Una recente pronuncia del Tribunale di Bolzano (sentenza del 15 dicembre 2025) torna ad affrontare uno dei temi più caldi della vita condominiale: il confine tra il diritto del singolo a migliorare la propria unità abitativa e i limiti imposti dal decoro e dai diritti dei vicini. L’articolo odierno farà chiarezza su quando l’installazione di manufatti sui balconi, nati per esigenze di privacy, possa essere eseguita senza il preventivo passaggio in assemblea.
Il nodo giuridico sciolto dal Giudice riguarda la corretta qualificazione degli interventi sulle parti comuni o su quelle di proprietà esclusiva che si proiettano all’esterno (come i balconi). È fondamentale distinguere tra innovazioni (art. 1120 c.c.) e semplici modifiche (art. 1102 c.c.). Come ribadito dal Tribunale di Bolzano, richiamando la Cassazione, le innovazioni sono opere che trasformano la cosa comune alterandone l’essenza e richiedono la delibera assembleare. Al contrario, le modifiche ex art. 1102 c.c. sono interventi del singolo condomino volti a un “uso più intenso” o migliore della cosa, realizzati a proprie spese. Il principio di diritto afferma che tali modifiche non richiedono alcuna autorizzazione assembleare, salvo specifici divieti nel regolamento contrattuale, purché non alterino la destinazione del bene e non ne impediscano l’uso agli altri.
Il Caso Pratico
Immaginiamo un condominio in una località turistica o residenziale, come nel caso di specie a Dobbiaco. Un condomino decide di installare dei pannelli ciechi in legno sopra il muretto divisorio che separa il suo balcone da quello del vicino, con l’obiettivo di garantire maggiore riservatezza al proprio nucleo familiare.
Il vicino, sentendosi danneggiato, lo cita in giudizio. Le contestazioni sono molteplici: l’opera sarebbe stata realizzata senza il consenso dell’assemblea e dell’amministratore, violerebbe il decoro architettonico della facciata e, soprattutto, toglierebbe “aria e luce”, impedendo la veduta panoramica laterale verso le montagne, diritto che il vicino ritiene essenziale.
Il Tribunale di Bolzano, con la sentenza in esame, ha respinto totalmente le pretese del vicino reclamante, legittimando l’opera.
Il Giudice ha stabilito che l’installazione di pannelli divisori rientra nelle facoltà dell’art. 1102 c.c.: si tratta di una modifica e non di un’innovazione, poiché il divisorio mantiene la sua funzione originale aggiungendo però il valore della riservatezza, un interesse meritevole di tutela.
Sotto il profilo estetico, la sentenza ha escluso la lesione del decoro architettonico, evidenziando che i pannelli in legno si integravano perfettamente con lo stile e i materiali dell’edificio (già caratterizzato da rivestimenti lignei).
Di estremo interesse è il passaggio sulle distanze e vedute: il Tribunale ha chiarito che in ambito condominiale le norme sulle distanze (art. 907 c.c.) cedono il passo all’art. 1102 c.c. se la struttura dell’edificio lo richiede. Infine, è stato demolito il concetto di “diritto al panorama” inteso come assoluto: senza un titolo specifico (come una servitù contrattuale), non si può pretendere che la visuale resti immutata se il vicino esercita un suo legittimo diritto che comporta solo una minima riduzione della visuale laterale.
Consigli pratici
Alla luce di questa pronuncia, l’atteggiamento dell’amministratore di condominio deve essere improntato a una rigorosa prudenza e al rispetto dei limiti del proprio mandato. In presenza di contestazioni tra condomini riguardanti l’installazione di divisori sui balconi o manufatti simili a tutela della privacy, il professionista deve astenersi dall’intervenire attivamente a meno che non vi sia un coinvolgimento formale o un evidente pericolo statico. È fondamentale comprendere, come emerge dalla sentenza, che tali manufatti insistono spesso su elementi che non costituiscono parte integrante della facciata in senso stretto, né tantomeno parti comuni soggette alla gestione diretta del condominio, ma rientrano nella sfera delle proprietà esclusive o delle parti comuni a servizio di sole due unità.
L’amministratore, non essendo un giudice né uno sceriffo, non ha la legittimazione per dirimere controversie che riguardano presunte violazioni di vedute, luci o distanze tra privati; entrare nel merito di tali questioni esporrebbe il condominio e il professionista stesso a inutili rischi legali o accuse di parzialità.
Laddove sollecitato a intervenire per una presunta lesione del decoro, l’amministratore dovrà limitarsi a verificare se l’opera sia macroscopica o palesemente deturpante rispetto al regolamento contrattuale; in caso contrario, e in assenza di delibere che lo autorizzino specificamente ad agire in giudizio, dovrà chiarire ai litiganti che la questione attiene ai rapporti di buon vicinato e deve essere risolta nelle sedi opportune tra le sole parti interessate, senza trascinare l’intera compagine condominiale in un contenzioso che la giurisprudenza dimostra essere spesso infondato.
