questa opzione per lavori di importo intermedio (es. tra € 30.000 e € 70.000) o ad alta intensità di manodopera, inserendo una specifica clausola nel contratto. È uno strumento di tutela contro il lavoro nero, che eleva lo standard di sicurezza del Condominio.”
Se si decide di usarla, ecco la dicitura corretta:
Art. Z – Patto espresso sulla Congruità
“Le Parti convengono espressamente che, a maggior tutela della regolarità contributiva e retributiva del cantiere, l’Appaltatore si impegna a richiedere e produrre l’Attestazione di Congruità della manodopera (tramite portale EdilConnect) anche se l’importo dei lavori è inferiore alla soglia di legge di cui al D.M. 143/2021.
Il saldo finale dei lavori resta subordinato alla presentazione di tale documento con esito positivo.”
